作者／吴斯旻
为缓解新市民、青年人群体住房困难，2021年政府将继续规范发展以长租为代表的住房租赁市场，发展重点在于解决长租公寓、租房企业高成本、高税收的问题。
5日上午，十三届全国人大四次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李克强在政府工作报告中表示，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
第一财经记者注意到，这是缺席2年后，“租赁”一词再度写入政府工作报告。在2018年政府工作报告中提到，“培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。时隔2年，根据2021年政府工作报告，在住房租赁市场的相关表述中，“市场”前面的谓语已从“培养”改为“规范发展”，并首次提到发展“长租房”。
对于加快完善长租房政策，1月6日，住建部部长王蒙徽曾公开表示，要推动出台《住房租赁条例》。整顿规范租赁市场秩序，加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等的整治力度，防止“爆雷”风险。降低租赁住房税费负担，对租金水平进行合理调控。
培育规模化住房租赁市场，在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，是今年“解决好大城市住房突出问题”和稳定房地产市场的重要着力点。尤其是在去年部分长租机构出现较大经营问题后，长租行业正迎来阵痛期。如何培养市场信心，鼓励更多的社会主体参与到租赁住房的供给上，需要国家在土地、税收等层面给予相应的支持。
为扶持长租企业的发展，今年国家将在金融层面给予租赁市场怎样的支持？在5日提交全国两会审查的《关于2020年国民经济和社会发展计划执行情况与2021年国民经济和社会发展计划草案的报告》（下称《计划报告》）中，对此专门做出了说明。
《计划报告》称，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。加大住房租赁市场金融支持，稳步推进房地产投资信托基金试点，支持专业化、规模化住房租赁企业发展。
对于“稳步推动房地产信托投资基金试点”，景晖智库首席经济学家胡景晖在接受第一财经记者采访时称，目前，该项工作的推进仍较为缓慢，难点有二，一是该项工作需要极大的税收优惠和税法调整；二是证券、基金、信托等金融产品的相关法律法规也需要进一步调整。
“不过，由于近几年长租公寓爆仓时有发生，市场秩序亟待规范。依据去年年底的中央经济工作会议精神，今年有望在整顿租赁企业高风险经营，培育一批机构化、规模化的长租企业上有所突破。”他说。
除了对长租企业给予税收优惠，贝壳研究院首席分析师许小乐告诉第一财经，政府还应推动个人租赁收入所得税的减免，以促进更多的城市闲置房源进入住房租赁市场，满足新市民不断增加的租房需求。
根据现行法律法规，个人出租房屋需缴纳房产税、增值税、城建税、教育费附加及个人所得税等5个税种，免征印花税和城镇土地使用税。贝壳研究院相关研报显示，截至2021年3月，在全国范围内，已有超过10个城市发布了个人房东的个税优惠政策。其中，深圳、南京、成都对个人租赁税收优惠力度最大，而深圳领跑全国，并将在2023年底前达到综合征收税率为0%。
许小乐认为，根据今年政府工作报告，政府在发展长租房市场的同时，将加大行业监管和规范。前者可以通过降低租赁住房税费负担，来提高供应方和运营方的积极性，扩大市场化租赁供给；后者则需要推动相关立法，并加大对现有政策措施的执行力度，充分保障租房者权益。同时，在“租购并举”的基础上，还需推动“租购同权”。
