为低价“买回”法拍房,他们签下租房协议
检察机关查明协议系伪造,建议法院对案件重新处理
租期长达12年零8个月,租金一次性支付44万余元……从一份不寻常的法拍房租赁协议入手,浙江省杭州市拱墅区检察院民事检察部门检察官抽丝剥茧,揭开了被执行人逃避债务的真相,并就该案向法院发出检察建议。近日,法院复函表示将采纳检察建议内容。
2016年,债权人许某因民间借贷纠纷起诉赵某,法院判决赵某向许某支付借款本息,且许某有权对赵某抵押的房产折价、拍卖,所得价款优先受偿。2017年,许某向法院申请执行,拍卖赵某抵押的房产。这时,案外人赵某某向法院提交了一份租赁协议,称其为该房产的承租人。为了尽快拿回借款,许某同意对该房产实行带租拍卖。后竞买人吴某以低于市场价的价格竞拍购得该房产。
2022年1月,拱墅区检察院民事检察部门检察官通过司法网拍智能审查系统筛查发现,这起涉不动产带租拍卖执行案件中存在诸多疑点,可能存在恶意逃债、躲避执行等行为。而赵某某提交的租赁协议,成了检察机关捕捉线索的关键和解开谜题的“钥匙”。
“第一,租赁协议的格式、内容随意,存在多处漏签、涂改的情况;第二,租赁协议签订的时间与租赁起始日间隔达5年,租期长、租金高,且是一次性支付;第三,双方在租赁协议中确认房屋为毛坯状态,却又就出租方转租、转卖的情形约定需赔偿装修费28.8万元等条款。”除了这三点,检察官还在协议中发现了好几处异常。
“租赁协议会不会是伪造的?”“伪造协议的目的又是什么?”带着这些疑问,检察官决定一查到底。
拱墅区检察院迅速成立办案组,分管副检察长牵头办理,明确该案的审查重点和取证方向。办案组利用大数据平台筛查案件关联人员的资金往来情况,前往公安机关、银行、水务局、供电所等单位调查取证,确认案涉人员的关联关系、房屋的实际使用情况以及租金支付情况等。
调查获取的证据显示,案涉房产的租金并未实际支付,且被执行人赵某、案外人赵某某以及竞买人吴某存在关联性。
拱墅区检察院民事检察部门随即主动与该院刑事执行检察部门共享线索,商议确定询问策略。最终,办案检察官在询问赵某某时找到了案件的突破口——她承认租房协议是自己伪造的。
“我也是在网上看到,有出租的房子拍卖价格会低一点,就跟我侄子商量伪造了协议……”赵某某道出了事情始末。原来,她与赵某本是姑侄,两人早前曾协商对换各自名下位于同小区的两套拆迁安置房。后来,由于房产证名字无法变更,双方未能办理变更登记,但赵某某一家一直居住在赵某名下的房屋内。
2014年,赵某向他人借款50万元,赵某某的大女儿为其提供担保。后因赵某四处举债,无法还钱,考虑到女儿担保一事,赵某某只能出面替赵某归还这笔钱。为了弥补赵某某的损失,姑侄协商后决定伪造一份长租期、高租金的虚假租赁协议,从而拉低案涉房产的拍卖价格,再由赵某某将房屋拍走。竞买人吴某实际上是赵某某的小女儿,也就是赵某的表妹,拍卖款也由赵某某出资负担。
2022年6月,拱墅区检察院审查认为,被执行人赵某与案外人赵某某恶意串通,通过伪造租赁协议、虚构租赁关系的方式逃避执行。于是,该院向法院发出检察建议,建议对该案采取重新拍卖或弥补损失的方式予以纠正,并对相关人员采取惩戒强制措施。后法院函复表示将采纳检察建议内容。
“‘买卖不破租赁’原则本是为了维护平等的交易秩序,保障处于弱势的承租人权益,却被恶意利用阻碍执行。对这种逃避执行的行为,检察监督和法院惩戒一定不会缺席。除了罚款、拘留、纳入失信被执行人名单外,行为恶劣的还会被追究相关刑事责任。”办案检察官说。
