原标题：[等深线]古城平遥经租房风波
赵城的客栈内空无一人《等深线》记者万笑天摄
中国经营报《等深线》记者万笑天晋中报道
2020年7月9日，平遥县的警察和城管来到赵城的客栈，要将客栈上锁，把原先退还的经租房屋，重新收归国家所有。赵城事先并不知情，客栈里还有房客，经过一番沟通，第二天被上了锁。
客栈的大门被安装上新锁后，赵城把锁剪断了。之后，工作人员再次装上新锁。最后，赵城干脆把客栈大门上的铜环卸了下来，“也不用再锁了”。
“这是我的房子，有房产证、规划建设许可证，凭什么收走？”赵城说。
这并非赵城一人的遭遇，在近期，平遥古城内有224户曾落实私房政策退还的经租房要重新收归国有。据了解，平遥县落实私房改造政策自1992年开始，即退还符合政策规定的经租房，1998年后落实进度加快，共分30批次退还了598户。
2018年，晋中市对平遥经租房退还问题进行专项巡查。巡查组认为，在退还过程中，错误地为“地富资”落实了私房政策，违反了国家制定的“地富资”无起点改造的政策。此外，违反了“单位占房必须有县级政府和地营以上企业动员报告”的规定。这些问题在此次整改中涉及224户，其中66户是“地富资”，158户用货币置换方式退还单位占房。
无论成分如何，多位房主向《等深线》（ID：depthpaper）记者强调，当年经租的应是“出租”的房屋，他们并不符合这一条件。经历半个多世纪，他们的祖屋被占用经租，失而复得，又得而复失。
记者了解到，关于此次相关事件的善后措施，首先会有第三方评估，评估房主在里面的后期投入。此外，房主有优先租用权，而且租金也不一定有多贵。最后，会把房主交的货币置换的钱退还。
失去
9月，是平遥古城的旅游旺季，来自全国各地的旅游团队，在古城的大街小巷中穿行。平遥古城内有东、西、南、北四条大街，赵城的客栈位于东大街，是一处临街店面，地理位置优越。但客栈内却空无一人，两个月过去，地面上掉落的枯叶没人打理。
2020年6月28日，赵城收到了《关于撤销“落实私房产权通知书”的告知书》（以下简称“告知书”），落款为平遥县人民政府。告知书称，赵城院内的房屋，曾按照中共山西省委总号（58）289局字6号和山西省人民委员会（58）晋贸武字第822号等文件的规定，进行了社会主义私房改造。
所谓社会主义私房改造，即根据1956年中共中央批转中央书记处第二办公室“关于目前城市私有房屋基本情况及进行社会主义改造的意见”中指出的，对城市私人房屋通过采用国家经租、公私合营等方式，对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步改变它们的所有制。
据此，在中共山西省委总号（58）289局字6号文件中，山西省提出的意见是，在改造起点上确定，太原、大同、阳泉、长治、榆次五市凡出租房屋100平方米以上的，其他城镇凡出租房屋60平方米以上的，可以作为改造对象进行改造。“至于工商业资本家出租的房屋虽未达到改造的起点，亦应当进行改造。”
对房屋出租的改造，一般采取国家经租的形式为宜。即由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护，并根据不同对象给以定租。在适当的时候，停止付租，完全为全民所有制。
张源今年69岁，2020年1月，他收到了平遥县政府的告知书和决定书。此后，他开始学习相关法律，进行诉讼。
在民国二十九年，也即1940年，张源的父亲买下了平遥古城内的一处两进院，有里院和外院。张源说，买下的时候，也是一个旧房子，应该是明末时建成的，“形制都是明代的”，后来学校扩建占用了外院，并拆了一部分，现在只剩下一个院子。
