10月16日，中国共产党第二十次全国代表大会在北京人民大会堂开幕。二十大报告在回顾过去新时代十年变革的基础上，规划了我国未来五年乃至更长时期党和国家事业发展的目标任务和大政方针。其中，从“增进民生福祉，提高人民生活品质”的角度阐述了房地产发展方向，即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
在业内人士看来，在租购并举的住房制度方面，过去五年是积极探索、打好基础的五年，而新的五年则是继续探索、追求高质量发展的五年，也是围绕中国式现代化发展目标的提速五年。
租购并举住房制度与十九大报告相一致
房地产行业如何发展、住房制度怎样变化……这些关系到民生的话题引发业界关注。二十大报告明确了方向，就是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，新时期住房工作的顶层思路非常清晰，就是“房住不炒”和“租购并举”，前者统揽住房工作全局，是全国上下开展行业和市场管理、创新管理模式和长效机制、推进新住房体系和制度建设的顶层指导；后者是我国进一步推进住房制度改革，探索房地产发展新模式，推进住房高质量发展的顶层设计。
其中，“加快建设”这一表述与十九大完全一致。李宇嘉表示，一方面表明，租购并举的住房新制度，必须要以时不我待的战略思路来推进建设；另一方面，这一制度建设又需要一个过程，才能达到“租”和“购”真正并举。从目前来看，二者还没有并举，“购”重、“租”轻的局面还需要未来五年继续踔厉奋发。
“未来五年，住房制度改革将和十九大的思路一脉相承，即大方向不变。工作重点不在于往哪走，而在于如何走，这是市场各参与主体理解此次大会精神所需要把握的总基调。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静亦认为，二十大报告中住房制度的提法与十九大报告中一致，表明中央将继续发力完善住房供应端制度政策，并大力推动住房租赁市场发展，完善购+租、市场+保障的住房体系。
除此之外，二十大报告再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。在陈文静看来，此举彰显政策定力，同时也意味着“房住不炒”将成为我国长期坚持的房地产行业定位。
值得一提的是，党的十九大以来，我国住房制度改革是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下论述的，二十大则是在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下进行的。对此，严跃进分析指出，通过对比可以看出，在保民生的基础上，提品质也是重要的内容。换而言之，住房制度改革要兼顾保民生和提品质双重目标。
陈文静亦表示，在实现全体人民住有所居的过程中，“增进民生福祉，提高人民生活品质”将成为政策发力点，这意味着未来合理的住房需求仍将是政策支持和鼓励的主要对象，刚性和改善型住房需求释放仍有空间，特别是人民美好生活的需要日益广泛，改善型住房需求或将成为市场的关键支撑。
过去五年，租购并举处于制度模式探索阶段
纵观近年来的发展，住房租赁市场已经成为房地产市场的重要组成部分，其中，租赁住房成为居民解决住房需求的重要途径之一。
2015年底，中央经济工作会议首次提及发展住房租赁市场，并强调将“租购并举”确立为我国住房制度改革的主要方向。此后，政策端推进住房租赁市场发展的步伐明显加快。
2020年12月，中央经济工作会议提出，要“解决好大城市住房突出问题”，用了较多笔墨体现在租赁市场上，包括“高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场”。由此，租赁市场进入以保障性租赁住房为抓手、重点解决住房租赁市场结构性问题的高质量发展阶段。
在此基础上，2021年6月，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系，随后，中央加快金融、财税、土地等配套政策落地。
来自住房和城乡建设部数据显示，“十四五”期间，全国40个重点城市计划筹集建设保障性租赁住房650万套（间），预计可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。2021年、2022年全国建设筹集330万套（间）保租房，未来保租房发展仍有望进一步提速。另外，2022年8月，首批3支保租房公募REITs在沪深交易所上市，保租房公募REITs的落地，打通了“投融管退”闭环，有利于提高市场化企业的参与积极性，有助于增加保障性租赁住房供给量。
李宇嘉认为，过去五年，我国在“租购并举”方面，总体处于制度和模式探索的阶段，比如，培育长租的消费习惯，培育租赁供应的模式和主体，包括引导市场化企业来做租赁，国企和平台公司发挥带头作用，规范长租企业等；国家及各地建章立制，通过民法典、租赁条例、政策规章等，明确租赁当事人的权利义务，促进各地加大对租赁的供给和管理等。
不过，李宇嘉指出，我国在建立租购并举这一住房新制度的过程中，也存在一些问题，需要在未来5年总结基础上再出发。比如，房价上涨预期及其实现，不利于培育长租；租赁经营相比商品房开发销售的盈利性较低；租赁在土地及房屋来源、融资来源上的缺陷；各地对租赁的供给及管理上还不够重视，政策执行效果还待提高；租赁权益，特别是在子女教育、社区认同感等方面，与买房相比差距较大；长租公寓在资本运作上的乱象等。
而令人可喜的是，去年下半年以来，我国在控制房价上涨、推进保租房筹集建设，降低新市民落户门槛、租赁可以落集体户、打造租赁社区、租买结合等方面，均迈出了实质性的步伐。
未来五年，租购并举住房制度建设将全面提速
“租购并举的住房制度建设，在相关主体合力推进下，未来五年会全面提速。”李宇嘉表示，党的二十大召开后，全面提升治理效能，全面加强住房的民生导向。由此，上下行政管理的痛点将打通，住房的金融属性、资产属性全面弱化，民生属性全面凸显，加上各地积极出台人才引进政策，租购并举的新制度将获得较大进展。
“在租购并举的住房制度方面，过去五年是积极探索、打好基础的五年，而新的五年则是继续探索、追求高质量发展的五年，也是围绕中国式现代化发展目标的提速五年。”严跃进如是说。
严跃进进一步表示，新一轮改革中，方向不变，但会有很多新的创新和内容，比如充分考虑到2022年房地产市场出现的挑战、人口规模和结构的变化等，进而积极在住房制度尤其是土地制度、房企管理制度和金融制度等方面做创新，以更好促进房地产市场的平稳健康发展。
此外，严跃进还指出，当前的住房制度改革，会在过去五年供给侧结构性改革的角度上继续拓展，尤其是在分配层面会有重大创新。以住房租赁市场的改革而言，最近两年是深入贯彻落实“十四五”规划精神、加大房源供给的关键年。随着房源供给数量的增加，如何确保分配领域更到位、更科学，尤其是保障新市民、青年人、三孩家庭等群体的居住需求，同时，在解决居住过程中，如何提振品质和提高幸福感，预计这是党的二十大以后重点研究和推进的工作。
