长租公寓昊园恒业爆雷始末
来源：市界
文 ✎李夏
编辑 ✎邢昀
长租公寓接连爆雷，继杭州鼎家、上海寓见后，北京昊园恒业近期被爆出现资金链断裂。数名租客表示，每月按时交付房租却被房东赶出住所。房东则称，并未如期收到房租。经历了前期资本裹挟下的狂热发展，此刻长租公寓平台正迎来一轮洗牌。
又见长租公寓爆雷，这次发生在北京。
自8月杭州长租公寓鼎家“爆雷”宣布破产后，一度被雷军看好的上海寓见被爆出资金链断裂。近日，北京长租公寓也接棒“爆雷”，多方证据显示：运营商昊园恒业出现资金链断裂。
“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险。”我爱我家原副总裁胡景辉离职揭开了盖子。不幸的是，已有数以万计的人深陷其中。从房租上涨到自如“甲醛门”，再到各地运营商“爆雷”事件，长租公寓迎来了“至暗时刻”，伴随而来的是各路资本纷纷撤离。
近日，数名与长租公寓运营商昊园恒业签约的租房客告诉市界，每月按时交付房租却被房东赶出住所。房东则称，并未如期收到房租。而这背后是运营商昊园恒业资金链断裂及放贷方停贷。
针对此事，市界拨打昊园恒业公司电话，截至发稿，相关电话均未接通。
01
坑了上万人？
今年9月，李女士通过昊园恒业在通州某小区租房，按照工作人员的要求，签约当日就将1400元的房租和1200元的管理费打到公司法人王四会的私人账户。
次日，工作人员却找到李女士告知她，按月付租金的话，需将银行卡绑定“元宝e家”金融平台，每月通过该平台缴纳房租。
三日后，李女士打算搬进所租的房子里，房东却告知未收到租房款，不允许搬进租所。无奈之下，李女士找到昊园恒业要求退款退租，不料不仅没给退款，还得知之前工作人员说的从“元宝e家”平台扣房租，竟然成了分期贷款。
“现在我们付了房租却不能住，每个月还要还贷款，不然征信就会受到影响。上个月没还已经逾期一次了，现在想在老家买房做贷款都不行了。”李女士对市界焦虑地说。
市界了解到，昊园恒业为租客提供的付款方式有两种，一种是“租房贷”的形式，即房客仅需付一个月房租及押金，然后绑定“元宝e家”APP，即通过贷款的形式缴纳房租。
这种“租房贷”（又称“租金贷”）颇为常见，租客向第三方金融机构或P2P网络借贷平台申请信用贷款。表面上，租客按月付租金，实际上，每月向机构偿还贷款。
另一种，是租客提供与一个月房租等值的押金，同时一次性付清12个月的房租。但昊园恒业要求，房租需一次性打入公司法人和实际控制人王四会的个人账户。
张先生表示，自己是第二种付款模式的受害者。“损失了两万元，房东也亏损了2个多月的房租。”张先生告诉市界。
“没办法，我们打算尽快走司法程序起诉。”数名受害者对市界表示。在一个有数百人的租客维权群，市界看到群内公告称：黑中介北京昊园恒业，合同未到期强行要求租户退租，至今未退还押金。承租期间让租户绑定的借贷软件元宝e家，现未解绑且时刻影响租客个人征信。目前已上万人受害，大多是刚毕业的学生。
02
“二房东”的生意经
长租公寓，是近几年房地产三级市场的新兴行业，既有以地产系为主的重资产运营，也有以中介系为主的轻资产运营。中介系的做法是运营商将业主房屋租赁过来，装修改造后再出租，做的是“二房东”生意。
昊园恒业主要通过并购中小型中介公司来获取房源，通过打隔断增加房源。彼时，站在“风口”的昊园恒业赚的可谓钵满盆溢。
公开资料显示，昊园恒业成立于2014年1月，注册资金仅50万。2016年5月底，公司法人变更为王四会，也是公司的实控人，持股达100%。此后，昊园恒业便开始主做房地产经纪业务，进军长租公寓市场。
“一边依靠‘元宝e家’贷款输血，一边并购小中介公司获取房源。”这便是昊园恒业的生财之道。两年来，昊园恒业的“二房东”生意扩张速度极快，一路高歌猛进，并购了52家中小中介公司，拓展了大兴区、通州区、海淀区、昌平区等地房源，在部分地区，如大兴区亦庄板块，占据着相对垄断的市场地位。
市界发现，2017年4月，昊园恒业的注册资金由50万变更为5000万元，公司住址也从通州区怡乐北街商52号变更为通州运河核心区绿地大厦。
天眼查显示，王四会担任8家企业的法人，7家公司股东，49家公司的高管，均集中在房地产领域。然而，规模越大，资金要求就越高。
一位知情人士告诉市界，2017年年底大兴火灾后进行的清查活动中，“昊园恒业有8000多间房源被砸掉隔断，损失超亿元，自此就资金链一直紧绷”。而这场大火为近日发生的暴雷事件埋下伏笔。
2018年5月，昊园恒业运营愈发艰难。“那时，很多下面的小中介就出现不给房东打房租的情况了。”该名知情人士称。
在过去爆雷的长租平台案例中可见，运营商以租客信用获得的金融机构贷款并没有直接到租客手里，支付给房东也可做期限错配，这笔贷款很多被平台用作现金流，拿去扩大市场，抢夺新房源。
8月21日，北京市开通打击“黑中介”热线，接受对隔断群租、强制贷款的举报。8月22日，北京市住建委公布了23家违法违规问题中介，第一家即是昊园恒业。
天眼查显示，昊园恒业有11条行政处罚记录，处罚原因包括提供虚假信息或者采取欺骗、恶意串通等手段损害消费者权益、占用、挪用或者拖延支付客户资金等等。
