在长租公寓风口下，行业洗牌也在同时进行，随着长租公寓规模快速扩张，提升长租公寓的管理效率是一大关键。 图/视觉中国
从“房租抬升”风波到自如的“甲醛门”，再到杭州“鼎家”“暴雷”，长租公寓从各路资本追捧投资的“香饽饽”，一夜之间几乎被贴上了妖魔化的标签，人们对其进行了诸多解读，其中，盈利难题、资本是否助推房租上涨、规模战能否持续等成为争论的焦点。
不靠“烧钱”能否活下去？
“我不建议去做长租公寓，这个生意是亏的。”近日，SOHO中国董事长潘石屹的这一论断引发行业一番探讨。潘石屹直指长租公寓盈利难的痛点，认为做长租公寓一定会有银行贷款，其中利息按照银行基准利率是4.9%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，租房价格再翻番还是亏本。
不过，和SOHO态度相反的，是以万科、龙湖为代表的房企。早在2014年，万科就开始布局长租公寓，今年上半年，万科将租赁住宅确立为核心业务之一；龙湖也将长租公寓纳入主营业务。按计划，今年龙湖旗下冠寓将累计实现65000间开业量，至2020年，其单年的租金收入将达30亿元。
从企业发展角度出发，恰如中联基金总经理何亮宇在日前举办的2018中国长租市场峰会上所言：“开发商拥有团队、能力、品牌等储备，将来市场真正由售转租后，已经有了准备，不打无准备之仗。”而从需求角度而言，在远洋邦舍常务副总经理俞国泰看来，户籍制度下更多农村人口实现城市化，需要用市场化或保障性手段帮助他们解决居住问题，因此，长租市场潜力巨大。
在长租公寓风口下，残酷的洗牌也在同时进行。今年以来，已有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、鼎家这五家分散式长租公寓因资金链断裂引发运营危机，这使业界对长租公寓是否能形成稳定的盈利模式，不靠“烧钱”存活下去产生了质疑。
实际上，潘石屹的此番表态，业界不乏认同者。新城控股高级副总裁欧阳捷明确表示，如果拿地自持，未来10年长租公寓都看不到盈利模式，“这不仅因为地价太高，投资回报率甚至无法覆盖资金成本，而且还沉淀了大量现金流，企业难以为继。”
他同时指出，有些企业通过收购烂尾楼、经营不善的办公楼，将其改造成长租公寓，获得资产增值和租金溢价，但这种机会可遇不可求。而通过改造住房、划小出租单元的方式，虽然可以获得租金溢价，但也面临着政策控租金的风险。
“长租企业目前仍面临普遍亏损的情况，盈利也只是个别门店，中短期内仍然很难看到长租企业盈利的明确路径。”诸葛找房董事合伙人、COO徐瑞东告诉记者，长租公寓前期投资大、资金回流慢，即使有发债等金融工具支持，短期也很难盈利。万科等品牌房企虽具备资金、人才、资源等优势，但也需要较长时间的摸索。
不过，在一不愿意透露姓名的房企高层看来，若按现在的供地方式，即高价拿地做长租公寓，想实现盈利较难，但城市更新的容量巨大，其中有不少机会，关键是用多少成本去做多大事，“能否盈利，完全是商业模式和管理效率的问题，正确的商业模式和好的管理效率，相信可以实现盈利。”上述人士表示。
长线稳定资本才是正道
任何行业的发展，都离不开资金的支持。记者注意到，目前长租企业发债主要是地产背景的企业，而非地产背景的企业几乎没有涉及，即便发行ABS或类REITs产品，也是极少数。
在何亮宇看来，长租市场的长远发展，离不开适度创新的金融化，“要有金融支持，但要是适度的，不能过度。”
俞国泰亦认为，长租市场要发展，必然需要长期稳定的资金，而且还要有相对回报率较低的资金来参与，“资本肯定都是逐利的，就看这个逐利放在什么时间兑现，或者它在安全和盈利上面怎么做取舍，这是资本参与长租市场，最需要明确或界定的。”
何亮宇指出，资本介入长租市场的方式主要有以下四种：一是直接入股；二是买资产，拿重资产成为产权所有人，或REITs投资人对外出租；三是以魔方为代表的ABS，用自己的系统，信用去借一笔ABS做扩张安排；四是以自如、蛋壳为代表的租赁贷ABS，核心不是一笔租金的收益权和证券化，而是由此产生租金消费贷的证券化。
针对资本推着机构囤租待涨的传言，何亮宇表示，资本方关心的核心问题，是收到的房源能否尽快向市场投放，“囤两个月才涨两百元，但两个月的机会成本损失可能是两年才能挣回来。作为理智的成熟资本方，是非常关注空置率问题。而会不会降低装修标准，那是另外一回事，要控制装修标准，不能出现甲醛等问题。
值得注意的是，在长租公寓盈利难的背景下，伴随着长租公寓激烈的竞争和快速的发展，监管压力也随之而来。
据上海证券交易披露的信息显示，花样年发行的一笔50亿元非公开发行住房租赁专项公司债券在8月30日被“中止”，合生创展一笔100亿元的住房租赁专项公司债券自7月2日至今也处于“中止”状态。
记者注意到，在以租赁名义发行公司债的房企中，一些企业并未公开披露公司是否涉足租赁业务。业内人士指出，在其他渠道被堵截之下，房企们纷纷借道“住房租赁”发债，这可能引起交易所等监管部门的注意，以后对于此类产品的发行审核会更加谨慎。
赚钱VS占位
不管是圈地需要，还是资本催生，很多企业还没有梳理清晰，便开始规模扩张。问题在于，在面临盈利难，监管压力的背景下，长租公寓的“规模战”是否会停止？
出乎意料的是，在采访中，业内普遍认为，在当前规模为王的共识下，长租公寓规模扩张的步伐虽会有所放缓，但不会停止。欧阳捷给出的解释在于：大企业资金相对充裕，长租公寓投资相对较少，维持一定的规模扩张不是很难，“虽然目前不赚钱，但现在不占位，未来可能就无位可占。”
不过，值得深思的是，随着长租公寓规模快速扩张，管理半径的扩大，提升长租公寓的管理效率，是一大关键。徐瑞东表示，管理人员的成长和储备的速度，很难跟上规模扩张的速度。他同时指出，运用工具提升管理效率是较可行的方法，在这一过程中，还需要特别重视客户的资金安全问题。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉在长租市场峰会上就指出，长租市场核心还在于，如何做好租赁企业应做的事，如何去有效管理、控制风险，包括处理好租户、业主以及承租房子间的关系，形成行为规范并用于行业自律。
事实上，长租公寓仍处于产业链初期，仍需要各部门完善行业标准，“我们原来是风口上的猪，现在成为风口上被烤的猪，很难受，我们还是乳猪，太小。”甘伟如此表示。
本版采写/新京报记者张晓兰
