来源：北京商报
降房贷、降首付、去库存、延期限……9月29日晚，一整套房地产政策“组合拳”齐发，整个市场都沸腾了。
当日，人民银行连发四条新政，包括调降存量房贷利率、优化个人住房贷款最低首付款比例政策、优化保障性住房再贷款以及延长部分房地产金融政策期限。这也是回应群众关切，快速落实9月26日中央政治局会议对房地产市场调控政策部署的“一盘棋”行动。
新政发布后，银行火速响应。工、农、中、建、交、邮储银行六大国有行以及中信银行、兴业银行、招商银行等股份制银行齐发公告，10月31日之前统一对存量房贷利率实施批量调整。此外，上海、广州、深圳等一线城市迅速跟进，优化调整住房限购政策。
在专家看来，随着稳楼市“组合拳”的落地，房地产市场有望尽快实现止跌回稳。
最后一次批量调整存量房贷利率
继9月24日，人民银行预告降存量房贷利率、统一房贷最低首付比例等五项房地产金融新政策后，仅仅几日，中国房地产金融重量级“组合拳”火速落地。
9月29日晚，人民银行会同金融监管总局连发四项稳楼市政策，其中包括，引导银行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%、延长部分房地产金融政策文件的期限、优化保障性住房再贷款政策。
其中最为关注的是莫过于存量利率的调整，当日，人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜。其中明确，自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。
众所周知，根据合同约定，此前房贷在LPR基础上的加点部分在合同期限内固定不变。房贷合同期限普遍较长，固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化，一旦市场形势发生转变，容易造成新老房贷利差扩大。随着利率市场化改革不断深化，需要优化制度设计，促进商业银行和借款人以适当方式变更合同。
个人住房贷款利率重定价周期此前最短为1年。但此次，中国人民银行也提出，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，满足一定条件的借款人可以与银行协商约定加点幅度和重定价周期。
北京商报记者了解到，重定价周期可为按年、按半年、按季度等。需要说明的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。
权威专家告诉北京商报记者，人民银行适应市场形势变化，响应群众期盼，进一步深化利率市场化改革，通过增强市场竞争，完善房贷利率定价机制，允许存量房贷与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，引导存量房贷利率适时反映市场利率变化，降至全国新发放房贷平均利率水平附近。这有利于借款人进一步降低房贷利息支出，提升居民消费意愿，也有助于稳定购房者预期，提振信心。
那么，购房者最快什么时间可以享受到存量房贷利率下降的好处？据利率自律机制公布的《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，明确2024年10月31日前，商业银行将对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近，让借款人尽早获益。批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷都可调整。去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。
11月1日起，按照公告要求，满足条件的借款人可以按一定规则，与银行自主协商，通过新发放贷款置换存量房贷，调整房贷利率加点幅度。同时，在政策允许的情况下，根据《民法典》规定，双方协商一致可变更合同，因此，借贷双方也可通过变更合同的方式调整房贷利率加点幅度等条款。
银行火速响应
利率下调后，究竟能为购房者减少多少利息支出？《关于批量调整存量房贷利率的倡议》明确，批量调整阶段，商业银行将在贷款市场报价利率（LPR）上加点幅度高于-30基点的存量房贷加点幅度降至-30基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限。简单来说，就是统一调整为贷款市场报价利率LPR-30基点。
目前来看，除北京、上海、深圳执行二套房贷政策的住房贷款调整为目前执行的新发放房贷利率政策下限以外，其他大部分地区的存量住房贷款都可以调整为不低于LPR-30基点，大部分利率较高的存量商业性个人住房贷款都在调整范围内。
以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。批量调整完成后，预计这项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，每年可为存量房贷家庭节约支出1500亿元。
不过值得关注的是，如果考虑到此前中国人民银行政策利率下调20个基点，10月21日LPR可能跟随下降20个基点，招联首席研究员董希淼指出，在贷款重定价后，调整后的存量房贷利率水平还将明显低于3.55%，降到约3.35%左右，部分借款人房贷利率更将下降100个基点以上，这将大幅度节省房贷借款人的利息支出。
政策出台后，上海市打响了落地“第一枪”，9月29日，“上海发布”公布关于进一步优化房地产市场政策措施通知，其中提到，将优化住房信贷政策。其中包括，落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。
作为执行者，工、农、中、建、交、邮储银行六大国有行也集体“官宣”，将在10月31日之前统一对存量房贷利率实施批量调整。工商银行表示，正在有序推进存量房贷利率调整工作，拟于2024年10月12日通过工商银行官网、微信公众号、网点、95588等渠道公布具体操作指引及相关事宜。农业银行指出，正在依法有序开展存量商业性个人住房贷款利率调整的准备工作，将于2024年10月12日发布具体操作事宜。
中国银行则提到，拟于2024年10月12日通过该行官方网站、官方微信公众号、贷款经办行、95566等渠道发布具体实施细则。建设银行强调，正在抓紧制定批量调整存量房贷利率实施方案，拟于2024年10月12日发布具体操作细则，相关事宜将及时在该行官方网站、微信公众号、网点等渠道发布。
