碧源月湖荣园小区是河南省郑州市北部区域的一处高档住宅。日前，一起诉讼让这个小区的业主们人心惶惶。开发商将已经出售给业主的房屋抵押给银行贷款。
5年过去，由于贷款违约，银行起诉开发商，而房屋的产权则前途未卜。
▲碧源月湖荣园小区
日前，小区居民刘女士向红星新闻记者反映，她在碧源月湖荣园小区全款购买的住房，2018年6月已经交房，并装修入住，但开发商迟迟不配合办房产证。2020年她才知道，2019年11月他们的房子已经被开发商抵押给郑州银行。
根据郑州银行起诉河南碧源弘泰置业有限公司（碧源月湖荣园小区开发商）的民事起诉状显示，2019年11月20日，河南碧源弘泰置业有限公司作为抵押人，自愿以其惠济区月湖北路39号的82套住宅为碧源建工有限公司提供担保，担保债权的最高本金金额为1亿元，包括主债权、利息、违约金等费用。2021年11月郑州银行向碧源建工有限公司发放贷款8000万元，但碧源建工有限公司未及时偿还本息。
目前，该案已经进入诉讼程序。业主表示，过去几年，郑州银行根据开发商还款进度，陆续解押了多套房屋，现在仍有59套房屋未解押。据业主们称，当时被抵押的房屋均为该小区内业主全款购买的房屋，随着案件的推进，业主们担心房屋的产权最终被判给银行。
购房者反映：
全款购房装修入住，房屋被开发商抵押了
碧源月湖荣园小区坐落在郑州市惠济区北四环附近。小区居民刘女士介绍，该小区目前均价在每平方米2万元左右，小区地段很好，小区内物业和绿化品质很高。她当时就是看中了小区品质，在2015年签合同购房，2018年6月交房，交房以后其便装修入住。可是开发商迟迟不配合业主办理网签手续，多次催促也没有进展。直到2020年3月，有业主因办不到房产证欲起诉开发商时，才从法院了解到房子被开发商抵押了。
小区居民詹女士告诉红星新闻记者，随后业主们多次到相关部门反映，并督促开发商还钱。记者从多名业主和相关银行负责人处了解到，过去几年，每次开发商还一部分款，郑州银行就解押一部分房屋。去年12月，开发商还款了800万元贷款，郑州银行解押了9套房屋。目前还剩下59套没有解押。今年6月，开发商向郑州银行还款3500万元，递交了29套解押申请。后来，银行认为随着房价的变化，剩余30套房屋无法覆盖开发商剩余本息，所以银行不再解押房屋，而起诉开发商。目前案件已经进入诉讼程序。
有业主表示，当时被开发商抵押的房子都是小区里业主全款购买的房屋，在有购房合同和全部交款记录，甚至房子已经装修入住，有水电气缴费记录的情况下，房子还是被开发商抵押给了银行。小区居民因此质疑，这期间，开发商是否伪造了抵押贷款的手续？银行有没有疏于审查抵押物而违规放款？
带着疑问，10月8日，小区业主刘女士、詹女士、史女士等来到国家金融监督管理总局河南监管局举报银行可能存在的违规放贷问题。
国家金融监督管理总局河南监管局的工作人员表示，将重新调查郑州银行当年的放贷行为，根据银行的内部规定和银行的实际操作确定银行是否违规。15个工作日内决定是否受理，30个工作日答复调查情况。
放贷银行认为：
开发商存在违规骗取贷款问题
10月8日，郑州银行一名多次与业主接洽的负责人告诉业主，银行当时向开发商放贷时，银行到房管局查询的结果是，这些抵押的房产没有任何瑕疵。同时委托了评估公司去现场查看，查看的结果是房屋处于毛坯状态。并拿出了一份评估报告截图显示，该小区的1、2、5、7、10、12号楼部分住宅入户勘测时室内未装修。
有两名业主提出，其所在的5号楼和11号楼就未在评估报告中，为何也被抵押。这名负责人则称，所持的评估报告不全。
这名负责人还表示，此前开发商部分还款解押过一批房屋，6月以来，开发商还款3500万元当时准备解押29套房屋，但发现房屋价格变化，剩余30套房屋作为抵押物无法覆盖剩余款项。总行没有批准这批房屋解押。
▲银行起诉开发商起诉书截图
这名负责人表示，目前银行认为开发商存在违规骗取贷款的问题，下一步要向警方报案。同时，剩余的款项有3000多万元，若要解押剩余的房屋，需要开发商另外提供价值7000万元的抵押物置换。
这名负责人还告诉红星新闻记者，目前该案已经进入诉讼程序，房屋产权归属还要看法庭裁决。
10月8日，记者联系开发商河南碧源弘泰置业有限公司的多名相关负责人，但他们均不愿意接受采访。
律师说法：
银行应尽到充分的审查义务
中闻律师事务所合伙人李亚表示，正常情况下开发商是不能将已备案出售的房产再进行抵押的，抵押行为侵犯了业主对相应房产的所有权，办理了抵押登记说明开发商有欺诈行为。业主享有优先权。消费者购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于抵押权以及其他债权。
河南泽槿律师事务所主任付建认为，根据《中华人民共和国民法典》第402条规定，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。不动产物权的转让以登记为生效要件，虽然开发商已经将房屋出售，但是并未给业主办理房屋登记，房屋的产权仍在开发商名下，此时在形式上房屋仍属于开发商所有，其向银行办理抵押并登记后，在形式上设立了抵押权。但实质上，这些房屋已经被业主全款购买并入住占有，银行作为专业金融机构，未对房屋情况进行充分的现场调查，未查明开发商是否是房屋的真实的所有人，也即未尽到审查义务，因此，在实质上不能成立抵押权。
付建提到，在同类案件中，如（2019）最高法民申2834号民事裁定书，开发商将已经出售的房屋抵押给银行，最高人民法院针对银行的再审申请给出了相应观点：“开发商向银行提供抵押之前，该开发商已将前述案涉房屋出售给购房者。开发商与购房者签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但购房者等人已经支付了全部价款并实际占有房屋。银行自认开发商向其提交的抵押物清单载明前述案涉房屋处于出租状态。在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，银行应当对房屋的出租情况进行充分地现场调查，以查明出租人是否是开发商，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物，因此认定银行对案涉房屋不享有抵押权并无不当。”因此，司法机关的观点偏向于银行应尽到充分的审查义务。
谈到银行是否存在违规放贷问题，付建表示，需要综合具体情况进行分析，如果银行工作人员发放贷款符合相关规定，对开发商的偿还能力等情况进行了严格审查，并对担保的可靠性进行了合理的审查，且和开发商之间没有利益输送关系，则可能不构成违法发放贷款，银行需要自行承担责任，银行可以向经办相关事项的工作人员进行追责。
红星新闻首席记者吴阳
