原标题：房租抵扣个税引发涨租担忧 专家:出租方收税应区别对待
吴之如/漫画
宿广田/制图
近日,一篇《房东跟租客说,你要是申报租房抵扣个税,房子就不租给你了!》的文章在网上热传。文章以租房者的口吻称,被房东告知不要申报住房租金抵扣个税,否则就给出两个选择:“要么在租房合同中补充一点,你把税垫上,要么现在就解除合同,我把房租退还给你!”
这事还要从2019年1月1日开始实施的个税专项附加扣除说起,根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》第六章第17条中的规定,纳税人本人及配偶在主要工作城市没有自有住房而发生住房租金支出的,可按照一定标准定额扣除。其中,直辖市、省会(首府)城市、计划单列市,以及国务院确定的其他城市每月1500元。
原本是政府派发减税红包的好事,却在部分人群中引发了新的烦恼。租房者为了享受个税抵扣而将房东信息上报,这真会引发税务部门向房东征收或追缴房屋出租税,进而引发房东涨房租等一串连锁反应吗?
租房者:不出意外被房东拒绝
90后单身小伙儿许东在单位附近租了一个小单间居住,月租金2000元。2019年元旦前,他被单位告知要在1月5日之前在“个人所得税App”上填报好个税专项抵扣的申请材料,公司财务将下载相关信息,更新工资表,以便及时让他享受政策优惠。
个人所得税专项附加扣除包括子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等六项。父母还不到60岁,没有买房,也没继续上学,许东满足条件、可以申报的只有“住房租金”一项。因为是和房东直接签订的个人租房合同,许东需要填报的内容包括住房坐落地址(具体到楼门号)、房东个人姓名、身份证件类型及号码、租赁期限等信息。虽然这些信息许东手里都有,但他还是决定在填报前和房东商量一下。
1月2日,正好是许东交房租的日子,像以往一样,房东在这一天给他发来了微信语音。许东整理了一下思绪,在微信上敲出:“马上给您转。还有件事给您说一声,我要申报个税专项附加扣除,需要提交您的身份信息。”刚在微信上回复过去,房东的电话就打过来了,“这个什么扣税申请啊,我已经听人说了,我这边会被收很多税钱,这个钱你出吗?房子租给你本来就是看你老实,要不然这么便宜的房子你去哪找……”
房东的一番言语让许东哑口无言。挂断电话,许东苦笑一声,无奈地关掉了个税App,然后将下个季度一共3个月的房租6000元打到房东的建行卡里。许东向记者表示:“其实问房东前我是有预感的,果然不出所料。”
房东:
如果信息被掌握,早晚要找我收税
事实上,在新年的第一周,上述担心的确开始蔓延。陷入纠结的,是租房者,而陷入恐慌的,则是房东。有租客将个税抵扣的事情告诉房东并询问了房东的身份证号码信息后,接到了房东的通知,要求其在合同到期后搬离。虽然房东并未表示不再续租的原因,租客还是怀疑和此事有关。
而根据记者的观察,身边不少房东也纷纷表示,“之前一直没有交过房租税,如果租房信息被税务机关掌握了,肯定早晚要找我收税,那我当然是选择多一事不如少一事,也省得日后那些麻烦。”
受此事困扰的还有杨洋,她在北京有一套自己的住房。去年,她为了帮同事办理北京市居住证,曾提供过自己的房产证复印件、身份证号等信息。因为按照北京市的相关规定,租住房屋者申领北京市居住证的,需要提供在有效期内且记载有房屋详细地址,出租人和承租人双方姓名、居民身份证号码、联系方式、租赁期限的房屋租赁合同或协议。这些,和住房租金抵扣个税需要申请者提供的信息几乎是一样的。
当时杨洋同事的房东不愿提供这些信息,因此同事向杨洋寻求“帮忙”,而杨洋也没多想就答应了。可最近“房租抵扣个税可能引发税务部门向房东征税”的说法,却让杨洋突然回想起了这件事。杨洋现在也在害怕,自己会不会被税务部门当成房东而收到所谓的缴费通知。被记者问及下次是否还会向同事提供类似帮助时,她回答:“当时没想到这么复杂,如果有下回,我应该会好好考虑清楚。”
租房中介:
上报个人租房信息肯定要涨租
农历春节之前,本来是传统的租房淡季,但在北京从事租房中介工作的闫闯却忙了起来。最近很多老客户向他咨询租房合同的问题,原因也是想申报住房租金抵扣个税。对此,闫闯都统一回复:这个问题需要和房主商量,估计悬。而他认为,目前个人房源的房东几乎都没有登记备案,也就没有缴税,如果租客上报租房信息,涨租是肯定的。
据了解,北京市个人租赁房屋登记备案需要填写《北京市住房租赁备案申请表》《租赁服务平台用户登记表》等,包括“房屋坐落、房屋权利证明文件类型、证明文件编号、小区名称”等信息,以及出租方和承租方的联系方式和身份证信息等。
目前,个人出租房屋在税务机关征收税款时被划分为两类,一类是个人出租住房,一类是个人出租非住房。具体到住房出租,主要涉及到增值税、个人所得税以及房产税、城建税等税费。综合各地的实际情况来看,根据收取租金的高低不同,大部分是可以按照5%的综合征收率计征税款。
个人房东出于对可能要缴纳高价税款的担心而抵触抵税还可以理解,但租住自如等长租公寓品牌房源的房客在申报房租抵扣个税也曾遭遇波折。之前自如的操作口径是,在抵扣个税方面必须把出租方写为房东。不过最新的消息是,自如已经公开表示,租户申报时可以选择“组织”一项,填写公司信息,抵扣个税。但其同时也表示,自如不是出租方,是为了租客申报便捷才提供公司信息。
