建立部门联动机制，有效防控风险
原司法部部长傅政华的房产被司法拍卖，深圳市上亿元的豪宅法拍房被1.8万人围观，浙江宁波的无人岛通过拍卖成功易主。
近年来，法拍房市场供应井喷，已成为重要的房地产市场板块，更掀起了一场场竞拍大戏。
该如何捡漏？又有哪些风险需要防控？
落马老虎的房子被罚没拍卖
在北京东城区幸福大街西侧，离幸福大街大概有50米的地方，有几栋6层板楼隐身在其他商业楼的后面。
这就是北京市东城区幸福大街59号院即天坛公馆小区，其周边配套成熟，交通十分便利，是寸土寸金的北京核心区腹地。
天坛公馆小区。摄影/刘德炳
日前，由于落马的原司法部部长傅政华被罚没的位于该小区的一套房产挂网拍卖，这个已竣工十来年的小区突然引爆众人眼球。
拍卖信息显示，该房产位于北京市东城区幸福大街59号院天坛公馆，总面积为236.07平方米，起拍价为1967.38万元，户型为4室2厅2卫，楼栋总楼层为6层，而该套房产正好位于顶层。
一位知情人士告诉中国新闻周刊，这套房子虽然位于顶层，但是有入户电梯，而且是一梯一户，除了6层的面积，楼上还有个阁楼，户型格局都很好，近年来天坛公馆小区很难出这样户型的房子，是小区绝对的楼王。
他进一步表示，这套房子之前确实属于傅政华名下财产，傅政华落马之后，这套房子已经被法院查封，近期将会通过网络竞拍，这套房子成为法拍房。
2022年9月22日，经吉林省长春市中级人民法院审理查明：2005年至2021年，被告人傅政华为有关单位和个人在企业经营、职务调整、案件处理等方面提供帮助，本人直接或者通过其亲属非法收受财物，共计折合人民币1.17亿余元等。
吉林省长春市中级人民法院公开宣判，对被告人傅政华以受贿罪判处死刑，缓期二年执行，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产，在其死刑缓期执行二年期满依法减为无期徒刑后，终身监禁，不得减刑、假释，以徇私枉法罪判处有期徒刑十四年，决定执行死刑，缓期二年执行，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产，在其死刑缓期执行二年期满依法减为无期徒刑后，终身监禁，不得减刑、假释；对傅政华受贿犯罪所得及孳息依法予以追缴，上缴国库。
根据官方通报，傅政华的落马背后，多有涉房地产腐败。
经查，多年来傅政华收受财物达1.17亿元，其中超过80%发生在党的十八大之后。他在北京市收受老板的一套别墅，就价值上千万。
另外，傅政华还严重违反中央八项规定精神，长期违规占用多套住房、办公用房，在北京市中心长期违规占用一套700多平方米的四合院。在工作点和下属单位宾馆占用六套住房，面积高达1300平方米。
此外，政治骗子李全还从傅政华那里骗到了很多东西，包括推动有关土地开发项目、协调解决经济纠纷诉讼、帮助李全亲属到银行工作等事项，谋取了大量利益。
如今，傅政华被罚没的天坛公馆236.07平方米的房子成为了法拍房。
法拍房就是捡漏？
拍卖信息显示，这套房子的起拍价为1967.38万元，将于7月27日开拍，竞拍者需缴纳350万元保证金。
多家房地产网站的信息显示，天坛公馆小区的均价在13万多元/平方米，去年9月，该小区二手房成交均价一度达到14万元/平方米。
一名房产中介人员对此表示，该小区户型较好的房子价格能达到3000万元，这次挂牌拍卖的房子起拍价只有1967万元，相比于其市场售价而言，竞拍者确实有一定的捡漏空间。
上述知情人士表示，一旦交了保证金，就可以拿到一个号，竞拍是在网上进行，正式开拍时竞拍者经授权登录相关网站后就可以报价了，1967万元只是起拍价，最终价格看竞价情况。
无独有偶。7月7日，深圳一套起拍价原定为1.07亿元的豪宅法拍房进行拍卖，最终吸引了1.8万人围观。
京东拍卖资料显示，上述法拍房位于深圳南山区蛇口街道恒裕滨城花园二期，总面积为278.58平方米，初始起拍价格为1.07亿元，折合单价高达38万元/平方米。
如果以这一价格成交，那就意味着，买家花上亿元买一个二手法拍房，可谓十分少见。
不过，这一法拍房第一次拍卖时，遭遇了流拍；第二次拍卖时起拍价打八折降至8560万元，再次流拍；直到此次三拍，起拍价再打八折，降至6848万元。
