11月28日晚，证监会官网发文“证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问”。其中，在支持房地产企业股权融资方面，证监会决定在股权融资方面调整优化5条措施，主要包括恢复并购重组、恢复再融资、支持港股企业再融资以及发挥REITs和私募基金的作用。
在多位业内人士看来，证监会5条措施的出台，标志“第三支箭”正式落地。中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，此前，贷款融资“第一支箭”、债券融资“第二支箭”已经落地，此次支持房企股权融资“第三支箭”落地，表明“三箭齐发”支持房企融资。
调整优化5条措施，涉及并购重组、再融资、REITs等
具体来看，在“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”方面，新政允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产。
刘水指出，允许重组上市，这将加快出险上市房企重组，加快化解房地产风险，加快房地产风险出清。
在“恢复上市房企和涉房上市公司再融资”方面，新政允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。
此外，在支持港股企业融资方面，与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。
“这表明监管部门支持H股上市房企再融资，促进房企融资恢复，缓解房企流动性紧张局面，防范房企风险继续扩大。”刘水说。
值得一提的是，REITs和私募基金也将发挥积极作用。在发挥REITs作用方面，新政推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。
在发挥私募股权投资基金作用方面，新政指出，要开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
证监会5条措施“支持房地产企业股权融资”，内容全面。“既有并购重组、上市房企再融资，还可以应用REITs盘活存量资产、引入私募投资基金等，能够多种方式支持房企融资。”刘水分析说。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次股权融资方面涉及五项工具，尤其是在重组、再融资、私募这几个领域影响最大，其对于当前上市房企融资渠道的拓展具有积极作用。尤其是叠加此前的商业银行信贷密集投放、民营房企发债给予担保等，应该说此类融资工作非常全面，有助于全面快速改善房企资金面。
“三支箭”齐发，全面支持房企融资
关于“第三支箭”，此前已有信号。
在上周举行的2022年金融街论坛年会现场，证监会主席易会满表示，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。
证监会5条措施的出台，意味着金融支持房地产的“第三支箭”正式射出。
严跃进分析称，股权融资工作相比债券融资具有不增加负债规模、增强投资者对于房企投资的长期性等特点，且资金的用途方面更加广泛和到位，甚至可以避免“房企债务兑付”的尴尬问题。这就要求各类房企用足此类政策，真正改善房企的资金状况和现金流。此类工作做到位，也将为相关房企后续企业地位修复、投资者关系改善、销售业绩改善等带来积极的作用。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，信贷和债券，面对的融资主体、融资规模是有限的，而且在信贷投放、债券发行方面，需要开发商提供合格抵押物、担保和反担保。出于对房地产风险的担心，市场预期的谨慎，加上合格抵押物、担保和反担保不足，前面两支箭发出的效果如何，业内很多人并不是很乐观。资本市场融资启动，多了一个很重要的渠道，连同“第一支箭”“第二支箭”一起，能够形成资金利好的叠加效应，从而提振贷款金融机构、债券承购人的积极性，提高这两支箭发出的效果落地。
截至目前，“三支箭”已经全部射出。何为“三支箭”？2018年，为化解民营企业、小微企业面临的融资困难，央行会同有关部门，采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓宽融资途径，解决民营企业“缺水”难题。其中，“第一支箭”是民营企业信贷支持，“第二支箭”是民营企业债券融资支持工具，“第三支箭”是民营企业股权融资支持工具。
在“第一支箭”方面，央行已在年内第二次降准。11月25日，央行发文，决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。此次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%，降准共计释放长期资金约5000亿元。
值得关注的是，“第二支箭”也加速落地，6家房企已经披露储架式注册发行，合计规模超千亿元。
中国银行间市场交易商协会称，“第二支箭”延期并扩容政策实施后，中债增进公司增信民营房企发债工作纳入“第二支箭”统筹推进。截至目前，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。
新京报记者段文平
责任编辑：刘德宾