2020年1月10日，收到告知书的几天后，张源又收到决定书，两份文件主要内容大体相同。告知书称，这处院子曾按中共山西省委总号（58）289局字6号文件和山西省人民委员会（58）晋贸武字第822号文件的规定进行了社会主义私房改造。
平遥古城内东、西大街上的街景《等深线》记者万笑天摄
1958年，张源家的院子除留下5间自住房外，被全部经租。那时，张源的父亲是一个铜铺的掌柜。铜铺的帮工有自家的一些亲戚，他们也住在张源家的院子里。除了张源一家外，还有张源的舅舅、姑姑，共3户。
张源说，当时家庭不太富裕，房子都是自住，1958年，把亲戚们住的房子都经租了，他们就回到农村去了。
在一些老房契上，被经租后，在上面会留有一个“国家经租专章”，并用笔注明经租的时间。
“1958年，国家要发展经济，发展工业。小型工厂没有场地，就利用老百姓空闲的房屋当车间。有棉织厂、针织厂、五金厂、木器厂、油漆厂等，各种各样的小手工业，什么都有。”张源说。
在那几年，张源父亲的铜铺也停产了，仅销售过去生产的一些库存产品。在张源的印象中，铜是稀缺金属，当时要赎买。“就这样把所有的原材料和工具都拿走了。”张源的父亲也没了工作，由于原来是掌柜的，有管理和记账的基础，就被安排到了做家具的小作坊当会计。
经租
多名房主告诉《等深线》记者，他们的房子在经租时，被用作棉织厂的厂房、职工宿舍。这类房屋在退还时，依据的应是晋政发（1986）18号文件《关于私房改造中若干遗留问题的处理意见》第八条，20世纪50年代凡是经当地政府和县级以上办厂单位，动员房主腾挤出租的房屋，已经纳入改造的，应予退还。
在1988年，山西省城乡建设环境保护厅关于处理私改遗留问题的补充意见（晋建房字[1988]544号）中，对上述一点补充道，50年代，凡经当地政府动员出租的房屋，是指县级以上人民政府，不包括乡政府和县属单位动员出租的房屋。
赵城的院子，是妻子李瑞继承自她的二姑。在赵城提供的老契上，1940年，李瑞的二姑花1500元整，买下了这处三进院子。“当时应该是做生意，有一点钱，不过听母亲说，当时这个院子也不好，房子比较破。”李瑞说，买下以后也在不断地修缮。李瑞表示，其二姑的成分为中农。
1958年，这处院子被平遥县棉织厂三厂占用，留下了9间自住房。1960年棉织厂扩建，整个院子全部被占用，李瑞二姑一家只得搬到城内的娘家。在上世纪60年代初，李瑞的二姑去世。到90年代，李瑞的母亲得知有政策，可以去要回原来被经租的房产，于是也开始四处奔走，想要回这处院子。
后来，李瑞的母亲将这一任务交给子女。2003年，由赵城接手。又过了6年，2009年12月30日，平遥县落实私房政策领导组办公室（以下简称“平落办”）给他们出具了《落实私房产权通知书》。该通知书称，根据晋政发（86）18号文件精神，将这处院内的20间房屋、592平方米的产权退还，且通知书为办理房产登记、变更房屋所有权证的依据。
目前，已有部分房主的房产证被注销。在2020年4月23日，平遥县政府对县自然资源局的函中表示，县政府已撤销部分落实私房产权通知书和退房决定，并收回错退的房屋，请其依据相关规定依法注销闫某等人的房屋产权证明。
但并非免费得到了退还，还交纳了19万元，名义是支援古城建设。“当时想着如果能要回来就不错了，也没有多想。”赵城说，在后来才得知这是货币置换的政策。
记者采访了解到，货币置换是用来补偿那些应该退还房子，但房子已被拆毁，或是房子自然倒塌的房主。这一政策自2008年前后开始实施，是平遥房管局的内部政策，主要是解决单位占房的问题。
而在赵城收回房子时，还有开关厂、土特产店以及推光漆器店，在占用这处院子。但房管局并不管租户的处理，租户不愿搬走，要求给钱，于是又花费20万元。
由于缺乏资金，且当时的旅游还不甚兴旺，到2013年，通过贷款等方式筹集到资金。2014年，赵城开始重新修缮，并建成客栈，共有30多间客房。2014年，还取得了建设规划许可。2015年客栈正式开业，并拿到了房产证。赵城说，前后资金投入了600万元。