最终，经过26次竞价后，该套法拍房以7598万元总价成交，较三拍起拍价上涨700万元，但是较最初起拍价降了3000万元，每平米单价下跌超10万元，某种程度上可以说是“捡漏”。
日前，浙江省宁波市象山县无人居住的旦门山岛在二次法拍中以2868万元成功出让，由于上一位岛主姓黄，这一无人岛被一些网友戏称为桃花岛，最终，黄岛主无力经营，一名叫李国柱的自然人成为了新的岛主。
据中指监测数据，从挂拍量来看，2022年全国355城共挂拍套数为60.6万套，较2021年增长35.7%。从挂拍物业类型来看，住宅、商业为法拍房主流，二者合计占总拍卖套数近90%。2022年，住宅共挂拍31.7万套，同比增长34.6%，占比超50%。
挂牌金额更能体现法拍房市场规模之大。数据显示，这60万套法拍房，总挂拍金额约1.4万亿元，相比2022年全国商品房销售额13.3万亿元，比例已超1/10。
中指研究院市场研究总监陈文静告诉中国新闻周刊，“相比于正常交易的一、二手房，法拍房的市场关注度还是较高的”。
一方面，从价格来看，由于种种因素，法拍房的价格相对更低，尤其在竞拍规则之下，为吸引更多人参与竞拍，起拍价一般会低于市场价；另一方面，法拍房的税费整体较低，交易成本更低。
上述知情人士表示，对于此次拍卖的天坛公馆236.07平方米的房子，负责执行的法院为长春市中级人民法院，相比其他二手房，如果通过法拍房流程成交的话，没有房产中介费，也没有增值税和个税，只有契税，税费会便宜很多。
建立部门联动机制减风险
但在很多法拍房拍卖过程中，常常会出现看的人多、出手的人很少。
监测数据显示，当前，法拍房成交率整体较低，且处于不断走低中。2021年成交13.8万套，总成交金额3801.5亿元，按套数计算成交率为30.9%；2022年法拍房成交率明显下滑，2022年共成交11.8万套，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。
数据显示，经济发达省市成交率亦处在较高水平，但2022年同样出现明显下滑。2021年浙江、上海、北京三地成交率均高于50%，但2022年其成交率平均下降约10个百分点，其中，2022年成交率最高的省市为北京，成交率46.1%，也较2021年下降8.1个百分点。
“一方面，是限购政策全面执行，叠加房地产市场下行；另一方面，在法拍房交易中存在一些隐性风险”，陈文静表示，尽管法拍房关注度有所提高，流拍率却依然居高不下，多数人持观望态度，不敢捡漏。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师向中国新闻周刊表示，法拍房可能存在多个风险：拒不腾房、不能办产权证、额外的交易成本、质量问题难以追责、遗留户口历史问题等。比如虽然通过竞拍拿下了房屋的所有权，但是房子的占有使用实际上是被原房主的债权人或者家人掌握，拒不配合，导致买了房子却无法实际使用。
最近正在经历一宗拆迁案件的张先生告诉中国新闻周刊，他之前从一个法拍房竞拍者处购买了一处房产，当时这个房产是一家著名企业破产后经法院拍卖的，而这家企业用地及所建房产是当地市政府近20年前招商引资过来的，用地手续经过审批，结果在他从竞拍者手中买下多年后，该房产被乡政府认定为违建。
经过法院拍卖的房产最后却被当地乡政府认定为违建，对此，张先生非常不理解，提起了行政诉讼。
上述天坛公馆法拍房知情人士表示，此次拍卖的天坛公馆房子之前是个人产权房，产权清晰，目前处于法院查封状态，无人居住，且按拍卖程序操作，应不存在相关风险，必要的话可进一步了解。
王玉臣表示，购买法拍房，一定要对挂牌的房产信息仔细查看，千万不要只关注位置和房价，对于其他信息都不要错过。同时要和拍卖相关人员充分沟通，尽可能多地了解房子的相关信息，包括但不限于产权情况、抵押、查封等情况，必要的时候还要去产权登记部门、户口管理部门核实一下。另外，要现场查看房子的现状，看物业水暖费用情况，以及是否有人居住，看是否是凶宅等。
业内人士建议，法拍房市场健康发展，有助于化解司法纠纷和债务问题，后续应该建立一套部门联动的管理机制，真正让法拍房减少风险、杜绝炒作，回归住房属性。
作者：刘德炳（bingshaode@126.com）
责任编辑：张迪
