原标题：长收短付、高收低租的行为仍存在，长租公寓的“雷”还在悬着
“月付立减2000元，季付减4000元，半年付减6000元，年付减8000元，最高可减免一万元”在地铁黄厂站附近，一家正在招租的公寓，打出了长租有优惠的广告。
近日，《住房租赁条例（征求意见稿）》完成向社会公开征求意见，其中提出对“长收短付”“高收低租”等高风险经营模式进行监管。
年付优惠大，也成为一些长租公寓经常使用的招揽生意的手段。在收到租户的年付租金后，长租公寓公司却以月付方式将房租支付给房东，最终形成长租短付。为了扩张市场，有长租公司高于市场价收房，再将其低于市场价长租给租户。在业内人士看来，这样做的目的则是累积资金，将其用于他处。此种模式下，“爆雷”的风险也如影随形。
宋溪插图
长租一房多代理
年付减万元
地铁7号线黄厂站附近，一家正在招租的公寓主打“月租无上浮、无中介费、无杂费网费”。记者咨询后发现，其给出的优惠条件为“月付立减2000元，季付减4000元，半年付减6000元，年付减8000元，最高可减免一万元”。
在另一家中介人员口中，该公寓的优惠条件则为“签约合同优惠4500元，半年付款方式租金打九三折，年付租金打九折。”两家中介均表示，该公寓很“正规”，付款方式“押一付一都行”，可随时放心签约。
一家可以全城找房的中介公司推出了多个区域的不同房源，一名中介人员介绍，相比于短租，长租则有更大的优惠力度。“年付的话，可以减免三个月房租。”一间报价近4000元的一居室，以年付方式签订合同，便可以得到超过万元的优惠。通过多家中介平台查询价格发现，在同小区类似房源的报价中，该中介公司的部分房源报价稍高于其它公司，但如果按照年付方式，月租金则明显低于其它同类型房源。
记者在线下与多家公寓平台咨询发现，目前北京的长租公寓领域对租户普遍采取无中介费的吸引方式，且给出一定优惠政策。而一般在首次一年合同期内，签约时间越长优惠越多。一些正在招租的新建公寓，则与多家代理中介签约招租，且各家代理中介商给出的优惠条件不尽相同。
当记者询问为何同一家公寓的租金优惠有差别时，其中一名中介介绍，因为该公寓所有方与不同的中介代理公司签约，让他们来负责招租，可能会有不同差别，但总体差不多。
不仅如此，该中介人员称，后续公寓管理方会逐渐清理代理中介公司，固定与一两家代理公司合作。而不论租户是与哪家代理中介联系，最终签约的合同文本都是与该公寓所有方签约。“我签约一套房子提成就120块钱，没必要骗你什么。有一点要给你说出来，每次签约最长一年，第二年可以续租，但续租的话，可能会有涨价。”该中介人员表示，当第一年租期满后租户想要续租，第二年房租会上浮，“按年一共上浮100元到150元之间。”
在咨询租房的过程中，针对记者的种种疑问，多家公寓服务人员和中介代理商都表示，目前北京长租公寓领域相对其他地方更为正规，一般情况下，品牌公寓也不敢冒险坑蒙租户和业主。
收房高于市场价
一月一付款
当记者以房东身份与一家长租公寓中介人员小黄联系时，小黄听说有房出租，首先表示“可以收房，我们高价收房”。据小黄说，一般业主会与市场主流的一些房屋中介联系出租，或者自己出租，但如果将房屋挂靠到他们平台，则会比普通市场价略高。“今年因为疫情的原因，市场环境不太行，好多房子都空着，如果房子实际装修条件不错的话，我们这边收房一般会比其他平台每个月高几百块钱。”