闫闯向记者表示:“租个人的房子本来就是图便宜,现在如果想申请房租抵扣个税,要么你自己帮房东把税交了,要么就换房子,去租自如、蛋壳等公司的房子。”长期以来,受国内房地产市场行情一路看涨的影响,不论是房屋租赁还是房屋交易,出租方或卖方多数情况下会转嫁税负,只是名义上的卖方承担,实际上租客或买方来承担税款几乎已经成了惯例。
税务部门:
没有接到追征房租税费通知
1月7日,针对媒体“房东担忧税务部门会根据信息找其征税”询问,税务部门回应说并没有接到根据专项附加扣除信息追征房租相关税费的通知。
而据第一财经报道,一位税务局人士透露,目前不会从专项附加扣除信息入手去查房东出租房屋是否缴税。住房租金专项附加扣除规定中,允许房客扣除依据是有租赁合同就行,而不是租赁发票,这其实就是考虑了“房东觉得会被收税”的担忧。
北京中闻律师事务所税务律师高晓峰在接受媒体采访时表示,房主们所说的“你一提交申请,税务局就会立马找上我”,某种程度上是房东们的“过激反应”。从国家税务总局发布的相关规定来看,租客填写的信息将进行登记备案,保存期限为五年,但由于信息量较大,税务机关未必会一一核查,所以也并不必然会导致税务机关按照这些信息去向房东追征税收。
另一位精通税务的专业人士也分析称,这种填报的方式并不是说租客填写了房东和中介的信息,税务局就会马上向他们征税。理由有两点:首先租客填报租房信息的时候,没有填写租金金额,税务局当然就没有征税依据;其次,租房市场大部分是个人纳税人,市场信息复杂,当前征管能力不能够保证每个被填写信息的房东缴税。
若依规纳税,房东该交多少税?
税务相关人士曾向媒体表示,原则上个人出租住房需要缴纳的税目非常多,包括增值税、房产税、个人所得税、城市维护建设税等。上文中提出的税率实际是将各项相加而得,与实际情况不符。如果分项计算,依据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,个人出租不动产所得属于财产租赁所得,目前,对个人出租房屋取得的所得减按10%税率征收个人所得税。房产税方面,依据2005年国务院颁行的《房产税暂行条例》,依照房产租金收入计算缴纳的,房产税税率为12%。
不过,依据2008年财政部和国家税务总局下发的《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》,对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。
分项计算的话,只个人所得税和房产税两项相加已经高达14%。相关人士介绍,实际情况是不同省市对于个人出租住房会按一个较低的综合税率简易征收私房出租税。比如北京和上海,一般是按照房租的5%税率综合征收。也就是说,假如北京一个房东出租住房,每月房租收入3000元,按照5%综合征收税率,实际缴纳税款只有150元,纳税数额远没有网络文章中计算得那么高。
在私房出租税收的执行层面,各地情况也不同:如北京、上海、深圳、杭州等城市早已开始征收,哈尔滨市2010年6月1日才开始征收,西安市财政局则于2010年9月才表示“将做好私房出租税收的前期调研,力争尽快试点征收”。以上海为例,目前上海每年约有130万张出租居住用房代开发票。营改增后,上海颁布了相关规定,私房出租月租金3万以下可享受小微企业免征增值税优惠政策。
财税专家:
对个人出租者可在一定额度内免税
一个政策的出台、实施,需要考虑其背后存在的大环境,这样才能正确理解决策高层释放的信号。具体到此次个税专项附加扣除,中国法学会财税法学研究会会长、北京大学法学院教授刘剑文在接受记者采访时表示,一个方面是把减税降费大红利释放给社会、民众,降低中低收入者的税负;另一方面也是在优化税制结构,通过专项附加扣除,保障民生。
刘剑文还表示,此次税收政策调整让利给广大租客,并不意味着说是要加大对于出租一方的征税。“房租抵扣个税的申报材料将成为税务机关向房东收税依据的理解是片面的”,原因在于房屋出租本来就应该缴纳相应税款,这是合法合理的,同时在信息化、大数据时代,房屋出租的相关信息都是能够被税务机关掌握的,因而不应该把这一次的个税专项扣除,看成是税务机关才要开始向房屋出租者收税的一个信号。
中国在时隔7年之后再度启动个税改革,一方面是为了减轻民众负担,同时也是为了提升民众消费能力和消费信心,为中国经济增加新的增长动力。如果减税的效果最终大打折扣,也就无法完全实现减税的初衷,对民众福祉和经济增长都会带来负面影响。
从依法纳税的角度来看,房东们获得租金收入之后,缴纳一定的税收是理所当然。“需要特别强调的是,对于出租方收税,不能一刀切,应该将从事大规模出租业务的企业和个人出租者区分对待。”刘剑文建议,税务机关应该尽快出台一些过渡的政策,对于个人出租房屋的租金可以在一定的额度内进行免税,这个额度可以按照一人享有一套或两套房子对外出租来免征。这样租住双方的风险就会大大降低,也可以稳定市场上对于减税降税的预期。
此外,刘剑文认为,对于税务机构而言,在现有的税收政策未作出调整之前,对个人出租住房征税既是法律规定的义务。同时,应该建立和健全对于租金个税缴纳的监管制度,这既包括对出租方缴纳房产税的问题,也涉及租客的个税减免问题,同时,对于逃税漏税的行为,按照法律规定严格追究法律责任。加强对税法的宣传力度,不断提升纳税人的纳税意识。
(文中许东 杨洋 闫闯均为化名)
