截至9月17日，河南省已有694个房地产停工烂尾项目逐步复工
9月20日的郑州，天气已凉，但陈晋还是忍不住赶往位于郑州西南郊的啟福城，建筑工地上叮叮咣咣的声音，在很多人眼中都被认为是噪音，但让陈晋的脸上挂出了会心的微笑。
“为这房子，我盼了快10年了。”陈晋一声长叹，当年的年轻小伙，如今已是两个孩子的父亲，而他原本计划用于娶妻的婚房，却断断续续烂尾至今。
啟福城，这个“烂尾”多年的楼盘，曾是陈晋的噩梦，现在，他终于看到了交房的希望。
此前的9月2日，第一财经曾以《郑州“知名烂尾楼”迎来复工，当年无地无证就发售》为题，详细报道了啟福城的烂尾过程及其销售乱象。
随后的9月6日，郑州市召开强力攻坚“保交楼”专项行动动员会，并同时下发名为《关于印发郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案的通知》（下称“通知”）。落款为“郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组”。
这意味着，从9月6日算起，郑州市需要在10月6日前，确保全市停工楼盘全面复工。如今，时间已经过去15天，郑州的保交楼行动进展如何？第一财经就此对郑州部分楼盘进行了实地探访。
实探：复工、促销，观望和等待
当记者到达啟福城的西大门时，门头上，“中国建筑第七工程局承建中原区啟福城续建项目”几个大字随风飘扬，两名工人急忙爬上梯子上去固定。其中一名工人告诉记者，自己是9月初进场的，目前，他们正在实施一些施工前的准备工作，譬如整理施工材料运输通道、检查维修工地设施和供电等。
位于郑州市西北角的裕华城，是郑州德宸祥苑置业有限公司开发的一个楼盘。9月20日下午，第一财经记者到达裕华城施工现场时，几名工人正忙着固定脚手架，准备进行楼盘外墙的施工工作。
今年9月17日，来自郑州市财政局的消息称，郑州市房地产纾困基金与包括裕华城、永威西郡等在内的多个楼盘项目签约。
“其实大部分楼盘都封顶了，剩下的主要是一些外墙施工了。”裕华城营销中心一名置业顾问告诉记者，这几天，裕华城被“纾困”的消息传出之后，已经开始陆续有一些意向购房者前来探盘了，虽然与往年的销售旺季相比，眼下的客流量只能算是“寥若星辰”，但已经足够让人欣慰了。
同样位于郑州西郊的永威西郡，由于附近有郑州市植物园、奥林匹克体育中心等基础设施的加持，一度销售良好，但伴随着其母公司永威集团资金链陷入紧张，永威西郡的销售与施工均受到影响。
9月20日下午，第一财经记者在永威西郡营销中心采访时注意到，偌大的营销中心，目光所及，几乎看不到前来探盘的意向购房者。
“现在买最划算，（公司）有活动，除了清盘特惠88折，还能再减2万。”置业顾问刘江卖力地向记者推销说，为了尽快回笼现金流，对于不经常搞特价活动的永威西郡，这个价格已经很有“诚意”了，甚至已经接近项目的盈亏平衡线了，而且，伴随着郑州市房地产纾困基金的落地，特价活动很可能会调整甚至取消，“（项目）不缺钱了，谁还会搞特价呢。”
不过，他也承认，公司的资金链紧张，确实对项目的施工造成了一定影响。
刘江说，正常情况下，诸如永威西郡这样的千户大盘，施工高峰期，工地上至少需要400名现场工人，但今年七八月份时，由于未能及时与建筑商结算费用，工地上只剩下三四十名工人。
房地产形势不好，连建筑商的心态也发生了变化，这位置业顾问告诉第一财经，之前，房地产行业约定俗成的费用结算规则是，楼盘建设的大部分建筑材料、工人工资都会先由建筑商垫付，待楼盘销售完毕，或项目建设完工，开发商才会逐步与建筑商结算费用，但眼下，此起彼伏的开发商资金链断裂潮，已经让建筑商都不敢再垫钱了。“现在，好多建筑商都要求，（开发商）至少得一个月结算一次，不结算，就停工，或者仅保留少数现场工人。”
虽然永威西郡的建筑工地上，眼下仍很少看到现场工人，但刘江对未来仍充满乐观，“到10月份，我们申请的4个亿的纾困资金就到位了，到时候你再来看，肯定还是一派热火朝天。”
一手纾困，一手整治
纾困资金，正在成为郑州不少楼盘的救命稻草。来自郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组办公室的消息称，截至9月12日，郑州市共计有95个地产项目正在进行专项借款申报。
面对“嗷嗷待哺”的近百家楼盘，可用于纾困的资金又从何而来？第一财经记者梳理发现，其中之一，是发行纾困基金，根据今年8月初，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》披露，郑州市将首期发行金额为100亿的房地产纾困基金，在运作方式上，纾困基金作为母基金，与市区两级国企、社会资本（包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构）等组建子基金作为实施主体。
