本报讯 3月5日，东莞发布《关于进一步加强土地收储整备工作的指导意见》（下简称《收储指导意见》）和《关于进一步完善土地收储整备补偿和利益共享机制的意见》（下简称《利益共享机制》）政策解读，明确由市级主导开展重点地区内重点地块收储，优先保障公共服务设施和重大产业项目用地，还明确保障集体经济发展和村民合理权益。其中，集体物业面积不因土地征收而减少，经营性项目集体收益不低于镇街所得的20%且不高于50%。
优先保障公共服务设施和重大产业项目用地
《收储指导意见》明确市级主导、市镇联合、镇街主导三种土地收储整备模式。其中，市级主导方式开展重点地区内重点地块收储整备工作。
《收储指导意见》同时突出了土地收储整备中的规划管控和引导。具体而言，就是强化土地储备规划和计划的编制和执行，将土地储备五年中期规划列为国土空间规划体系的专项规划进行管理，经备案的年度土地储备计划不得擅自调整，必须严格执行并纳入考核。同时优先保障公共服务设施和重大产业项目用地。土地储备规划和计划优先落实公共服务设施、重大基础设施等项目用地，探索经营性项目配建公共设施或由建设主体承担配套公共设施建设义务，严控产业项目调整用途，鼓励工业用地合宗连片，拓展整体产业空间。
未来，土地用途规划调整管控力度将进一步加强。《收储指导意见》明确，规划调整涉及非经营性用地调整为经营性用地、经营性用地提高容积率的，需经市自然资源局同意方可报市城乡规划委员会审议。
除此之外，《收储指导意见》还提出以规划管理支持保障土地收储整备，即综合运用规划用途、开发强度、配套要求等规划手段支持政府主导的土地收储整备，市级储备土地、轨道交通TOD综合开发地区享有规划用途、开发强度、配套要求等规划要素调整和年度计划指标优先权，提升储备土地综合价值。
《收储指导意见》还创新提出大片区连片、公有低效用地、司法拍卖土地、镇属经营性闲置土地和城市更新项目土地5大收储整备路径。
集体物业面积不因土地征收而减少
以前，因土地出让收入分成问题，往往影响土地收储整备的整合发力和统筹推进。《利益共享机制》确立了土地收储整备“基础补偿+增值共享”的总体思路和利益共享分成基本制度。特殊情形下，可以将两者包干结算进行补偿。
由于所有补偿和利益共享原则上以货币方式统一落实，因此，东莞鼓励将货币折算为土地开发建设后地上优质项目的物业、股权等作为补偿，获取长远利益。
在市镇土地出让收入分成上，《利益共享机制》提出，以产业类、公共服务设施建设和经营性项目3种不同土地规划用途来区分。
《收储指导意见》还明确保障集体经济发展和村民合理权益，涉及物业的收益，原则上要求收储方以物换物，保障集体物业面积不因土地征收而减少。在实际操作层面，《利益共享机制》对经营性项目、产业类项目细化了集体经济组织在土地收储整备中的增值共享，原则上按照“基础补偿+增值共享”的方式核算补偿；鼓励各镇街根据自身实际，制定本镇街公共服务设施建设项目土地和房屋征收补偿标准。
除“基础补偿”外，“利益共享”以经营性项目与产业类项目分别计算。经营性项目按照不低于镇街所得土地出让纯收益的20%且不高于50%进行核算。产业类项目则按照镇街所分得土地出让纯收益的一定比例进行核算。对于普通工业用地项目和不可分割销售的新型产业用地、科研用地项目，原则上按照100%进行核算。对于可分割销售的新型产业用地、科研用地项目，原则上按照不低于50%进行核算。
为提高集体收益，《利益共享机制》还鼓励各镇街结合自身实际情况，将产业项目范围内企业每年缴纳税收的镇街分成部分，按一定比例核算财政奖励。
此外，《利益共享机制》还提出，实施大片区连片收储整备统筹补偿，统筹平衡地块间规划价值差异，并完善国有土地收储补偿机制。
