来源：经济观察网
张雅楠/文
3月5日上午9时，第十四届全国人民代表大会第一次会议在人民大会堂举行开幕会，国务院总理李克强作政府工作报告。
对过去5年的房地产工作，报告作出了总结：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。
在谈及当前面临的挑战时，政府工作报告指出，房地产市场风险隐患较多。因而，在简述今年工作重点时，有关房地产的内容，政府工作报告从两个方面做出了部署。
一是从供给端的安全角度，报告提出，要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。
过去一年多的时间里，房地产行业经历了刻骨铭心的深度调整，房企频繁爆雷，继而引发一定程度的金融和交付风险。
随着从中央到地方包括金融、财政、行政等各类调控措施的出台，以及经济形势的逐渐企稳，房地产市场开始止住颓势呈现回暖迹象。在这个过程中，防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，是保护市场供给端火种的重要举措，有利于形成有效的住房供给，满足合理住房需求，毕竟房地产作为国民经济支柱产业的定位没有改变，城市化进程还在继续，刚性和改善型需求仍然大量存在，这都有赖于一个平稳发展的房地产业。
同时，整个行业也应该有清醒认知，住房市场的供给，不能依赖房地产企业的无序扩张，多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式的弊端需要消除。从近期一系列金融、租赁政策出台的思路看，更加规范的房地产金融政策支持，以及租购并举的供给思路逐渐明晰。
二是从需求端的满足角度，报告提出，要加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
在我们看来，住房保障体系，简单来说，可以分为购房和租房两大方面。
购房方面，在房地产市场企稳的关键时刻，支持刚性和改善型需求的政策指向非常关键，尤其是改善性需求。从目前已出调控政策看，对刚性需求的支持，包括首付比例和贷款利率等购房门槛基本达到历史最宽松水平，但是，一二线城市对改善性需求的政策尺度仍然较为严苛，比如限购、限贷、限售等，存在政策改善的空间。
租房方面，当前各地方都在积极推进长租房建设，旨在改善新市民和青年人的住房问题，国家层面的政策支持也在不断释放，包括基础设施公募REITs底层资产扩围到保租房，不动产私募基金试点可用于投资市场化租赁住房。尤其是央行、银保监会近期公开征求意见的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》更是为租赁住房开发、建设、运营等多个环节设立了包括开发贷、团体购房贷、经营贷等直接融资产品，以及企业债、担保债、REITs等间接融资工具，力度空前。在诸多政策加持下，租赁市场面貌有望快速一新。
