继此前“买房免费坐地铁”引热议之后，南宁楼市近日再次出圈。
2月13日，“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的话题引爆网络，真相到底如何？南宁楼市调控屡屡出圈有何背景？对于南宁乃至更多的城市而言，此举是否值得借鉴？
并非是贷款人年龄放宽至80岁
近日，有消息称，广西南宁有楼盘对外宣称，“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”，其合作银行据称是中信银行南宁分行。随后，该消息被部分网友误读为贷款人年龄放宽至80岁，引发强烈关注。
中信银行南宁分行一家支行工作人员告诉中国新闻周刊，2月13日上午，南宁分行召开会议，专门强调“外界理解有误”，该行的规定是“贷款人年龄加贷款期限”放宽至不超过80岁，而并非是贷款人年龄放宽至80岁，事实上，该行“贷款人年龄不超过70岁”的规定并没有改变。
南宁市一家房产中介公司的员工告诉中国新闻周刊，目前，“贷款人年龄加贷款期限”不超过80岁的规定并未普遍执行。而且，之前网上所传的鼓励70岁到80岁的老人贷款买房，属于误读。根据当前的市场交易现状，一般买房人的贷款期限在10年到25年之间，最高的有30年，参照“贷款人年龄加贷款期限”放宽至不超过80岁，政策面也不会是将贷款人年龄放宽至80岁。
这名中介表示，政策面主要利好两类人群，一类是40岁—50岁的人群，比如一个50岁的买房人，按照之前政策规定，他只能贷款20年，而按照现有的政策，他可以贷款30年，贷款期限变长了，相应地月供变少了，短期的还款压力变小了。另一类是60岁—70岁的人群，能更加便利地通过贷款购房，比如一个70岁的人，理论上讲，按照之前政策规定，他不能贷款买房，但现在可以办理十年期的住房贷款。
对此，上述中信银行南宁分行一家支行工作人员表示，对于符合条件的年龄较大的人群，还需要审核收入证明等资质条件，会有严格的流程，“当然，出台这一政策确实有稳定房地产市场的考虑”。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长范建双向中国新闻周刊表示，政策实际上并未调整贷款人的年龄上限，且办理相关业务的前提是贷款人收入流水满足条件。因此，该政策调整的是贷款人的贷款期限，贷款期限的延长能够一定程度上激活中年及以上群体的购房热情，同时能够一定程度缓解居民的首付压力和还贷压力。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进告诉中国新闻周刊，“房贷年龄期限延长”属于房贷领域的政策工具，与首付比例下调、房贷利率下降、商业贷款转公积金贷款、一人购房全家帮等有相通之处，本质上体现了楼市宽松政策的导向。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师向中国新闻周刊表示，这种做法有利有弊，作为购房人也不可忽视其中的风险。
一般而言，到了60岁、70岁以后，部分老人的资金支付能力是相对不佳的，一方面承担房贷可能会影响到自己的老年生活，另一方面，相关的风险可能会转移到子女身上，增加子女的经济压力。
还贷压力减少两成
范建双表示，南宁此次放松信贷政策与其楼市的现状不无关系。
过去的几年里，作为广西首府，南宁的住房市场一直受到广西各地购房者的青睐，有着较强的集聚效应和辐射效应。住房需求尤其是外地购房者需求的增加带动了房价的较快上涨，南宁城市房价从2016年的8000元/平方米上涨到2020年的11000元/平方米。
但范建双告诉中国新闻周刊，近年来，受到疫情和经济增速放缓等多重因素叠加的影响，包括南宁在内的全国房地产市场均出现了较大幅度的放缓和价格下调。
过去一年，从成交来看，南宁的楼市寒气十足。广西中原地产数据显示，2022年南宁市商品住宅供应351万平方米，同比减少59%；成交498万平方米，同比减少26%。
从库存看，当前南宁的去化周期较高。据广西中原地产统计，截至2022年底，南宁新建商品住宅库存量为753万平方米，消化周期为20个月，这一去化周期在全国属于较高水平。
从价格看，南宁房价下行趋势明显。国家统计局数据显示，自2021年7月开始，南宁二手房价格开始下跌，截至2022年底，南宁二手房价格已经连续下跌超过一年。
事实上，自去年以来，南宁楼市为卖房可谓使出了浑身解数。
一方面，是供应端的开发商推出低折扣、送车位、特价房等各种优惠措施，南宁轨道地产甚至推出了“购房享受免费坐地铁10年”的福利活动。
另一方面，从政策面来看，南宁也多次推出了降首付、降低贷款利息、提高住房公积金贷款额度等楼市宽松政策。
今年1月31日，南宁市住建部门发布新规，为支持首套住房购房需求，即日起，南宁市阶段性调整首套房款利率下限，将下调为3.7%。
上述南宁市房产中介人员告诉中国新闻周刊，目前南宁已在执行首套房贷利率3.7%的政策，这一利率水平在全国几乎是最低的，已经接近公积金贷款利率水平。
严跃进认为，此次延长贷款年限将进一步减轻购房者的负担。以50岁的购房者为例，在100万贷款本金的情况下，若按过去模式，需要20年内偿清贷款，月供额为6113元/月，而现在则可以调整为30年，月供额为4832元/月，即月供可以减少1281元/月，还贷压力减少21%。
“这对于释放这部分中年人的购房潜力有一定的推动作用”，严跃进表示，在全国14亿人口中，40-59岁年龄段的人口占比为31%，明显超过20-39岁、60-79岁的两类年龄段人口。此次政策调整将释放40-59岁年龄段的中年人购房需求，其购房支付能力强、获得足额信贷的需求也较高，若能获得充足贷款，对于刚需和改善型购房需求的释放具有积极的作用。
范建双表示，在我国进入人口老龄化的背景下，房地产市场的需求也发生变化，中老年群体尤其是中年群体是改善性需求的主力群体，房贷期限延长政策的调整契合了这样的市场变化。
以价换量仍有空间
进入2023年，南宁楼市又表现出不同的态势。
从一手房市场看，南宁楼市有多日能达到单日成交300套的水平，其中2月1日，南宁新房成交385套。从短期看，这一成交水平基本上超出去年的平均数值。
进一步从成交项目来看，截至2月13日，在今年的成交榜上，洋浦星项目以298套的成交量位居第一。此外，荣和伍壹大道、华润未来城市、华润江南中心等项目的成交套数分别为164套、94套、87套依次排在二三四位。
从上述排名前四位项目的单套平均成交面积算，基本上都低于100平方米，从成交价看，整体价格区间并不高，比如华润未来城市的价格为11000多元/平方米。
“一些低总价、套型适中的项目，其销售群体主要是刚需和改善型需求，在当地仍然有一定的市场”，上述南宁市房产中介员工表示，他现在除了售卖二手房，也会根据安排，与开发商合作销售一手房。
范建双表示，楼市政策面的重点还是要解决刚需和改善性需求购房者的住房问题。短期来看，随着各项优惠政策的加快落地，预计南宁市2月份的新房成交量会有所上升。当然，成交量反弹不一定意味着房价会上涨，短期看房价上涨的可能性不大。并且南宁市区域间和板块间会出现分化，部分板块和房企会小幅涨价，部分板块和房企则会继续降价。
范建双预计，在相关政策的支持下，2023年下半年会逐渐回暖，但要恢复到疫情前的水平还需要一定时间。
对于购房者而言，面对“房贷年龄期限延长”等变化，王玉臣建议，还是要慎重理性选择、量力而行。毕竟在房住不炒的背景下，房产去资本化已经成为一种大趋势。此外，在购房过程中，也要留心还贷等相关的法律风险。
作者：刘德炳
