2023年政府工作报告的地产信号

日期:03-05
房地产全国两会房地产市场房企

来源:经济观察网

张雅楠/文

3月5日上午9时,第十四届全国人民代表大会第一次会议在人民大会堂举行开幕会,国务院总理李克强作政府工作报告。

对过去5年的房地产工作,报告作出了总结:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,建立实施房地产长效机制,扩大保障性住房供给,推进长租房市场建设,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产市场健康发展。

在谈及当前面临的挑战时,政府工作报告指出,房地产市场风险隐患较多。因而,在简述今年工作重点时,有关房地产的内容,政府工作报告从两个方面做出了部署。

一是从供给端的安全角度,报告提出,要有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。

过去一年多的时间里,房地产行业经历了刻骨铭心的深度调整,房企频繁爆雷,继而引发一定程度的金融和交付风险。

随着从中央到地方包括金融、财政、行政等各类调控措施的出台,以及经济形势的逐渐企稳,房地产市场开始止住颓势呈现回暖迹象。在这个过程中,防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,是保护市场供给端火种的重要举措,有利于形成有效的住房供给,满足合理住房需求,毕竟房地产作为国民经济支柱产业的定位没有改变,城市化进程还在继续,刚性和改善型需求仍然大量存在,这都有赖于一个平稳发展的房地产业。

同时,整个行业也应该有清醒认知,住房市场的供给,不能依赖房地产企业的无序扩张,多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式的弊端需要消除。从近期一系列金融、租赁政策出台的思路看,更加规范的房地产金融政策支持,以及租购并举的供给思路逐渐明晰。

二是从需求端的满足角度,报告提出,要加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题。

在我们看来,住房保障体系,简单来说,可以分为购房和租房两大方面。

购房方面,在房地产市场企稳的关键时刻,支持刚性和改善型需求的政策指向非常关键,尤其是改善性需求。从目前已出调控政策看,对刚性需求的支持,包括首付比例和贷款利率等购房门槛基本达到历史最宽松水平,但是,一二线城市对改善性需求的政策尺度仍然较为严苛,比如限购、限贷、限售等,存在政策改善的空间。

租房方面,当前各地方都在积极推进长租房建设,旨在改善新市民和青年人的住房问题,国家层面的政策支持也在不断释放,包括基础设施公募REITs底层资产扩围到保租房,不动产私募基金试点可用于投资市场化租赁住房。尤其是央行、银保监会近期公开征求意见的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》更是为租赁住房开发、建设、运营等多个环节设立了包括开发贷、团体购房贷、经营贷等直接融资产品,以及企业债、担保债、REITs等间接融资工具,力度空前。在诸多政策加持下,租赁市场面貌有望快速一新。

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