妥善调处群体纠纷 高效护航民营经济

近日，重庆市某商贸有限公司、重庆某中药批发有限责任公司分别向渝中法院民一庭赠送锦旗，对法院主动服务、高效化解涉两公司的56起案件，维护民营企业合法权益表示衷心感谢。重庆市某商贸有限公司系重庆知名民营企业，该公司与重庆某中药批发有限责任公司共同经营渝中区某药材市场的租赁业务。2013年初，两公司对其经营管理的药材市场商铺自行进行了测量，并将测量的建筑面积进行公示，后按照测量面积将涉案商铺分别出租给296名租赁户，并签订了《商铺租赁合同》和《经营管理合同》，合同约定了商铺建筑面积、商铺租赁金、物业管理费、药品质量管理综合服务费等。2018年底，房产登记部门对涉案商铺的建筑面积进行确权登记，经测量涉案商铺的实际建筑面积均少于合同约定的建筑面积。双方为此发生纠纷，56名租赁户先后诉至法院，要求出租方退还多支付的租金和相关费用。其余200余名租赁户亦准备提起诉讼。案件受理后，渝中法院高度重视，及时制定工作预案，明确争议焦点和调解方向，依托区工商联民营企业商事纠纷人民调解委员会诉调对接平台，法官提前介入调解，高效集约处理上述案件。经多次调解，最终两公司免除租赁户3个月的租金和相关费用，合同期限内的租金仍按照合同约定标准计算，56起案件以原告撤回起诉或调解的方式结案。经法院调解后，药材市场的其余200余名租赁户亦按照上述方案与两公司自行达成和解协议。现该药材市场所有租赁合同均已到期，296名租赁户自愿继续租赁涉案商铺，并重新签订了租赁合同，市场经营状况良好，有效维护了社会稳定。渝中法院充分认识民营经济司法保护工作的必要性和重要性，制定《全力服务和保障民营经济健康发展10条措施》《构建全覆盖渝中“6+8+11+79”发展格局的服务体系实施方案》，平等保护民营企业和民营企业家的合法权益，以理性司法裁判激活社会创造活力，促进民营经济健康发展。法官说法：承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？实践中应区分以下情形处理：（1）租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。（2）租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。该系列案件中，双方合同约定按照租赁面积计算租金及其他费用，但其实际面积少于合同约定的面积，承租人要求返还多付租金及其他费用，应依法予以支持。考虑到该系列案件涉及56租赁合同均将要到期，另外涉案药材市场还有240名承租人尚未起诉，出租方和承租人均有续租的意愿，渝中法院在向当事人释明法律的基础上，建议出租方免除3个月租金，承租人继续承租，合同到期后签订固定数额的租赁合同。最终，双方达成上述调解协议。