“托管公寓来说，我们给的价格不低，要看到房子后，再给你确切的准价。”中介小黄表示，如果将房子出租给该平台，业主将会与公寓平台一次性签约三年，付款方式为季度付款，且公寓平台每年会多给业主一个月房租。除此之外，还会给房子添置设备，“房子里缺什么给你补什么，合同解除东西也留给你，合同期间不会有任何变动。”此外，小黄还透露，市场某知名长租公寓品牌，今年已经开始不收房了，“他们退下来的房东的房子，我们都收了好几套了。”
不久前，张先生也曾遇到过类似的高价收房行为。他将自家一套待租的房屋挂在了网上，很快便有中介人员与他联系，并声称可以收房。“当时就是看了照片，就约我第二天去看房签合同，给出的价格也是高于市场价的。”
张先生的房子报价4800元，心理价位为4600元，但是中介人员却给出了5100元的月租金。在他看来，这样的惊喜来得有些突然。“他们要一个月的免租期，需要我配齐桌椅、柜子等简单的家具。”张先生算了一笔账，一个月之内自家房屋未必能找到租户，而月租金一定达不到现在的价格。“与其这样，还不如直接租给他们。”
“我们公司刚刚开拓北京市场，处于市场扩充时期，想要占有更多的房源，吸引更多的客户。”对于高于市场价收房，中介人员这样向张先生进行解释。“付款的方式为月付，每月按时将房租打入房东的账户，就算这套房子一直没有租出去，租金也会按期付。”
在签合同前，张先生与妻子沟通了租房细节，这种方式却遭到了妻子的反对。“她觉着月付特别不靠谱，虽然租金看着很诱人，但是一旦出问题，对于我们的保障很低。我们最终没有以这种方式租房，而是通过其他公司，以月租金4500元租出去的。”
利益不计小成本
积累资金池
刘先生通过中介公司将房子进行托管，中介公司以月付的方式支付租金。但是不久前，房租迟迟没有到账。当刘先生找到中介人员时，却被告知当时签订合同时，中介人员使用的名字并非其本人。“中介用的假名字签合同，他们收了租户半年房租，但是只给我了一个月房租。”
与刘先生一样，不少房东、租户也有过类似遭遇。
黑猫投诉平台公布的一起典型案例显示，今年8月31日，有用户在网络投诉称，今年4月16日，自己通过适享科技租房，并支付了一年房租加一个月押金共计26000元，合同到期日为2021年4月15日。日前，该用户突然收到房东的电话，房东称已经有一个月未收到房租。房东因为未收到中介平台给予的房款，而要向租户强制收房。在黑猫投诉平台上，仅今年8月份，平台就共收到3263件消费者有效投诉，主要涉及长租公寓企业、房企、房产中介三个领域。其中，今年8月份长租公寓企业被投诉量环比增长14%。
王栋（化名）是一名长租公寓的经营者，在收房时也常遇到一些不正常的抢房行为。“有的公司就是比市场价出的高，房东也因此愿意把房租给他们。有时候我们已经谈好的房子，莫名其妙地被切走了。”
在王栋看来，高价抢房的公司真正的目的并不在意短期的收益，而是要在短时间内扩充体量。“通过积累房源吸引更多客户，这样就有了选择客户的机会，把房子租给那些愿意半年付，甚至年付的人。”
长租公寓公司按月付给房东房租，最终形成了长租短付的情况。“醉翁之意不在酒，用这种方式的公司，基本上都是玩资金盘的，通过大量房源吸引客户，再通过年付的方式将资金快速收回，而后进行投资。没意外的情况相安无事，如果一旦出现意外，跑路就在所难免了。”
“高价收房，低价出租，目的是为了快速把手头房子都租出去，低价的条件都要年付，至少也要半年付。”另一名长租公寓经营者表示，一般情况下单个项目从来不算账，这种模式下赚钱是不可能的，少赔钱已是最好的结果。“要的就是快速扩张，然后见机套现跑路，留下一地鸡毛。因为疫情原因，一些用这种方式的公司想快也快不了，房子也没人租，资金转不动了，就成了死局。”
责任编辑：贾楠 SN245