毕业季来临市场火爆
长租公寓：难盈利企业发债“造血”
郑炳巽，赵越，童海华
随着毕业季来临，租房市场迎来一波火热的行情。近年来，长租公寓成为年轻群体的优先选择。
《中国经营报》记者近期走访了广州、深圳两地多家长租公寓，发现公寓房源在市场上很是抢手，多位管家表示，“现在旺季租房的人很多，剩下的房间不多了。”部分公寓还需提前预约才看得到房子。
火热的市场背后，长租公寓的重资产属性给运营商带来重重压力，为了提高利润，运营商推出了各样的租房优惠。但是仍有企业“扛”不住市场压力，剥离亏损的长租公寓业务。
另一方面，运营商还借助发行ABS产品进行融资，以达到持续“供血”的目的。
市场火热
“其实也有找过在城中村的房子，但对比发现长租公寓的位置更好，环境、管理、配套这些我也很满意，所以最终选择租下来。”“我是同事推荐入住的，因为离公司很近，而且公寓有人定期打扫，很干净，管理员也很负责”。记者在采访过程中，有多位受访者向记者表示。
广州的张女士向记者表示，虽然长租公寓的房租并不一定便宜，但是综合对比，长租公寓性价比更高，这成了他们最终入住的原因。
近日，记者走访了广深两地的多家长租公寓，包括YOU+国际青年社区、魔方公寓、龙湖冠寓、朗诗寓以及金地草莓社区，发现公寓房源在市场上相当抢手。
记者来到水荫路附近一家7层高、比较老旧的魔方公寓看房，管家告诉记者，“这里除了剩下一间30平方米左右的大单间空置之外，其余都已经租满。”同样，五羊新城的YOU+国际青年社区的工作人员告诉记者，“剩余的房间已经不多，只有几间小户型的可供选择。”
记者随后前往相对远离市中心的其他公寓，发现市场同样火热。
位于广州中成路的龙湖冠寓的管家表示，“现在是旺季，租房的人很多，我们有两栋公寓，一共300多间房基本租完，只剩10来间单间。”在天平架，一栋根据七天连锁酒店改造而来的朗诗寓，房源也已全部被预定，管家表示要等到6月底才有空房。
类似的情况在深圳同样存在。
位于福田上梅林的金地草莓社区的管家告诉记者，“现在只有一栋14层的公寓在出租，从3月份到现在，房间都被租完了。”记者了解到，为了满足市场需求，金地草莓社区又在附近收了2栋公寓进行改装，准备7月中旬推向市场。
当记者在现场询问时，又有2位租客冒雨前来询问。管家介绍，金地已经在上梅林拿下了6栋楼进行改建，同时在福田体育馆周围也拿了几个项目。
根据中商产业研究院的统计，2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租赁人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿；2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。
58集团房产数据研究院发布的《2017-2018中国住房租赁蓝皮书》（以下简称“蓝皮书”）认为，由于“居民租房意愿不断上涨、结婚年龄推迟推动单人租房人群上涨、房价上涨造成被动租房人群增长、一二线城市不断增加租房保障”等各方面因素的作用，在未来，中国的租赁市场规模仍将非常巨大。
盈利困局
据克而瑞2018年发布的中国租赁住房市场研报，以国内主要的一二线城市数据为例，重点城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%，回报周期中位数近50年，其中北上广深四城租金回报率普遍低于2%，深圳回报周期长达60年之久。
正因如此，记者在走访的过程中发现，各个长租公寓的运营商都在绞尽脑汁提高出租时长、降低空置率、加快换手率。
其中，YOU+国际青年社区制定了严格的看房规定，工作人员提醒记者，“租客看房必须提前一天预约，在看房后需7天内签约入住。”
魔方公寓针对应届毕业生推出了免租金活动。一般的租客则有押一付一、押一付三两种选择。管家表示，“前者针对短租，房租更高，30平方米左右的单间4500元一个月。后者针对长租，如果签约一年，每月房租可以降到3900元，但是必须按季度交租。长租也可以选择押一付一，不过房租是每月4000元。”
