市场陷入深度博弈中
一条潮白河、一条永定河，这是北京与河北省廊坊市北三县、南三县的分界。
正是由于咫尺之隔，且房价远低于北京，廊坊北三县的燕郊等地一度成为北京外溢需求和炒房客的乐土。但后期，随着限购政策的出台，燕郊房价急转直下，廊坊市乃至整个环京地区楼市都经历了一轮大幅调整。
日前，廊坊市政府正式官宣，取消户籍、社保（个税）等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件。
目前来看，一方面，消费者的购房积极性并不高，另一方面，开发商也在喊亏本卖房。此番廊坊取消限购限售，将会给燕郊楼市带来什么影响？
在燕郊买房的人
2008年时，燕郊、固安等环京房价不到4000元/平方米。随着一系列利好政策的落地，在2017年初，燕郊的房价已涨至4万元/平方米，单价最高的项目已达到4.5万元/平方米；固安、大厂等地房价已涨至2万元/平方米。
张龙完整经历了一场财富泡沫。2009年时，他以5000元/平方米的价格在燕郊上上城买了一套60平方米的房子，2017年初，他这套小户型的房子单价涨至近4万元/平方米，总价超200万元，张龙简直不敢相信，但眼看着买房的人蜂拥而至，本想卖掉房子的他犹豫了，想着再等一等还能涨。
但随后政策变了。2017年3月，廊坊市的部分区县开始限购；2017年6月，廊坊楼市限购进一步升级，全市范围内外地户籍需有3年社保或纳税证明，且限购一套，本地户籍限购两套。
张龙这一等，就是房价随后急转直下，他的这套房一路跌至1.5万元/平方米左右。
事实上，整个环京区域都遭遇类似情况。曾经领涨房价的燕郊由4万多元/平方米一直降到2万元/平方米以内，固安也由2万元/平方米降到1万元/平方米。
2017年初，在楼市最疯狂的时候，王刚花了180多万元在固安大卫孔雀城买了一套房。随后房价跌跌不休，王刚感觉形势不妙，便在网上挂牌出售。
2018年，王刚挂了150万，但根本没人看房。2020年，王刚将房价下调到130万，但当时的市场价在120万，还是没多少人来看房。等到王刚将房价调到120万时，市场又跌到了110万左右。今年上半年，王刚等了5年不见起色，着急用钱的他最终以近100万的价格出手，亏了数十万元离场。
还有许多高位上车的人，根本就无法脱手，想卖都卖不了。
在2017年初，李霞在高位出手，以首付100万、贷款200万、总价300万买了固安一套小高层花园洋房，但是现在房子只能卖100多万，连银行的贷款都不够，李霞想着每月上万的房贷，心里很不是滋味。
更令李霞难受的是，她的生意每况愈下，手头上急需用钱，但这套房子根本就没法卖。由于房贷高达200万元，即使卖了房子，按流程客户会先付一部分首付40万元或50万元，但这部分钱还不够支付房贷，那就无法解押，后面的手续也就无法继续下去，李霞现在只能等着。
中指研究院数据显示，2016年廊坊新建商品住宅成交近5万套，此后年成交一度仅有1万套左右。
乍暖还寒的市场
2020年时，多个城市的房价曾一度迎来反弹，但廊坊的燕郊、大厂等北三县区域和固安等南三县依然陷入下行。
2022年，全国楼市遭遇大幅下滑，多个城市相继松绑楼市调控政策。
2022年6月17日，廊坊市发布《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》。
不过，具体内容只有后面的五条，第一条政策显示为“略”。
后面的五条政策包括：降低住房公积金贷款首付比例，公积金贷款购买首套自住房，首付比例不低于20%；在房贷利率方面，首套住房贷款利率下限调整为相应期限LPR减20个基点。
此外，廊坊还对于安置房、人才购房等方面做出了多项规定，比如将存量商品住房作为筹集棚户区改造、城中村改造安置房和筹集保障性租赁住房的重要渠道，允许被安置人在货币化安置、异地实物安置、回迁安置中自主选择。
多位业内人士表示，公布时被省略的第一条政策就是取消户籍社保等购房资格限制。
21世纪不动产固安区域的中介人员表示，取消限购的政策从6月份就开始执行了，市场一下子活跃起来，从6月下半月到7月份，21世纪不动产等贝壳系在固安的二手房成交量接近1000套。
联众二手房一家门店的中介肖明告诉中国新闻周刊，7月份，看房的人突然增多，市场热度飙升，仅他们一家店就成交了40套房。
固安金融街融府置业顾问告诉中国新闻周刊，从6月下半月开始，整个廊坊放开限购，他们项目也在这个月正式开盘，售楼处有不少外地来的购房者。
但很快，市场突然发生了变化。
