■陆肖肖
长租公寓行业的风头正在慢慢消退。相比于2017年初登风口的热闹，去年大面积爆雷的喧嚣，今年上半年这个行业变得低调起来。
困扰长租公寓行业已久的盈利问题仍未解决，由于持续亏损，已经有上市房企开始剥离该项业务。
行业洗牌加剧
近年来，由于国家的支持，长租公寓的规模越来越大。除了市场上占据一定市场份额的自如、魔方、乐乎等机构运营者之外，房企也纷纷开始布局住房租赁领域。根据克而瑞提供的数据显示，房企作为长租公寓领域中的主力军，经过几年沉淀，目前国内TOP50规模房企已有近一半企业布局长租公寓。
2018年，风头正劲的长租公寓行业遭受了前所未有的危机，从疯狂抢夺房源被约谈，到甲醛门事件，再到大型长租公寓企业爆仓，这个新生的行业在危机中逐渐开始自我净化。
据不完全统计，2018年长租公寓爆仓的数量达11家，包括好租好住、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎佳、石家庄众客驿家、北京昊园恒业、上海寓见公寓等，最终失败的原因大多是资金链断裂。
决定长租公寓机构生死的融资情况今年也并未见好转。2018年上半年，在政策的推动下，房企专项债券的申请迎来窗口期，多家企业专项债券的发行也为企业补充了运营资金，然而进入下半年，情况急转直下，房企和地产基金主导的住房租赁专项债屡屡遭监管层中止或终止。
房东东创始人全雳告诉《华夏时报》记者，大部分长租公寓机构现在存活是靠融资，中小长租公寓机构的融资成本很高，平均在15%左右，但其本身的利润有限，大部分还在亏损，融资无异于饮鸩止渴。今年长租公寓将度过一个很明显的资金寒冬，今年资本都很谨慎，对长租公寓的热度在降低，机构年年亏损，亏到哪一年都不知道，哪怕报表做得再好看，今年也很难融到钱。
但机构之间的分化也在加剧，在融资难的普遍情况下，一些头部企业仍然获得了大量的资金支持，乐乎在2018年顺利完成超亿元B轮融资，魔方于今年3月获得1.5亿美元D轮融资。也有受资本拖累而导致规模拓展受限的公寓，如未来域受投资方资金链断裂影响，管理规模与去年持平。
58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《华夏时报》记者采访时表示，从长租公寓行业本身来看，第一阶段的“群雄并起”已近结束，长租公寓的运营方的品牌在数量上的快速增长期已经接近尾声，2019年长租公寓企业数量已经有了一定减少。第二阶段是行业集中度的提升，即“寡头之争”，并且目前这一阶段还将持续较长时间，规模化之争的背后逻辑在于头部短期难盈利，但非头部企业未来的生存发展空间较小。大量中小品牌的长租公寓品牌未来被淘汰出局亦属正常。
房企剥离长租公寓业务
多家房企的长租公寓业务发展也不大顺利。克而瑞数据显示，2019年上半年，房企运营商整体风向收敛聚焦，拓展增速放缓。
朗诗成为第一个剥离长租公寓业务的房企。5月14日，朗诗绿色集团公告称，将处于亏损阶段的，包括长租公寓在内的5项业务剥离至控股公司朗诗集团。集团长租公寓品牌“朗诗寓”作为创新类业务仍处于培育期，预计未来两年将继续亏损，日后将产生持续资本开支，剥离至控股股东朗诗集团，可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。
2019年3月26日，在万科2018年度业绩会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜表示，万村计划比我们一开始想象的要复杂，涉及的利益相关方太多，我们会稳妥推进已经获取的项目，尽快使其成为可出租的状态。他还提道，长租公寓现在看起来要赚钱很难。
随后有消息传出远洋集团也将剥离长租公寓业务，但消息尚未获得企业的回应。
很多布局长租公寓的企业并没收到预想的结果。比如，世联行以红璞公寓为主的长租公寓仍然在亏损，4月份世联行方面坦承，目前公司长租公寓业务还尚未盈利，属于公司业务发展的战略型亏损。在公寓业务立项时，公寓的平均租期是12年，预计需要5年的回收期。收缩业务成为世联行不得不做出的选择。
张波表示，长租公寓难盈利是行业的普遍现象，过往几年房企为了争夺长租公寓“第二跑道”，纷纷加大了布局力度，而现实的盈利问题导致房企不得不将其和主营业务相剥离，这一现象预计会越来越普遍。
需从产品力做文章
一直以来，长租公寓的盈利模式是困扰行业发展的一大难题。
经济学博士、空白创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领曾经明确表示，长租公寓拿投资时的一个关键逻辑是错误的。他认为，行业从业者假定的“未来的租金会以每年5%到10%的速度增长”，这是绝对不可能的。因为在收入增长的时候，租金涨幅远远达不到收入涨幅的水平，在收入下跌的时候，租金的跌幅往往远远大于收入的跌幅。这是由租赁人群结构决定的，青年白领人群不会把钱更多地投入在租赁上。
乐乎城市青年社区CEO罗意一语道出了企业的生存难题，他在此前接受《华夏时报》记者采访时表示，“长租公寓的盈利模式很简单，就是以租金为主。就目前的市场情况来看，每一个项目本身都是盈利的，但是机构、品牌商不挣钱，是因为长租公寓的中后台成本很高，包括高管团队、IT体系、营销成本、办公成本等。轻资产模式要靠量去撑，乐乎现在也没想盈利的事情，而是追求做大的可能性，把量跑起来的可能性。”
全雳也提道，这个行业还处于发展的初期，本身商业模式还不成熟，现在无论是重资产模式，还是轻资产模式，都还没有盈利，因为面粉也就是拿房成本已经很贵了，做出来的面包就很难卖掉。去年爆仓的机构很多都是急于扩张，这么大量地扩张房屋，但房子又租不出去，导致空置率过高，资金池自然就成了负的。大家都想做大，但是还需要考虑，长租公寓其实是一个服务性行业，步伐要慢一些，基础都没有做好，出问题是必然的。
张波则分析，租赁机构的盈利预期和用户租金的接受度之间的矛盾目前依然存在。在租房人群的薪资方面，58安居客房产研究院数据显示，约八成租客月薪在万元以下，能够接受的租金在一线城市大都在每人2000元左右，而从现实供应的租赁房源来看，大都超过租房者预期。但另一方面，很多租赁机构在现有的租金水平下，往往不能保证合理的盈利预期，甚至大部分的长租公寓运营方依然没有实现真正盈利。长租公寓运营方未来需要从长租公寓自身“产品力”上多做文章，提升用户在长租公寓的差异化体验，来达到更高的收益水平。
