来源：三联生活周刊
文｜谢九
房地产救市继续放出大招，央行、银保监会最近发布通知，允许部分城市自主下调首套房贷款利率。这意味着当前的房贷利率已经是史上最低水平，对楼市而言，会带来怎样的影响呢？
按照央行和银保监会的通知，以后房贷款利率要和与新建住房的价格走势挂钩。“新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。”按照最新的房价走势数据，在全国70个大中城市当中，至少有30多个城市符合标准。
去年9月底，央行其实已经发布过类似政策，允许部分房价下跌过快的城市阶段性放宽首套房贷利率。而这一次央行和银保监会再度发文，文件名为《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，将阶段性政策确定为长效机制。
图源|中国人民银行官网
我国首套房的利率下限为LPR（贷款市场报价利率）基础上减20个基点，我国当前5年期以上LPR为4.3%，首套房的下限利率对应为4.1%，这基本上已经创下史上最低利率。按照央行新规，如果下调甚至取消下限，部分城市的首套房利率可以低于4%。
去年9月底，央行首次允许部分城市阶段性放宽首套房利率之后，全国其实已经有10多个城市的首套房利率下降到4%以下，低至3.7%-3.9%不等，现在，低于4%的房贷利率将会出现在更多城市。前几年，我国首套房利率大致保持在5.5%左右的水平，现在利率下降到4%以下，将在很大程度上减轻购房者的负担。
对于购买首套房的刚需而言，这次房贷利率下调是非常实在的利好。假如购房者有100万元的贷款，按照以前5.5%的房贷利率，每月还款额大概为5700元，假如现在房贷利率能够下降到3.9%，每月还款额为4700元。每年可以节省1.2万元的贷款成本，对很多非一线城市的购房者而言，减负效应还是非常明显。
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我国房价对于利率变动一向非常敏感，从历史走势来看，房贷利率大幅下降，往往会引发房价大涨，2016年那一轮房价大涨，当时的房贷利率就创下了新低。那么，这一次首套房利率比2016年还低，房价是否会重演2016年的走势呢？
如果从房贷利率的绝对值来看，现在的首套房利率的确已经低于2016年那一轮。2016年的首套房利率大概在4.2%左右，现在首套房利率最低已经低于4%，所以现在的房贷利率从绝对值来看，已经是历史最低。
不过，如果换一个角度来看，现在的房贷利率其实还没有2016年的利率更有吸引力，所以对于房价的刺激也不会达到2016年的程度。2016年的首套房房贷利率大概是4.2%，而当时市场上的银行理财产品收益大概在5%左右，当年还没有曝雷的P2P理财，收益率大概在7%—10%，信托产品的收益率大概在10%，所以，以当时房贷利率和理财收益相比，理论上而言，购房者可以利用房贷做无风险套利，从银行获取一大笔低利率房贷，可以在理财市场上获取更高的投资收益，由于套利空间的存在，对买房者而言，贷到就是赚到，所以，很多人在2016年敢于大手笔贷款买房，也在一定程度上助推了那一轮房价大涨。
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而现在的房贷利率虽然创下史上最低，但其实还没有出现2016年那样的套利空间。即使按照最低3.9%左右的房贷利率来看，当前的理财市场上，基本上没有理财产品的收益可以跑赢3.9%。现在银行大额存单和储蓄式国债的收益略超3%，银行理财甚至大面积亏损，曾经能够提供高收益的P2P，现在已经完全消失。
所以，即使房贷利率低至3.9%，对很多人而言，其实还算得上高利率，因为没有其他产品的收益可以超越。在没有合适理财产品的背景下，很多人干脆就提前偿还房贷，减少高利率的房贷负担，提前还贷已经成为很多人的一种理财手段。
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除了房贷利率的相对优势不足，和2016年相比，房地产市场更重要的变化在于，人们对于炒房的信心已经越来越不足。
2022年1—11月份，国内商品房的销售面积和销售额分别同比下降了23%和27%，这已经创下史上最大降幅。2008年全球金融危机爆发，国内房地产急速降温，当年的销售面积和销售额的同比降幅大概在20%左右。2022年房地产销售的下降速度，已经超过了2008年，可见当前人们对于楼市的信心已经降至冰点。
1月10日，央行公布去年的金融数据显示，去年住户存款猛增了17.84万亿元，和去年9.9万亿的新增存款相比，增长幅度高达80%。这显示出居民对于投资的信心极度不足，无论是金融投资还是楼市投资，人们都开始变得越来越保守，在投资机会下降的背景下，越来越多的人开始加大储蓄，为自己不确定的未来增加更多保障。
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面对楼市低迷和居民存款大幅增加的现状，最近，有房地产专家表示，“中国居民存款又增加了15万亿元，如果有1/3拿出来恢复对房屋、装修等购买，中国经济不就能顺利恢复了吗？”此言也是引发极大争议。
理论上而言，这当然没错。但真正的问题在于，如果居民对于楼市的未来有足够的信心，即使拿出全部存款甚至大举借贷买房也在所不惜，但是如果对未来没有信心，越来越多的人只能成为“守财奴”，不会再有拿出三分之一存款买房的勇气。
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事实上，在前几年国内房价大涨时期，民众的确是敢于拿出大部分存款来买房的。统计数据显示，从2000年到2020年，我国居民部门的杠杆率从5%大幅上升到了60%以上，这在国际上都算得上高水平。所谓杠杆率，就是居民负债和全国GDP的比重，居民杠杆率快速上升，很大程度上体现了民众对于未来的信心，包括对经济增长、房价上涨以及自身收入的信心，信心越强，就越敢负债。
但是，经历了最近几年的疫情冲击之后，很多人都感受到了手停口停的痛苦，以及不确定带来的恐慌，不得不为未来多做准备。最近两年，我国一路飙升的居民杠杆率开始出现下降，体现在民众的日常生活当中，就是越来越多的人开始增加储蓄，减少贷款甚至提前还贷。
所以，在这样的背景下，虽然现在的房贷利率大幅下降到史上最低，但很多人却没有了负债的勇气和信心。
责任编辑：陈琰 SN225