此外，昊园恒业多起官司缠身。裁判文书网显示，2017年至今，昊园恒业共有17起因房屋租赁合同产生的民事纠纷，其中2018年就有14起。除此之外，昊园恒业还12次被法院列为被执行人，被列为2018年失信企业。
03
晋商消费金融踩雷
随着爆雷事件一再曝光，运营商昊园恒业背后的金融平台也浮出水面。
市界了解到，与昊园恒业合作的“元宝e家”是元宝亿家互联网信息服务（北京）有限公司（下称元宝亿家）旗下的金融平台，主打“家庭消费”分期消费。
公开资料显示，元宝亿家于2016年3月创立于北京，实控人名叫宋建，曾做过P2P网贷。副总裁、监事靳宝珠今年6月曾公开介绍称，“元宝e家”从2016年至今全国的用户规模近60万人。然而，“爆雷”事件发生后，有消息称该公司上海分公司也出现资金链断裂。
市界向元宝e家发去采访邮件，对方回复称，核实后会尽快处理。截至发稿，未收到相关回复。
租客张先生告诉市界，按照以往，“元宝e家”会在租户下单之后三个工作日，一次性将11期租房贷款付给昊园恒业。8月开始，“元宝e家”开始降低每月下单通过率，放款日期也从三天延长至七天、半个月。9月下旬，“元宝e家”就彻底停止与昊园恒业的合作。
一位金融圈人士称，像“元宝e家”这类P2P平台背后一定是有资方的。
租客刘女士告诉市界，此前自己在“元宝e家”还款时发现钱款实际流向了晋商消费金融股份有限公司（下称晋商消费公司）。
晋商消费公司作为资金方，出借资金给元宝e家，元宝e家一次性将资金支付给长租公寓公司，再由长租公寓公司将租金按时交付给房东。而当昊园恒业出现问题，晋商消费公司也面临出借资金无法回笼的风险。
市界查询发现，晋商消费公司背后除了山西本土的晋商银行之外，还有360金融等公司。晋商消费公司法人是王培明。大股东为山西本土银行——晋商银行，持股比例达40%。二股东为北京齐飞翔艺商务咨询有限公司，持股比例达25%，360的法人代表周鸿祎为其背后的实控人。
山西当地一位金融圈人士告诉市界，晋商消费公司的法人代表王培明也是晋商银行的行级领导，晋商消费金融公司是晋商银行主要投资成立的，致力于为中低收入群体和个体工商户提供消费金融整体解决方案。
多名受害者向市界表示从未签署过贷款合同，但莫名其妙就被放贷了。“这应该走的是渠道放贷。”上述山西金融圈人士解释称。
市界拨打了晋商消费金融公司客服电话，发现语音提示，为元宝e家客户提供专门的快捷咨询通道，当市界问询此事时，客服表示，公司将针对不同客户的情况采用不同的解决方案。
11月2日，一位受害者称，“元宝e家”的一家在深圳的资方公司打电话问询租房合同是否正常进行，并称“元宝e家” 对他们存在欺骗，正在考虑收缩风险。
04
市场迎来洗牌
近年来，长租公寓市场颇为热闹。万科、龙湖等地产界龙头开发商，选择以自建团队或合作的方式进入长租公寓领域，互联网巨头阿里巴巴、京东等也相继宣布进军住房租赁市场，各类品牌如雨后春笋般涌现。
相关数据显示，截至2018年3月，全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾202万间。
“长租公寓有很多资本涌入，但资本不能只为了赚钱，必须承担社会责任，如果资本挟持了许多企业，一定会跑偏。长租公寓爆仓比P2P暴雷更危险。”胡景辉离职时曾说。
如今看来，被资本裹挟的长租公寓运营商风险正在急剧放大，由此而引发的“爆雷”确是坑惨了一众租客、房东。
自北京对住房租赁市场调控力度全面收紧后，天津、南京等多地也开始跟进。
相关部门的监管也趋于严格。今年8月，北京市住建委联合多部门曾集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求住房租赁企业不得利用自银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源。
8月，深圳互金协会发布了《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》，吁请相关单位不要与违法违规的长租公寓中介服务商开展类似“租金贷”业务。
针对”爆雷“事件，北京市大器律师事务所创始合伙人刘玥律师对市界表示，第三方金融机构介入长租公寓，并未违反法律规定。但运营商可能涉及虚假宣传，即在租户不知情的情况下，让租户以贷款的形式支付租金，另外，运营商在合同方面可能存在恶意的欺诈。
上海易居房地产研究总监严跃进则对市界表示，对于当前长租公寓来说，导入金融模式其实是有利好的，本身也是将长租公寓短期收益不好的缺点给弥补了。但是，运营方资金需要管好，可借鉴浙江长租公寓的发展政策，即强调知情权。若是这方面做到位，后续发展机会很大，其资金到位，运作难度就会减少。
不少专业人士表示，合理的金融工具应该规范利用，如果过度金融化，长租平台利用租客信用过度加杠杆，最终受损的是租户。
严跃进判断，长租公寓运营将迎来一轮洗牌，对前期的狂热发展做出纠正。而在资本“退烧”后，一些难盈利、不规范的中小长租公寓品牌难逃被洗牌的命运。
兄dei，你的房租，中介都拿去玩资本游戏了