李瑞说，开始的时候也并没有经营经验，对客人热情、送礼物，希望获得好评。经过1年多的用心经营，客栈的生意也渐渐有了起色。到2018年前后，由于李瑞的身体原因，将客栈交由他人经营，一年能收取40多万元的费用。
除办厂占用外，还有一部分经租房被房管局统一安排出租给无房住的人。
分配
“经租以后，当时就成了国家的了，国家分配这个房子给谁住，国家安排租给谁，谁就来了。”张源说，
被贴上封条的临街店面《等深线》记者万笑天摄
张源家的房子，租给了一些没有地方住的人。张源记得，分配了两家人去住，里院有一户，是在三间经租的西房，外院也安排了一户。
经租后的房屋，房管局出租后，会将一定比例的租金给房主。按照中共山西省委总号（58）289局字6号文件，对改造的房屋，不论工商业或住宅用房，一律按原定租金总额的25%至40%付给房主固定的租金。具体的租额，由房屋质量、用途等情况确定。在适当的时候，停止付租，完全为全民所有制。
在记者看到的一份“规定房租价格表”中，将经租房屋分为甲、乙、丙、丁、其他五个类别，不同的类别对应不同的租金。在该表上，租金总额为2.95元，按30%给房主租金，为0.89元。每月收到租金后，会留有收据存根。
一些房主表示，没有听老人说过曾收到过租金。1966年，文化大革命开始后，租金就停发了。
张源的父亲则是主动拒绝领取租金。“我父亲也挺顽固，他就认为，这个房子是我的，也不用你给我钱，不跟你分成，因为这是我的房子。”张源说。
在此后，张源才明白，父亲的举动给家人带来了更大的伤害。
1961年，一些经租后的房屋被退还。这一年，中共山西省委批转省财委《关于私房改造中若干问题的处理意见》（61）140号文件中显示，一些市县对私房改造工作提出了问题，问题主要是，把一部分不应当列入改造范围的房屋，也进行了改造。
如有些生产大队向群众动员临时租用的房屋，有些机关、团体动员群众出租的房屋，有没有出租的空闲房屋，有贫农下中农分到的房屋等。如有些房主在改造时已按在家人口留足了自住房，现在因人口增多要求多留等。
此提出的意见中有，住宅房屋以一座院（如系前后相连的几节院，一节院按一座院计算）为单位计算，凡全院房屋出租者进行改造；部分房屋房主自住、部分房屋出租者，不进行改造。属于地主、富农、资本家（以工商业改造时确定的为准）出租的房屋，不受起点限制，出租多少，改造多少。
张源一家有十口人，7个姊妹，还有张源的父母、奶奶。在1961年，又退还了几间自住房。此后，直到2004年，张源家拿回了完整的里院。
退还
2020年1月，张源收到的告知书称，2004年4月，平落办作出的《落实私房产权通知书》，将张源家里院西房三间房屋退还。经核查，在私房改造时房屋产权人（张源的父亲）成分为资本家，私房改造时已留自住房，退房类型为自住。
按照晋政发（1986）18号文件第十五条规定：“私房改造时，没有给房主在本城镇留自住房的，由市、县按私房改造时当地房主家庭人口和当地居住水平，拟定统一标准，退回部分自住房。”《落实私房产权通知书》不符合该条规定，现拟定撤销该通知书。
张源按照告知书的要求，在三天内到平落办进行申辩、陈述，几天后，收到了决定书。决定书要求，撤销原发出的落实私房产权通知书，将2004年退回的三间房屋，收归国家所有，统一由房管部门管理。并限在收到决定书起15日内腾退房屋，如不按期腾退，将采取强制措施收回房屋。
张源先到榆次市申请行政复议，很快收到了晋中市人民政府不予受理行政复议申请决定书，决定不予受理的通知。该决定书称，经审查认为，《关于撤销“落实私房产权通知书”的决定》系为行政机关对落实私房政策等历史遗留问题作出的处理；平遥政府的职权依据来源于政策，而不是法律、法规。故不符合行政复议受理范围。
