2014年，国内知名创投机构江苏高科技投资集团、毅达资本与青和集团共同设立毅达汇景，是主要投资城市区域发展、城市基础设施与配套设施产城融合等不动产开发建设与运营的创新型投资管理平台。
4年来，毅达汇景经过不断地探索和研究，目前已累计管理10只基金，管理资本规模达180亿元，并投资了毅达汇创中心、南京医科大学第四附属医院等在内的多个项目，为投资人创造丰厚回报的同时，更取得了良好的社会效益。
破 用私募股权的逻辑运营不动产
毅达汇景总经理曹兴斌介绍，在汇景筹备之初，毅达资本董事长应文禄就明确提出未来不动产基金公司的运营必须打破传统地产企业的运作方式，用私募股权的运营和投资思路打开局面。
首先要打破的是市场对不动产基金必须参与住宅市场的成见。汇景北方城市发展基金是毅达汇景运营的第一只基金，基金另辟蹊径，专门投向区域重塑、城市升级改造和基础设施建设，在旧城改造方面发挥了政府引导基金的作用，目前已成功实现退出。
其次，在项目选择上，毅达汇景更加关注带有公益属性的“幸福产业”。毅达汇景与政府合作了南京医科大学第四附属医院项目，该项目计划建设三级标准的公立性综合医院，将拥有床位800张，日门诊量5000人，成为立足江北、辐射苏北和皖东的区域医疗中心，缓解桥北片区百姓“看病难”问题。
毅达汇景副总经理方婷表示，当前，从投资端来看，更多聚焦于城市内部的存量资产改造。“像南京市区存在不少地理位置绝佳但是物业普遍缺乏良好运营的区域，对投资方而言，需要用资本去整合一些优质资源来帮他们做运营，提升物业价值”。从融资端来看，方婷认为未来可能是一个真正的股权投资时代，好的资产加上股权的投融资方式能最大化资金的使用效率。
立 无有而无不有
与180亿管理基金规模相对应的，是毅达汇景仅15位成员的精悍团队。“以小博大”的背后，藏着怎样的“秘诀”？
毅达汇景团队成员都拥有顶尖的学历、敏锐嗅觉和丰富的产业经验。曹兴斌是国内最早一批从事不动产投资管理的专业资深人士，曾成功开发了一批知名项目，积淀了深厚的行业资源；方婷在区域开发规划、项目评估、项目投资方案设计、项目资源整合等方面有丰富的经验；副总经理Vicky精通法律、政策，谙熟投资人和业主的诉求。不同背景的核心团队组成了毅达汇景的“铁三角”。
除了汇聚最优秀的人，毅达汇景的运作模式也充满变革与创新。“汇景利用资本的纽带，整合各方优质资源，借梯上楼。”方婷说。
毅达汇创中心是毅达汇景第一个全市场化商业综合体项目，包括公寓、写字楼和商业等多种业态，建成后将成为南京江北新区标志性工程。目前项目工程已实现全面封顶，项目销售已接近尾声。值得一提的是，该项目于2017年6月正式领取销许并对外销售，当时整个房地产市场存在很多不确定性，通过管理层对后续市场的精准把握，立即调整策略决定采用包销模式，既固化了项目投资收益，缩短了资金回笼时间，降低后期运营中可能存在的风险，保障投资人收益。
作为投资方，毅达汇景在投资端、建设端、销售端完成了高效、优质的资源整合。项目由绿城地产代建、中核华兴负责建设施工、同策咨询开展营销代理。这些优质的合作方在业务开展过程中还逐步成为了毅达汇景基金的持有人（LP），放大业务协同、资源互补、携手共赢优势，提升了毅达汇创中心项目管理的效率和产品品质，获得市场认可。
守 风险管控是生命线
随着业务规模的壮大，多项目多线程齐头并进的运作对团队的管理和风控能力也提出了挑战。项目运营过程中，毅达汇景也逐渐构起四道防火墙。
领先的行业研究。毅达汇景团队深入不动产业务一线，在2017年共尽调了近200个项目，最终落地的只有一个。充分的行业研究才能够提前对市场趋势进行反应和判断，为投资作出专业的参考依据，避免误入歧途并化解风险，这是所有毅达汇景人的共识。
项目全生命周期管理。项目运作中，汇景以目标建立为导向，从投、融、管、退四个节点分解出四大管理目标，依据项目关键要素进行层层分解；过程管理中以计划和预算为重点，对分解的关键要素实行全过程管控，月月督查；清晰定义结果，奖惩和激励相结合，奖励好的团队和个人，做好项目全生命周期管理。
以信息化平台作为管理基础。2015年起，毅达汇景搭建了项目管理信息化平台，通过平台将公司的管理理念、管理思路和管理方法融入到项目管理，项目所有的目标、关键节点、预算、成本、进度的数据都能随时被调取，确保团队成员对项目进展的实时掌控。
严格的考核管理。一方面，毅达汇景的每个项目都会安排项目负责人，包括融资、财务、法务、风控等各部门人员整体联动，保证项目开发按照标准化、流程化来执行，控制风险，确保战略目标的实现；另一方面，建立严格的淘汰机制、明确责任团队、考核与评估、奖惩与激励，优中选优，确保全员的专业、高效。
攻 向500亿规模发起挑战
目前，市场行情相对低迷。对善谋而后动的毅达汇景来说，正希望通过基金的资金优势，以较低价格抓取具有稳定现金流的优质经营性资产，实现风险和收益的平衡，还将考虑从熟稔的城市基础设施建设、商业物业开发、保障房建设、PPP领地，创新拓展至数据中心、长租房、物流地产等领域。
“比如，在长租房领域，目前很多企业都是分散拿房、以二房东的形式寻求住宅房源。而毅达汇景在项目端资产的获取上，会选择市面上性价比最高的资产，从拿地到交付给业主租赁，严格将成本控制，以投入成本和租金来反推租售比，回报率将远高于市场平均水平。”vicky说。
“毅达汇景今年与省级开发区签约了数据中心项目，这就相当于不动产，只不过传统的不动产是建房子，而现在是用建房子的理念来建造数据存储空间。这样的一个房间，也是类似长租房模式，但比长租房更稳定，企业一旦将数据服务器放置其中，就不会随意搬走，相当于给数据建了一个家。这也是毅达汇景接下来的重点战略规划方向。”方婷说道。
“目标是力争达到500亿的基金管理规模！”对毅达汇景的未来布局，方婷信心满满。
江南时报全媒体见习记者 尹丹丹