股份制银行中，中信银行、兴业银行、招商银行等也发布相关公告，中信银行表示，“目前正在抓紧制定存量房贷利率调整实施方案，拟于2024年10月12日发布具体操作细则，2024年10月31日前完成批量调整”。对于此次房贷利率调整前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息可否返还，有银行表示，暂不支持，此次存量房贷利率调整不溯及既往。
上海易居房地产研究院副院长严跃进强调，此次存量房贷利率的政策调整，开启了去年以来第二次降低存量房贷的操作，其具有非常好的导向，月供压力减小了，对于提振消费信心等都具有积极的作用。
对借款人、银行影响几何
降低存量房贷利率意义重大，一方面，有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展；另一方面，有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎堆提前还款和违规“转贷”行为，为银行留住优质的房贷客户；同时，有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。
星图金融研究院副院长薛洪言强调，本次存量房贷利率调整细则有三大关注点，第一，监管机构将引导商业银行在10月31日之前进行一次批量调整，调降至新发放贷款利率附近，购房人可在线上完成操作，体现政策的普惠性和强制性特征；第二，11月1日起，如对批量调整后的利率仍不满意，购房人可与贷款银行协商再次调降加点幅度，以更好反映购房人的风险特征，体现利率定价的市场化特征，理论上，优质借款人有望获得更好的定价水平；第三，取消利率重定价周期1年的强制性规定，购房人可与银行协商，按季度调整房贷利率，以更及时地反映市场利率的变化，及早享受降息的好处。
对购房者来说，存量房贷利率下调是一大利好，作为银行的信贷优质资产，存量房贷利率下调有何影响也引发关注。对此，权威专家表示，批量调整完成后，预计存量房贷利率下降将减少银行利息收入约1500亿元。但新老房贷利差收窄后，提前还贷会明显减少，有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。考虑到中国人民银行降低存款准备金率0.5个百分点，降低政策利率0.2个百分点，预计带动中期借贷便利（MLF）利率等利率下行，也节省了银行负债成本，提升银行可持续经营能力，为银行更好支持实体经济提供必要支撑。综合考虑这些政策措施，对银行净息差的影响基本中性。
董希淼进一步指出，此举节省了银行负债成本，有助于提升银行可持续经营能力，为银行更好支持实体经济提供必要支撑。综合考虑这些政策措施，存量房贷利率此次调整后，银行净息差将有望保持基本稳定，银行稳健发展能力和服务实体经济能力将保持基本不变。
中金公司研究部银行业分析师林英奇预测，假设1年和5年LPR下调20个基点，存量按揭利率平均下调50个基点，我们测算对息差的影响分别为9个基点和6个基点，合计约15个基点，假设存款利率下调25个基点、降准50bp能够基本对冲对于银行息差的影响。
为了保证银行体系有充足的“弹药”，监管层此前也透露，将对六家大型商业银行增强核心一级资本，按照统筹推进，分期分批有序实施，持续督促大型商业银行提升精细化管理水平，强化资本约束下的高质量发展能力。
政策“组合拳”齐发稳楼市
早在去年8月，中国人民银行会同金融监管总局引导商业银行有序降低存量房贷利率，群众获得感强，取得较好效果。今年5月17日全国房贷利率政策下限放开后，新发放房贷利率大幅下降，进一步减轻了居民购房利息支出。
值得一提的是，近几年来，人民银行不断推出稳楼市“组合拳”，并完善房地产金融宏观审慎政策，从供需两端综合施策，多次调降个人住房贷款的最低首付比例、降低贷款利率、取消利率政策下限，设立保障性住房再贷款支持收购存量商品房等系列政策。
除了指导银行对存量房贷利率进行批量调整外，人民银行还统一房贷最低首付比例至15%。根据最新通知，为更好支持城乡居民刚性和多样化改善性住房需求，全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。
消息一出，上海、深圳等地迅速反应并发出通知，其中上海就提到，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
同时优化保障性住房再贷款政策。5月17日，人民银行宣布了设立3000亿元保障性住房再贷款，引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，这是房地产市场去库存的一项重要举措。为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，人民银行将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%。
比如，原来商业银行放100亿元，人民银行提供60亿元，现在商业银行放100亿元，人民银行提供低成本资金100亿元，这将进一步加快推动商品房的去库存进程。
此外还延长了两项房地产金融政策文件的期限。此前，人民银行和金融监管总局曾出台“金融16条”、经营性物业贷款这两项政策，对促进房地产市场平稳健康发展和化解房地产市场风险发挥了积极作用。而此次最新通知提到，《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号）中支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策的适用期限延长至2026年12月31日；《中国人民银行办公厅国家金融监督管理总局办公厅关于做好经营性物业贷款管理的通知》（银办发〔2024〕8号）中有关政策有适用期限的，将适用期限延长至2026年12月31日。
严跃进评价，近期房地产市场出现了积极的信号，但是后续还需要持续推进。关键是一线城市要做好房地产政策的优化调整。此次上海政策调整，开了非常好的头，也在很大程度上促进了后续政策预期的明确，预计后续其他城市也将持续在政策调整优化方面发力，对于“十一”和四季度房地产政策的宽松具有非常好的导向。
北京商报记者宋亦桐刘四红