之后张源向吕梁中院提起行政诉讼，请求确认平遥政府的决定书违法并予以撤销。吕梁中院于2020年4月立案。
令张源疑惑的是，为何其父亲的成分为“资本家”。在起诉中，张源认为，平遥政府作出的行政决定书将资本家和小业主混同，而且将其父亲（小业主）所购买的房产错误地认定为资本家遗产。
在平遥政府提供的证据中，包含一份阶级成分登记表，以证明张源父亲的成分为资本家。这是一份2018年填写的“平遥县落实私房政策分批分户情况表”，在表中成分一栏，一行写着“家庭资本家”，另一行写着“小业主”。
张源说，“定我父亲的家庭出身是资本家，可是我爷爷1933年就死了，不可能给他确定成分吧”，爷爷去世后，其父亲才买了房子，和他的爷爷也没关系。
上述情况表中的成分内容，来自一份1966年的“居民阶级登记表”，在这份表中，张源父亲的家庭出身为资本家，本人成分为小业主。此外，在前述情况表中备注一栏中，1998年，居委会证明张源的父亲私改时无成分，阶级成分登记表为小业主。
落实政策
1986、1988年，山西省发布了前述两份文件，处理私房改造中的遗留问题。从1992年开始，平遥县落实相关政策，但处理得非常缓慢。
1997年12月，平遥古城被确定为世界文化遗产。古城内一些原本破败的院落，有了更高的价值。古城居民有更强烈的意愿，要求落实处理私房改造中遗留问题的政策。
1998年1月，平遥县设立了平遥县落实私房政策领导组办公室，办公地点设在平遥房地产管理所。
大约从这时起，张源一家开始申请落实私房政策。张源说，在要求落实经租房退房的时候，查档案发现原来外院有自留房，但是被拆了，就要求把原本的自留房补回来，最后就把里院经租的三间西房退还了，里院的面积大约有480平方米。
1965年，与张源家院子相邻的实验小学要扩建校舍，于是将外院拆除了一部分。“拆得不成样了。也不归我们管，想维修也不行，后来就都塌了。”张源说，两个院中间原来有一个门楼，1976年被水淹过一次，也塌了。
张源说，国家掌握产权的时候，对这些房子不修、不处理，一直是随它塌下去，1958年之后没管过，交给个人的时候，不成样了。“实际上当时的平遥古城真的没样了。”
让房主愤怒的地方也在于此，返还时，房子老旧破败，有的投资上百万元后修缮一新，如今却要被重新收回。
据张源的《落实私房产权通知书》，2004年，平落办根据晋政发（86）18号文件精神，经县落实私房政策领导组研究决定，将张源家里院西房三间房屋的产权退还。
张源认为，其符合晋政发（86）18号文件第七条，即私房改造时，对于原自住房或空闲、出借或虽危险塌坏经修理后尚有利用价值的房屋，不应计算在出租面积内，已经改造了的应予退还。
平遥古城内街景《等深线》记者万笑天摄
2020年9月初，张源收到了吕梁中院的行政裁定书，法院裁定驳回起诉。据裁定书，平遥政府的主要答辩意见为，平落办作出的《落实私房产权通知书》不符合落实私房政策的相关规定，应当予以纠正。平遥政府作出的撤销退房决定属于政府对落实私房政策的自我纠错行为，该决定合法有效。无论是平落办作出的退房行为，还是现在平遥政府的撤销退房决定，均是对落实私房政策这一历史遗留问题做出的处理。
法院认为，涉诉房屋曾受特定时期的政策调整，被诉决定书撤销的是平落办作出的《落实私房产权通知书》，二者均属于处理落实私房政策等历史遗留问题，根据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》（法发[1992]38号）第三条的规定，属于历史遗留问题的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围。故本案不属于人民法院行政诉讼的受案范围，依法驳回。
