1月5日晚间，个人住房贷款再度迎来重磅政策。央行、银保监会发布公告称，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
同日，住房和城乡建设部部长倪虹公开表态，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。
“维护房地产市场稳定的政策要从供给和需求两端入手，而此次的相关政策与表态均是加大了需求端的支持力度，这有助于房地产行业恢复健康可持续发展。”上海金融与发展实验室主任曾刚预计，根据市场供求的情况，后续房地产市场相关政策仍将有放松空间。
阶段性调整差别化住房信贷政策延期增加动态调整
住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。人民银行、银保监会在1月5日发布的《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》（以下简称《动态调整机制》）公告称，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，将对各地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。
对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，《动态调整机制》指出，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
该政策被普遍认为是去年央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限政策的延续。去年9月，央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，符合条件的城市政府可自主决定在2022年底新发放首套住房贷款利率下限。该政策将结束时间划定在了当年的12月31日。
东方金诚首席宏观分析师王青表示，此次政策取消了固定时限，改以季末评估，符合条件的城市，自动顺延一个季度，是对原有政策的延期并进一步完善。
“建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，是差别化住房信贷政策的具体体现，具有积极意义。”招联金融首席研究员董希淼表示，这有利于“因城施策”，授权地方政府根据本地房地产市场情况调整首贷房贷利率下限；有助于地方政府和金融机构及时、灵活地根据市场变化情况，对首套房贷利率下限进行适时调整；同时也有助于降低居民住房消费负担，更好地支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
38个城市符合新政首套房贷利率或有下行空间
据国家统计局发布数据统计，去年9月到11月，70个大中城市中，有38个城市新建商品住宅销售价格同比、环比均下降，其中包括天津、武汉、兰州、温州等地。根据最新的《动态调整机制》的要求，这些城市可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
“现在全国有超过100个城市首套房贷利率下调到了4.1%以下。”中原地产首席分析师张大伟表示，继续降低首套房贷利率可减少购房者置业成本，这是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的具体措施，也将对市场信心和市场预期的企稳起到积极作用。
董希淼预计，首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率，房贷如何定价仍由银行与客户商定。在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%—4.1%，此前7折房贷利率最低到3.43%。
“设立此项机制的背景在于，当前楼市仍处于低迷状态，急需政策面在需求端发力，其中最主要的发力点是适度降低居民房贷利率。”王青预计，除了此次政策涉及的部分地区房贷利率维持低位以外，后期政策面将引导5年期以上贷款市场报价利率（LPR）的单独下调，最快将在2023年一季度落地。这是带动居民房贷利率全面下调、推动房地产行业尽快实现软着陆的关键所在。
加大需求端支持力度房贷政策或将持续调整
金融监管部门发布的《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》中指出，“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”。
业内人士认为，这不意味未来二套房相关政策不会有所改变，倪虹的表述向市场传递了积极的信号。不排除后期针对符合一定条件的城市，灵活调整二套房贷利率下限的可能。
董希淼认为，当前房地产市场仍然较为低迷，商品房成交量和成交金额同比下滑明显，市场信心和预期不振，更重要的是要从需求侧发力，提振居民购房消费意愿和能力。为此，2023年应进一步加大差别化住房信贷政策实施力度，加快采取下调首付比例、取消“认房又认贷”、降低贷款利率等措施进行优化。
“目前住房信贷政策调整，主要集中在支持刚性住房需求，应在如何更好地支持改善性住房需求方面采取更有力的支持措施，二套住房贷款利率下限也应进行适当调整。”董希淼表示，对限购政策，也应适当调整，如适当放开一二线城市限购政策，允许结清贷款的居民购买第三套住房。
此外，光大证券金融行业首席分析师王一峰表示，地产领域融资非理性收缩态势没有得到有效缓解。根治房地产市场风险、推动信用需求回升的落脚点不仅在于供给端，更需要从需求侧同步发力。未来，需求端刺激政策具有确定性、持续性和渐进性，后续涉及“四限”、首付比例、二套认定等增量政策有望进一步出台，不排除一线城市房地产调控政策也有放松空间，存量按揭利率存在下调可能。
新京报贝壳财经记者姜樊
责任编辑：宣远兵
