《投资者网》乔锐
1956年，美国纽约州贝特维亚地区最大的工厂Massey-Ferguson倒闭了，留下一栋约7.9万平方米的空置大楼。之后，曼库索家族购置工厂后，在难以将大楼整体出租给单个企业的情况下，将大楼内部拆分成无数的小单元格，分别出租给不同的公司，入住的企业可以共享办公设施，还能得到曼库索家族提供的融资、咨询等服务。这便是世界上第一个商业孵化器——贝特维亚工业中心。
在贝特维亚工业中心60周年庆祝活动中，CEO汤姆.曼库索表示，“作为世界上第一个孵化器，真正重要的故事来源于那些入住的企业，这里发生的故事已经多到难以讲述或回忆，但我们每一年都在竭尽全力尝试。”
同样在行业内不断尝试的，还有毛大庆的优客工场国际有限公司（简称“优客工场”，UK）。
“共享办公现在依旧处在一个新兴行业试错的阶段，所有企业都在摸索、寻找方向。”优客工场创始人毛大庆此前曾表示。
对于优客工场的尝试，公司于4月15日交出的2020年成绩单中，有哪些看点值得投资者关注？
从“亏习惯了”到四季度盈利有玄妙
根据公司业绩报告，2020年营收为8.77亿元（人民币，下同），较2019年同期的11.67亿元减少24.85%；归母净亏损4.83亿元，与上年同期相比少亏损了约38.94个百分点。
从营收来源分析，优客工场主要盈利模式是收取会员费及市场营销及品牌服务费，二者于2020年营收占比分别达到48%及36%。相较于上年同期，两项主要收入来源均有不同程度的下滑，分别同比下降约24.19%及40.75%。
值得注意的是，伴随主营业务收入下降，公司的营业成本也相应的减少：期内两项收入来源的营业成本分别同比下降31.57%及38.56%；与上年同期相比，整体节约成本近三成，这或许是优客工场期内营收收缩，亏损却得以减缓的原因之一。
在共享办公行业不断试错的优客工场虽然在2020年依旧没有赚到钱，但公司2020年第四季度的表现却成为亏损“减速”的重要力量之一，为公司打了一针“强心剂”——财报披露，优客工场于2020年第四季度净收入为2.79亿元，环比出现近四成的增幅，较2019年四季度同比略降4.8个百分点；期内净亏损1.49亿元，比第三季度及2019年四季度分别缩窄11.9%及36.8%。
值得注意的是，当使用非公认会计准则（Non-GAAP）时，优客工场终于在四季度实现了6280万元的净利润；若使用同等会计准则，公司第三季度及上年同期分别净亏损1.23亿元及1.95亿元。
在公司财报中，针对两种会计准则下净利润的出入进行对比可见，其中约2.02亿元的股权激励费用及近千万元的资产、长期投资减值损失，为调整后的四季度净利润提供了有力支持。
主动为资产负债表“瘦身”
相较期内经营数据的变化幅度，优客工场在资产负债表也“大动手术”。根据公司财报，期内流动资产与非流动资产分别为7.67亿元及31.7亿元，同比分别减少13.43%及25.57%。相比2019年，总资产完成了超过23%的“瘦身”，尤其在非流动资产中，长期投资、房产及设备、使用权资产等均出现大幅下降。
在总资产完成“瘦身”的同时，优客工场也在尝试维持稳定的资产负债率。据公司财报，期内流动负债及非流动负债分别完成近30%及56.6%的降幅。在流动负债中，应付账款及预收会员费下降明显；而在非流动负债中，租赁负债规模出现显著收缩。
虽然部分关键变动或与公司营收规模下滑有关，但总体来看，优客工场资产负债表的“瘦身”是其有意为之。
优客工场创始人毛大庆称：“核心城市都市化进程明显减缓，高质量土地越发稀缺、来自于企业对办公空间的需求保持强力。于2019年末，在市场进化和监管对于商业用地管控趋严的背景下，优客工场将从自营模式向轻资产模式转型。在轻资产模式下，公司于2020年末将管理面积提升至总管理面积的54.3%”
贝壳研究院商业地产分析师郑中向《投资者网》表示，作为商务办公领域的创新者之一，共享办公近年来一直处于快速扩张的状态。重资产类的共享办公模式实质就是赚取租金差，因此入住率需要一直保证在较高的水平（80%左右）才能实现收支平衡。然而，当前全国写字楼租赁市场都在持续承压，起初以“二房东”为绝对主力的重资产共享办公行业出现大面积亏损，部分公司由于入住率过低，直接导致现金流断裂而倒闭。
郑中认为，轻资产模式将成为行业未来发展方向之一，“和传统房企不同，目前共享办公类企业大多为互联网公司，融资为其主要资金来源，自身现金流储备较为有限，抗风险能力较弱。通过轻资产模式提供运营管理服务可以有效减少成本投入并且降低风险，较为适合具备互联网基因的共享办公企业。不少头部房企近年来也开始重视轻资产输出业务，其中包括共享办公。我们认为，在自身现金储备可以支持的前提下自营适当面积能够打造品牌形象，形成自身特色；但以轻资产输出提供专业管理服务的共享办公模式之后将成为主流。”
转型轻资产模式开拓新盈利点成关键
共享办公行业的轻资产模式，与世界上第一个孵化器贝特维亚工业中心模式截然不同：贝特维亚工业中心购入房产，改装为办公空间后出租；轻资产模式则减少了公司对于房产购置、租赁的成本，但同时也从一定程度上压缩了盈利空间。
对于共享办公行业的盈利模式，纽约Lubin商学院教授尼尔克茨向《投资者网》表示，在孵化器（共享办公）行业，轻资产模式转型符合趋势，但公司整体的盈利点需要加以调整，
“以纽约市为例，高企的运营成本如房价或房租让共享办公服务商承受压力较大，轻资产模式更像是从自营到中介服务商的转型，在转移部分经营风险的同时，多数服务商的盈利也会有所下降。”
谈及此类企业可能涉及的转型尝试时，尼尔教授举例：“有部分服务商能在现有业务之外找到新的盈利点，比如：为入住企业提供股权或债务融资，以类似天使投资人的身份，完成与现有客户从服务关系到股权关系的场景转换等。当然这会改变共享办公行业服务商的运营性质，也会提升企业的风险敞口。”
单从优客工场2020年财务报表来看，公司蓄势谋变的已露端倪。在公司总资产下滑超过23%的情况下，同期公司货币资金达到3.48亿元，较上年增长近一倍。另外，公司短期应收账款也同样出现了超过45%的增幅。
轻资产转型的顺利及公司充足的现金，让优客工场喊出了2021年“一平台、一计划”的口号，即：上线分销平台“楼宇速读”，及在2021年覆盖所有34个省级行政区。
就公司经营及转型中战略规划等相关问题，《投资者网》向优客工场发函问询，并未得到回复。
纵观启动轻资产模式转型一年有余的优客工场，其财务各项数据波动明显，在第四季度实现一定程度上盈利后，能否维持业绩还需看转型的成效及“楼宇速读”项目落实的情况。优客工场的“试错之路”还将产生哪些变化，《投资者网》将会持续关注。（思维财经出品）■