在此期间，包括张源，有10多位房主收到了平遥法院的传票，案由为返还原物，起诉方是平遥古城景区资产运营有限公司（以下简称“平遥古城资产公司”）。
收回的房屋，将交由平遥古城资产公司管理。2020年1月23日，平遥县政府办公室发布通知，将古城内公房移交平遥古城资产公司经营管理。通知称，为全面落实市委巡察反馈精神、推进问题整改，现将平遥古城内公房逐步移交该公司管理。
吴红在2020年3月底收到了法院的传票，4月份开庭。张源认为，在吕梁法院行政诉讼已经进入程序，如果吕梁法院不作判决，在平遥不能作为依据。“吕梁中院没判决，平遥法院要开庭，我们也曾要求他们中止。”
吴红说，她的诉讼还未收到平遥法院的判决，不过已经判决的房主都败诉了。
平遥古城资产公司在其民事起诉状中称，1958年，国家对吴红家的房屋进行了社会主义私房改造。2015年7月，平落办作出退房决定，将院内的外院西房2间退还，目前该房屋由吴红占有使用。经核查，该退房行为不符合落实私房改造政策的有关规定，为了维护社会主义改造成果，客观地纠正这一错误，平遥政府于2019年12月先后送达了告知书和决定书。同时，收回的房产同意由平遥古城资产公司经营管理。平遥古城资产公司请求法院判决吴红退还其院内外院西房2间。
1938年，吴红的爷爷买下了这处院子。吴红说，当时的院子只有5间正房，2间敞棚用来存放木柴，紧挨着敞棚还有1间厕所，这些都写在老房契上。
吴红也向吕梁中院起诉了平遥政府。在平遥政府提交的平遥县落实私房政策分批分户情况表中显示，吴红家的院子1961年被经租，其爷爷的成分为地主。
吴红收到的决定书中称，山西省城乡建设环境保护厅《关于处理私改遗留问题的补充意见》晋建房字（1988）544号文件第六条规定：“城镇地主、富农、资本家的空闲、出借房屋已按山西省人民委员会（58）晋贸武字第822号文件规定改造了的，不予退还。”
吴红并没有拿到平落办的《落实私房产权通知书》。2015年5月，平落办在平遥房管局公示了，根据晋政发（86）18号等政策规定落实的55户，吴红家的2间也在其中，面积为24.8平方米。
然而原来的两间柴棚已不再是原来的样子。
院子被全部占用后，吴红爷爷一家搬到了附近的村子生活了10多年，到上世纪80年代，希望能搬回自家的房子，回来后发现房子被用作存放粮食的仓库。“等到不存放粮食，成了空房子的时候，就赶紧住了进去。”吴红说，由于房子老旧，搬进去后塌了好几次，也在断断续续修缮。
2017年前后，相关手续完成了审批，吴红在院子里修起了客栈，2019年7月全部完工，一共23间房，投入200万元。由于院子较长，一般会分里院、外院，在家中老人的要求下，在院子中间修了花栏。建成后，吴红将客栈租给他人经营，“自己经营也没有渠道和经验”。
原先两间柴棚的位置，变成了厕所和厨房。吴红说，即使按面积来说，现在要退回的两间西房面积是46平方米，也并非落实的24.8平方米，已经将当时的规划手续作为证据提交平遥法院。
对张源家来说，自2018年全部搬出后，已经以390万元卖出，但没有过户，“那时已经不办这个业务了”。
吴红说，“现在的院子值钱。有人想买，但不敢买了。”她表示，从前房子修缮好的600多平方米的院子，最少也上千万，没有开发修缮的，在400到600万左右。“前年有一个开发出来的院子，两个院子合并了，得有两亩地，有门面房，3500多万有人买，现在也要收”。
记者了解到，整改后的善后措施，首先会有第三方评估，评估房主在里面的后期投入。此外，房主有优先租用权，而且租金也不一定有多贵。最后，会把房主交的货币置换的钱退还。
李瑞现在租住在平遥古城的一处小院子，若是房产被收回，她打算将自己的住处改成一个店铺，“总要生活下去”。
（赵城、李瑞、张源、吴红均为化名）
责任编辑：朱学森
