原标题：限竞房40%魔咒
本报记者祁三连
实习生王凡北京报道
“限竞房已经入市41期，31个项目，合计19327套住宅，但网签只有3693套。当然网签数据比实际签约数据具有滞后性。但从平均数据看，实际销售也只去化了40%。”中原地产首席分析师张大伟表示。
北京楼市自2018年以来进入供应井喷时代。包括共有产权、限竞房，使得北京楼市供应增加，库存开始明显上涨。除了限竞房，据中原地产数据统计显示，共有产权房年内多达29个项目，提供房源32446套。也就是说，相比2017年5个项目3752套上涨了765%。
张大伟告诉21世纪经济报道记者，过去几年，北京土地供应中最主要的就是限竞房。而过去2年土地供应高峰逐渐传递到住宅供应方面，预计后续还将有大量供应上市。调控背景之下，市场明显降温，购房者开始全面观望。而限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得供大于求开始明显出现。“北京市已经入市的限竞房陷入了‘40%’魔咒。对于限竞房来说，开盘能去化3-4成就已经是及格，而如果可以卖掉一半，就已经属于优秀。”
调查：遇冷的限竞房
自2016年9月开始，北京出让的新住宅项目主要以限竞房和共有产权房为主。北京限竞房算商品房而不是政策性住房。与以前的普通商品房的唯一区别是：房产证或者缴纳契税5年以后才能上市交易；土地出让时，“限房价，竞地价”，开发商获得土地使用前就已确定了销售价格上限（在此上限基础上可以“降价”），且绝大多数要求建筑面积90平方米以下户型，占比超过70%（以下称90/70）。
严厉调控之下，“限竞房”销售状况也并不乐观。不少楼盘上市时在限价基础上“降价”销售。
中海云筑项目位于北京市新国门核心区，大兴区庞各庄桥西1500米，目前在售户型主要为89平方米的三居和266平方米的别墅。销售人员告诉21世纪经济报道记者，9月28日，中海云筑第一期开盘，目前处于第三期的销售中期。第一期开盘均价为3.6万/平方米，第二期则接近3.7万/平方米。目前销售价格3.7万元/平方米。但据21世纪经济报道记者了解到，该楼盘设定的限价为4.2万/平方米。
“目前销售价格比之前涨了一点点，但几乎没变。开盘的两个多月以来，一共上市1232套，目前已经卖出了一半。”这位销售人员自称中海云筑楼盘是“北京销冠”。就这位销售透露，大部分限竞房项目销售情况一般，由于自身是品牌开发商加上性价比高，而且“属于大兴国际机场中央别墅区，临空经济区”，所以“销售还可以”。被问及有没有优惠活动时，他表示暂时没有，但是如果确定要的话可以申请。
这位销售还向21世纪经济报道记者推荐下周末开盘的中海云熙，76平米的两居室首付只需八九十万。该新楼盘位于大兴区南中轴路魏善庄新城，政府限定均价4万/平方米，但中海云熙首期东西向户型开盘均价仅为3.2万元/平方米起，南北向3.5万起，低于政府限价5000-8000元/平方米，而且开盘可以享受九九折优惠。
翡翠西湖楼盘销售人员也于12月11日告诉21世纪经济报道记者，他们是目前卖得最好的限竞房项目。翡翠西湖位于丰台区王佐镇，在售的有90平方米的三居小洋房和300多平方米的别墅。“我们自10月开盘到现在，卖得差不多快没了。楼盘一共是460套，现在基本上剩下50到80套吧，基本上是目前北京市场上限竞房卖得最好的一个项目。”销售人员介绍说，“主要是环境比较好，而且未来的发展是主要面对新文化家庭，我们会做一系列的文化产业入驻，周围有人大附中等，有很多家庭是奔着学校来的。”
不过，21世纪经济报道记者发现，作为限竞房项目，翡翠西湖价格优势也促成其销售状况表现优异。据了解，该项目销售均价约在4.1万元/平方米到4.2万元/平方米之间，东西向房源基本上在3.6万元/平方米到3.7万元/平方米之间。而据安居客二手房数据显示，其周边二手房均价普遍在4.5万元/平方米起。
40%销售魔咒
“限竞房市场分化明显。部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化却不足2成。过往房地产销售套路是小批次优质房源搭售普遍房源，现在限竞房则一次全部推出市场，导致开盘优质房源销售后，后续一般房源去化非常非常慢。”张大伟观察，从价格看，限竞房项目开始出现了明显的价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。
调控背景之下，供应量猛增是限竞房陷入销售困境的主要因素之一。中原地产数据统计显示，截止到目前，北京已经上市223.4万平方米限竞房项目，合计签约只有2.1万套。网签数据相对乐观的只有瀛海府、熙悦林语、中海京西里、瑞悦府和洺悦苑少数几个项目。但值得关注的是，除了已经上市部分产品，北京市还有大量的限竞房供应。截止到日前，北京累计供应限竞房土地合计82宗地块，共计83个项目，787万平方米。如果再加上12月11日出让的2宗顺义地块，合计北京在未来一年左右要入市的限竞房住宅土地供应面积将是570万平方米左右，大约5万套限竞房。
“从房源供应看，包括最近入市的朝阳区共有产权房，另外丰台、海淀、大兴等区域也大量上市，整体缓解了刚需市场供需结构，而共有产权房售价远低于商品房总价。共有产权房总价基本集中在200万-300万，对于当下商品房住宅市场来说，弥补了这一总价端的供应。从申购看，供应量井喷一方面缓解了市场，大量的中低价房源入市使得市场商品房需求继续减少。后市不排除部分位置相对较差的共有产权房很可能出现弃选比例高，销售难的可能性。”张大伟表示。
整体而言，北京新建商品房市场降温明显。从58安居客房产研究院监测的数据来看，2018年北京市商品房新增供应约5.5万套，同比去年上涨了约10%；但成交约3.9万套，同比成交套数下降了约12%，成交面积下降约16%，其中商品住宅供应量更是同比上涨超过了50%。
58安居客首席分析师张波认为，2018年北京楼市总体呈现供大于求的态势，住宅供应量增加明显，尤其是共有产权和限竞房等集中面市更是进一步扩大了供应面积提升。从实际销售的结果来看，共有产权房和限竞房都不同程度出现销售缓慢，其中影响共有产权房的去化的重要原因是项目区位因素，而限竞房滞销则是区位和集中供应同步造成的结果。
张波认为，作为目前调控最严的城市，北京的投机性需求目前已经基本赶出场外，并且由于二手市场的不断疲软，导致众多改善型需求的入市周期也被不断拉长。在调控不放松的大背景下，北京楼市的基本面不会发生太大改变，购房需求增加有限，楼市供应维持2018年水平。预计2019年北京商品房价整体将呈现小幅震荡并微降态势，成交量则继续保持低位运行，“价稳量跌”将很可能成为2019年北京楼市的常态。