朗诗寓也有类似的运营模式。管家告诉记者，“租客可以选择月租，也可以长租，两者均是押一付一。但短租的话租金没有优惠，要是能长租一年，月租可以打9折。如果能够一次性付一年租金，则可以在9折的基础上再享受9.5折。”最终下来，后者的优惠力度变得很具吸引力，每月可以便宜400元。
相比之下，龙湖冠寓不仅有上述方式，还会按不同租期调整租金，以确保利润最大化。管家以租客在6月份入住某一间大单间为例进行说明，“1~2个月租期的月租为3045元，3~4个月租期月租为2907元，但是5个月租期的价格会上涨到3198元。”
管家解释，“因为从现在开始算，5个月后到期是11月份，那时候是淡季，租金会便宜，所以现在的价格就会调高。”但是记者发现，如果把租期延长到12个月，月租就会降为2630元。“反正都是长租比较划算。”管家表示。
虽然运营商为了生存“花样百出”，但是经营不善的一方终会提前退场。
5月13日，朗诗绿色集团有限公司（0106.HK，以下简称“诗朗绿色集团”）公告称，将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等的非地产业务剥离。朗诗绿色集团坦承，旗下朗诗寓仍处于培育期，预计未来两年将持续亏损，日后将产生持续资本开支。朗诗寓相关负责人向记者表示，“整个剥离进程还在推进当中，暂不方便对外公开更多信息。”
无独有偶，有报道称远洋集团控股有限公司（3377.HK，以下简称“远洋”）拟在年内剥离长租公寓业务。对此，远洋方面向记者表示，“目前暂无具体信息可以透露。”据了解，2016年远洋开始涉足长租公寓领域，2017年正式推出长租公寓品牌“邦舍”。截至目前，远洋邦舍经营项目12个，管理房间8000间。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“剥离有狭义和广义之分。前者是作为一个独立的业务部门，集团不给太多的支持。后者更体现为项目转让等。但目前长租公寓市场其实还是有空间的，所以类似剥离估计也还是体现为支持力度减弱的层面。”
发债“造血”
针对市场火热而运营商经营困难的窘境，严跃进指出，“这好比一个苹果，外表没烂，但它的核已经烂了。对于一些长租公寓项目来说，经营层面还是可以继续进行下去的，但是成本核算是困难的。所以长租公寓市场要警惕‘好果烂核’的尴尬。”
“当然必须看到一点，如果市场需求量多，那么未来还是有补救措施，即研究长租公寓的经营规律，同时在降低成本、增加潜在经营收益等方面形成更强的能力。”严跃进进一步提出。
事实上，为了提高持续“供血”能力，不少长租公寓运营商陆续推出融资产品。
联讯证券指出，时间就是金钱，建一个20年才能回本的项目，收20年租等着回本不现实，因为地产公司一般是有不低的财务成本的，企业的融资方式有贷款、发债和ABS。
据了解，截至2018年8月21日，市场已发行长租公寓ABS共8单，总规模98.07亿元，产品类型包括类REITs、CMBS、信托受益权ABS，自如、魔方、保利、招商蛇口等企业均包含在内。
而在近期，上交所信息显示，融创长租公寓ABS与合景泰富长租公寓ABS均取得更新，前者为“国都证券-融创长租公寓一号资产支持专项计划”，拟发行金额3亿元，后者为“国君-合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划”，拟发行金额为20亿元。
与此同时，面对长租公寓发展的资金需求，有机构呼吁尽快推出公募REITs试点。据新华财经报道，光大证券固定收益总部资产证券化业务负责人认为，未来两大领域或将成为公募REITs市场的“发力点”和重点发展方向，其中之一便是长租公寓。
苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁就此指出，“因为我国房价的特点，租售比特别低，长租公寓盈利压力大，又占用大量资产。这一行为能够帮助长租公寓拓宽融资渠道，提升融资规模，降低融资成本。”
同策研究院总监张宏伟进一步指出，“频繁发债，一定程度上会抬升公寓的价格，因为融资也需要成本。但是租客对租金的敏感程度很高，加之市场有足够的选择，租客会寻求可替代的公寓。如果企业运营不佳，出现跌价，则压力会更大。”
