来源：中国经营报
“由于我国正处于城市化较快发展阶段，房地产业仍是国民经济的支柱产业，巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑。但是，当前房地产市场平稳健康发展存在着一些突出问题，亟须改革。”
《中国经营报》记者获悉，在今年全国两会期间，全国政协委员、民革安徽省委会副主委、安徽省律师协会监事长周世虹提交了《以系统性思维推进房地产市场制度改革的建议》的提案（以下简称“《提案》”）。
（全国政协委员、民革安徽省委会副主委、安徽省律师协会监事长周世虹。受访者/图）
周世虹在《提案》中表示，近年来，受疫情、经济结构调整等多重因素影响，全国房地产市场下行压力显著增大。相关统计数据显示，2022年，全国完成房地产开发投资132895亿元，同比下降10.0%；房屋新开工面积120587万平方米，同比下降39.4%；商品房销售面积135837万平方米，同比下降24.3%；商品房销售额133308亿元，同比下降26.7%。
“为更好满足人民日益增长的美好生活需求，房地产业发展需要由住房‘有没有’向‘好不好’转变。”周世虹表示，现行房地产开发制度有利于引导资本快速进入市场，但近年来由于受资本和投资行为推动，部分房地产开发企业热衷“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式，弊端日益凸显，“房地产开发的基本模式亟待转型。”
“开发商资金链断裂、跑路、项目烂尾、逾期交付、破产清算等现象频发，导致房地产市场风险增大，市场预期不稳，房地产开发的资质准入、预售、信贷、维修基金等基本制度需要进一步修改和完善。”周世虹进一步说道。
“金融支持房地产的方式需要转变。”周世虹表示，房地产开发、居民刚性需求和改善性购房等都需要金融信贷的支持；但商业银行房地产贷款政策受金融政策及各银行的经营方向影响较大，信贷政策缺乏稳定性和逻辑性，且设置条件多，贷款门槛较高，申请及拨款程序复杂，特别是在当前房地产市场下行周期，相关中小企业融资困难。
周世虹还指出，由于各个城市在人口数量、经济发展、地理环境等方面的差异很大，在房地产调控中，建议国家给予各地政府更多自主权。但目前政策空间并不明朗，加之信贷、财税等调节权限在国家层面，地方可操作的空间很小。
“最为关键的便是加快推动房地产相关制度改革。”周世虹建议，提高房地产市场开发资质等准入门槛，提高住房建设标准，提升住房品质；尽快修改《城市房地产管理法》，加快出台《商品房销售管理条例》《住房租赁管理条例》，将“租购并举”等住房制度确定为法律规定，同时取消商品房预售制度等不符合房地产市场交易规律的相关规定；废除或修订《城市商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等，推动商品房逐步向现房销售过渡。
周世虹分析认为，应逐步实施套内使用面积计算和计价等方式，推动房地产企业优化住宅设计；修订《住宅专项维修资金管理办法》，完善相关制度，探索建立房屋体检、房屋质量保险等制度，消除存量房屋安全隐患。
而在金融领域，周世虹建议组建国家住房发展银行。作为保障住房供给和需求的专业银行，可将住宅专项维修资金、房屋养老金等其他涉房资金一并纳入管理，提高资金管理集约化、专业化和精细化水平，降低管理运营成本。
在周世虹看来，住房发展银行还可以解决普通住房建设、相关企业“融资难”“融资贵”等问题，有效提高刚需和改善性需求家庭购房能力，缓解资金压力，解决商业银行“顺周期”操作问题，避免房地产市场大幅波动。
除此以外，还要明确“一城一策”工具箱措施。“自2019年建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制以来，国家实行‘一城一策’、差别调控以及城市间的政策联动和统筹协调。”周世虹建议，要进一步下放权限，明确政策工具箱的内容和范围，供各城市选择使用。