原则上纾困专项基金出资比例不高于30%，项目所在区国有投融资公司应参与子基金组建，各主体出资比例由各方协商确定。子基金自有资金原则上出资不高于40%，其余的应通过争取金融机构并购贷等方式筹集低成本资金。
不过，想要最终申请到纾困基金，其实并不容易，一位参与申报的当地房企负责人表示，政府对参与申请纾困基金的项目，不仅要求高，项目的筛选也很严格。而且，参与申报纾困基金支持的项目，还需要符合其中六项条件：
房地产项目地理位置优越、配套基础设施齐全、开发商信誉良好的项目；优先选择公开市场招拍挂取得的政府储备地项目；项目公司债权债务关系权属清晰，股权、资产不存在查封、冻结等情况，股东之间不存在内部纠纷，且项目公司名下仅有独立开发项目；项目剩余货值充足，资产超过负债，剩余可售货值足以覆盖前期负债及投入资金本息的项目；优先选择可适用并购贷条件的项目，如已取得四证、投资强度已达到总投资（不含土地款）的25%等；项目不存在规划开发受限及其他潜在风险情况。
此外，郑州市还与国家开发银行签订了总金额为3000亿元的贷款协议，并表示，其中1600亿元将被用于棚改贷款，将通过收购现有安置房、房票等机制来缓解开发商流动性。
一方面，是帮助开发商“输血”，另一方面，则是不断加大的整治力度。伴随着“大干30天”的日期逐渐临近，郑州市明显加大了对停工楼盘尽快复工的整治力度，包括全市法院系统、公安系统、银行系统以及各辖区办事处的资源，均被调动起来，用以清除阻碍“保交楼”工作的“拦路虎”、“绊脚石”。
其中，部分因抽逃资金涉嫌违法犯罪的相关人员，甚至被依法严厉打击追讨，目前，多达69起涉问题楼盘刑事案件已被当地公安机关侦办。
而伴随着郑州打响“保交楼”。其所在的整个河南省，不少开发商也被因此威慑。来自河南省住房和城乡建设厅的消息称，截至9月17日，河南省已有694个房地产停工烂尾项目逐步复工，其中50个曾经停工，烂尾的项目，已被竣工交付。
（文中陈晋、刘江为化名）
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“大干30天”，郑州保交楼有多拼（中国新闻周刊）
“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”，郑州最新的保交楼“复工令”引发广泛关注。
9月6日，河南省郑州市印发《“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》（以下简称《方案》）。
这份由“郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组”下发的《方案》明确任务目标为：10月6日前，实现全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。
《方案》下发后，郑州市住房保障和房地产管理局于9月8日下午召集已出现项目逾期交付和已售停工的开发商，召开“保交楼”吹风会，就问题楼盘“复工令”进行细化解读，以确保全市停工楼盘全面复工。
数据显示，郑州停工楼盘数量在全国排名较为靠前。因此，郑州此番针对烂尾楼的专项行动，被认为意义非同一般。
河南省商业经济学会会长、北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清向中国新闻周刊表示，郑州此举并非单纯的房地产政策，而是基于房地产发展现状，从保民生、保稳定角度出台的政策。
郑州CBD图/图虫创意
直面烂尾楼问题
为了确保在10月6日前郑州市所有停工问题楼盘复工，《方案》明确提出要以“等不得、拖不得、慢不得”的紧迫感和危机感推进这项工作。
《方案》明确，各区、县（市）党政主要领导要亲自带头，亲自分包1~2个重大停工问题楼盘项目；对于其他较为复杂的停工楼盘，明确分包领导后，属地党委政府主要领导要履行兜底责任。
不乏强硬，但具有很强的可操作性和可实施性，是多位专家对于郑州保交楼《方案》的直观感受。
《方案》强调，严禁出现弄虚作假、进行表演式复工或阶段式象征性复工；对停工逾期问题楼盘原有预售资金使用情况进行专项审计，审计、税务等部门要积极将问题线索移送公安机关。
此外，《方案》还强调，房企需要承担主体责任，归还挪用资金，处置资产或股权，多渠道筹集资金；开展严肃的追责，审计、财政、住建等部门要对原预售资金使用进行审计，能追回的追回，不能追回的，开发商、预售监管部门、商业银行各负各的责任，并移送公安机关。
在宋向清看来，《方案》直面现实存在的烂尾楼问题，相关措施符合郑州的实际，有利于烂尾楼问题的解决，以及郑州经济社会的稳定和发展。
他举例说，《方案》明确对停工烂尾楼盘进行调查，涉及到开发商挪用资金的要追责，触犯法律法规的还要追究刑事责任，“政策和法律的压力之下，会迫使开发商尽快进行资金周转，确保能够按照政策的要求复工”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向中国新闻周刊表示，郑州“复工令”最大的亮点是思路清晰、权责明确、讲究时效，体现了郑州在解决问题楼盘停工问题方面积极主动和担当。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，郑州的系列举措最终目的是保交楼而不是救市，希望在保民生的同时肃清房地产市场乱象，在投资主体、资金、信心、责任等方面营造出保交楼所需要的良好环境。
