长租公寓专项债券发行屡受阻 行业洗牌加剧或遇资本寒冬
■本报记者 陆肖肖 北京报道
经历了波澜起伏的2018年，新的一年，长租公寓的日子也并没有好过一些。有专家指出，今年机构的融资情况不容乐观，在激烈的市场竞争下，长租公寓的洗牌还将持续。
今年或遭遇资本寒冬
近年来，由于国家的支持，长租公寓的规模越来越大，房企纷纷开始布局住房租赁领域。克而瑞研究中心提供的数据显示，据不完全统计，截至2018年年底，TOP30房企中，已进军或表示将布局长租公寓的房企已达到了近20家，万科、龙湖、旭辉、碧桂园都已形成了一定的规模。
由于政策支持，住房租赁专项债券开始步入房企融资的舞台。2017年12月28日，龙湖获批发行50亿元租赁住房公司债，为国内首单住房租赁专项债券，实现了国内住房租赁融资方面的新突破。截至2018年年底，据不完全统计，共有7家房企发行了住房租赁专项债券，金额共计135.28亿元。
2018年，在政策的推动下，房企专项债券的申请迎来窗口期，多家企业专项债券的发行也为企业补充了运营资金，然而进入下半年，情况急转直下，房企和地产基金主导的住房租赁专项债屡屡遭监管层中止或终止，如花样年50亿元的住房租赁专项公司债券宣告终止，中城联盟住房租赁专项公司债券在12月份中止，新欧鹏拟发行的20亿元专项债券，其融资标项目的土地用途为城镇住宅用地和商务金融用地，租赁住房性质没有清晰明确，也遭到中止。
克而瑞研究中心分析，这其中原因包括了2018年以来，杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等在内的多家长租公寓出现爆雷或跑路现象，引发监管关注。另外，在房企整体融资困难的背景下，有部分房企意图发行此类债券，挪用资金开发业务输血，也引起监管层的警惕。
对于规模较大的长租公寓品牌而言，长租公寓的融资渠道更广，方式包括有资产证券化、专项债券、中期票据等等。但对于规模较小，甚至是初创的长租品牌而言，由于缺乏有效的担保品和作为新兴企业资信评级较差，则只能通过股权融资、众筹、P2P、租金贷等方式进行，并且融资成本较高。
房东东创始人全雳告诉《华夏时报》记者，大部分长租公寓机构现在存活是靠融资，中小长租公寓机构的融资成本很高，平均在15%左右，但其本身的利润有限，大部分还在亏损，融资无异于饮鸩止渴。
全雳进一步指出，今年长租公寓将度过一个很明显的资金寒冬，今年资本都很谨慎，对长租公寓的热度在降低，机构年年亏损，亏到哪一年都不知道，哪怕报表做得再好看，今年也很难融到钱。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，今年长租公寓融资艰难是必然的，因为本身资本自己的日子就不太好过，投资长住公寓的兴趣、能力就会大大地削弱，而且现在长租公寓出现多例爆仓，资本会更加谨慎。本身长租公寓的资金链就比较紧张，融资艰难的话很容易造成资金链断裂，出现经营危机。
行业洗牌加剧
融资成为企业生存的关键，资金链紧张的机构，爆仓、被收购似乎成为了命定的结局。
有报道显示，2016年和2017年，爱上租完成了A轮和B轮融资，融资金额高达4亿多人民币。在市场混战期，爱上租像其他长租公寓一样，通过烧钱争夺房源，扩张规模。但其在融资4亿元后再无资本注入的消息，爱上租随即出现了资金危机，最终以2亿美元的价格卖给蛋壳公寓。
资金链断裂是2018年长租公寓机构最常见的“死法”。据不完全统计，2018年长租公寓爆仓的数量达11家，包括好租好住、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎佳、石家庄众客驿家、北京昊园恒业、上海寓见公寓等，均由于资金链危机而最终失败。
这其中，上海寓见公寓，是雷军旗下顺为资本投资的长租公寓品牌，行业知名度较高，恺信亚洲也是一家2012年就进入长租公寓行业的老牌企业，但都折戟于资金短缺。
提到许多长租公寓爆仓的原因，全雳分析，“去年爆仓的机构很多都是急于扩张，拿了太多的房子又消化不了，造成了运营成本过高，行业的毛利又太低。这么大量地扩张房屋，但房子又租不出去，导致空置率过高，资金池自然就成了负的。大家都想做大，但是还需要考虑，长租公寓其实是一个服务性行业，步伐要慢一些，基础都没有做好，出问题是必然的。”
除了资金问题外，长租公寓的最大问题仍是自身难以盈利，仅靠融资存活。而为了市场份额，烧钱扩大规模成了机构不得已而为之的选择。
乐乎城市青年社区CEO罗意此前在接受《华夏时报》记者采访时表示，“目前乐乎还没实现盈利，规模尚未达到盈亏平衡点。长租公寓的盈利模式很简单，就是以租金为主，轻资产模式要靠量去撑。就目前的市场情况来看，每一个项目本身都是盈利的，但是机构、品牌商不挣钱，是因为长租公寓的中后台成本很高，包括高管团队、IT体系、营销成本、办公成本等。乐乎现在也没想盈利的事情，而是追求做大的可能性，把量跑起来的可能性。”
全雳也提到，这个行业还处于发展的初期，本身商业模式还不成熟，现在无论是重资产模式，还是轻资产模式，都还没有盈利，因为面粉也就是拿房成本已经很贵了，做出来的面包就很难卖掉。
在自身尚未盈利，还需要大把烧钱的长租公寓机构来说，资金链成为一个随时可能引爆的危险因子。在全雳看来，目前长租公寓很多是靠P2P理财的社会融资在做，但自身并没有盈利，行业本身并不健康，而且这些民营企业承受风险能力太弱，有些从业者认为做下去意义不大，机构间合并可能会产生1+1>3的效果，预计未来收并购会越来越多，头部企业也会更加的集中。
严跃进也表示，未来行业内的收并购增加是一个大概率事件，中小企业活不下去势必会被大型机构所收购，尤其是北上广深这些一线城市，行业寡头也会随之出现。