肖明表示，进入8月份，客户像一下子消失了一般，突然就没什么人来看房了，8月至今成交的房子只有个位数，市场又有入冬的感觉。
上述21世纪不动产中介人员也表示，市场变化太快，8月份的看房量、成交量，相比7月份大幅减少。据他观察，一方面，由于之前疫情阻隔，燕郊、固安等地的购房需求暂时被抑制，随着限购放开和疫情有效管控，这部分需求迅速释放；另一方面，市场上很多低价优质房源成交了，性价比高的房源存量变少了，也影响到消费者的入市积极性。
中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大告诉中国新闻周刊，当前，消费者观望情绪浓厚，市场陷入深度博弈中。
8月5日，廊坊市公布《廊坊市扎实推动全市经济平稳健康发展的一揽子措施及配套政策明白卡》，其中显示，廊坊优化调整住房限购、限售政策，包括取消户籍、社保（个税）等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件；对招才引智高端人才、招商引资企业高管、北京非首都功能疏解随迁人员购买首套时，按照本地户籍对待；取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。
松绑限购的靴子终于明明白白落地。
地区间或进一步分化
“随着政策放松，如果房价大涨，哪怕回不到2017年燕郊的最高点，我也会考虑将房子抛掉”，张龙告诉中国新闻周刊。
有类似想法的人并不少，不过，短期内廊坊楼市大涨并不现实。
中指研究院监测显示，2022年7月，廊坊市新建商品住宅成交1215套，环比下降50.9%，同比下降16.9%。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向中国新闻周刊表示，当前廊坊市场并未出现回暖，究其原因，一方面，前几年环京市场的快速升温主要依靠北京外溢自住及投资需求带动，而近几年北京住房供应逐渐增加，同时疫情防控严格，环京跨城通勤受到一定影响，北京外溢需求基本“消失”；另一方面，环京区域近几年产业发展不及预期，人口导入有限，在市场下行阶段，本地刚需入市节奏也放缓，因此，即便取消限购限售等政策，对交易市场的提振效果或有限，短期廊坊地区房地产市场调整态势或难改。
“房价很难有进一步下跌的空间了”，固安金融街融府置业顾问对此表示，他们项目是在2021年6月拿地，楼面地价近6000元/平方米，现在项目卖12000元/平方米左右，算上建安成本，以及资金成本、人力成本、税费成本等，目前可谓是亏本卖房。
位于河北燕郊的福成·禧悦里项目于2019年拿地，地价成本近1万元/平方米，目前销售价为1.9万元/平方米。该项目销售人员向中国新闻周刊表示，目前的利润空间非常低。
中指研究院监测显示，2022年6月廊坊成交楼面价为3097元/平方米，同比下跌19.55%，环比上涨64.34%。分区域来看，上半年，三河市楼面价达到6105元/平方米，广阳区楼面价为3403元/平方米。
数据来源：中指数据CREIS
而从成交价格看，廊坊新房价格连续19个月下跌。2022年6月，廊坊新建住宅平均价格为11697元/平方米，环比下跌0.37%。
数据来源：中指数据CREIS
从地价和房价走势看，廊坊市场比之前理性很多，项目的盈利空间也大幅降低。
尽管如此，在廊坊多地，价格战正在一定程度上演。
近期，位于固安一中对面的石榴湖山春晓项目开盘，其销售均价不到1万元/平方米。其销售人员告诉中国新闻周刊，6月单月项目卖了数十套，销售业绩比金融街融府要好。
对此，上述金融街融府的置业顾问表示，尽管项目位置更好，配套更优质，但由于拿地成本高，已经是亏本卖房了，没法打价格战，有些客户自然就流失了。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长范建双告诉中国新闻周刊，未来中国房地产市场的主基调是地区间的分化，有上升潜力的地区主要集中在一二线城市和部分有发展潜力的省会城市，其他三四五线城市基本会以漫长的阴跌为主。
况伟大表示，当前，全国楼市正进行筑底，三四五线城市面临供过于求的压力，其调整期将会更长。
范建双表示，要避免房地产市场大涨大跌，应该探索新的住房发展模式，其核心是解决房地产市场长效发展机制问题，当然，这需要通过一揽子政策建立基础性制度，包括土地制度、税收制度、投融资制度等。
（文中张龙、王刚、李霞、肖明为化名）
作者：刘德炳（bingshaode@126.com）
责任编辑：陈琰 SN225