宋向清表示，烂尾楼问题既是一个房地产问题，也是一个经济问题，更是一个社会问题，“只有得到妥善解决，才能让郑州经济和社会发展进入快车道”。
航拍夕阳余晖下郑州郑东新区图/图虫创意
楼市治理加码提速
值得注意的是，《方案》由郑州市市长何雄签发。何雄此前曾在河南省内多个城市任职，并担任过省建设厅副厅长，省发改委党组书记、主任。
今年1月，何雄开始担任郑州市代理市长，随后转正。当地媒体人士评价他说：“市长懂房地产，有自己的方式方法。”
何雄主政郑州后，当地楼市治理工作明显加码提速，采取了大量雷霆手段，涉及为企业纾困、问题楼盘攻坚等诸多方面。
作为曾被住建部点名的22个房地产热点城市之一，今年以来，郑州已出台一系列楼市纾困新政。
今年3月，郑州开始松绑“认房又认贷”，打响楼市政策调整“第一枪”；6月，郑州重启棚改房票安置政策，成为首个重拾该政策的省会城市……
保交楼专项行动背后，是郑州烂尾楼问题突出的现实。
房地产研究机构克尔瑞的一份数据显示：目前郑州约有106个问题楼盘，除其中部分因办证、配套等问题停工外，其余大部分是由于资金链断裂等原因造成。而据《中国房地产报》报道，目前郑州市存在问题楼盘350余个。
据了解，郑州保交楼工作已经持续开展了一段时间，也推出了一些措施，包括地方国企和平台公司有条件地接手烂尾楼盘、成立保交楼纾困基金、成立政府一对一工作专班等，甚至有经侦部门介入追查被违规挪用资金的去向、控制核心人员等。
郑州高新区永威金桥西棠被称为“河南最高学历楼盘”，2020年8月开盘，但2021年11月之后，该楼盘便处于停工状态。该楼盘业主冯轩表示，之前他们每周都会和高新区的专班、开发商去开会，沟通复工事宜。
他告诉中国新闻周刊，对于最新的保交楼政策，他们都抱有期待，但他认为“还需要看后续具体的措施”。
据了解，包括永威金桥西棠在内，郑州已就停工烂尾的72个项目建立台账，“一楼一策一专班一银行”，准确核算企业资金、项目资金的平衡，理清项目资产负债。
此外，据当地媒体报道，截至目前，郑州市纾困基金工作专班组建了项目库，初步确定了永威西郡、富田九鼎公馆等8个项目作为首批意向项目，预计投资43亿元。
郑州能否如期达成停工楼盘全面复工，是舆论普遍关心的问题。宋如清说，虽然不排除出现假复工真拖延现象，但从时间节点上来讲，相信全面复工是可以做到的。
已有30余城在行动
事实上，自7月底中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”以来，全国多地已陆续出台“保交楼”的相关政策举措。
据中国新闻周刊不完全统计，7月以来，全国已有30多个城市推出“保交楼”相关举措，涉及10余个省份。
湖南衡阳是最早提出“保交楼”相关支持政策的城市之一，该地7月7日发布通知文件，提出“将项目预售资金、开发贷款、个人购房按揭贷款等全部纳入项目资金监管范畴”。
此后，有更多的地方政府推进问题楼盘化解工作，政策内容多以“一楼一策”、成立工作小组为主。
例如河南平顶山，设立“一楼一策一专班”，结合每个问题楼盘实际，推进问题楼盘化解处置工作；陕西咸阳则建立一对一帮扶政策，即一个科室帮扶一家企业，促进项目停工、断贷问题尽早解决；四川遂宁则采取领导“一对一”挂联房地产项目，化解房企难题。
而8月以来，除郑州外，包括广西南宁，浙江湖州，河北石家庄，安徽合肥、宿州，江西萍乡等在内的10余个城市在保交楼上有所行动，内容包括“一对一帮扶”、设立纾困基金、鼓励收购销房作为保障安置用房等。
但值得注意的是，纵观各地相关措施，更多的只是在加强预售资金管理方面着手；有的城市虽然一个部门对应一个楼盘，但大多都是针对在建楼盘，防止新的问题楼盘增加，对于已经停工的楼盘，着墨不多。
在严跃进看来，郑州的“复工令”，为其他地方后续制定相关政策文件提供了参考。
他说，作为“全国首个系统的、务实的复工文件”，此次郑州明确了三种复工路径，即针对不同的资金状况企业，规定了不同的复工方式。
具体而言，资产大于负债、暂时困难的项目，通过纾困基金、并购贷等形式，由政府平台公司果断接手，采取“新老划断”办法，先复工再清算；资产小于负债的，先由代建公司启动复工、完成保交楼，再由审计部门介入，追查抽逃资金；资不抵债的，则鼓励尽快破产。
严跃进说，这三种方式非常具有代表性，对于引导不同企业复工有非常强的指导意义。
宋如清认为，《方案》环环相扣，政策逻辑上非常严谨，对其他城市具有一定的示范效应。
不过，也有分析指出，郑州最终能否系统且稳妥地处置问题楼盘，关键在于能否扎实推进《方案》的相关措施，这对当地政府来说也是一个巨大的考验。
