作者丨李莎
日前，大理发布楼市新政，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房企持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。
此前共有产权房以个人和政府共同持有产权为主。据不完全统计，目前已有北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、南京、宁波、兰州、东莞、淮安、黄石、珠海、茂名等20余城出台共有产权房相关政策，或就相关政策公开征求意见。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，共有产权房主要指具备保障属性的政策性住房，其本质是要降低购房者的购房成本。
产权：和谁共有？
旅游业是大理的重点产业之一，据大理统计局数据，2021年大理共接待海内外旅游人数4451.8万人次，比上年增长13.5%，实现旅游业总收入539.5亿元，全年大理GDP为1633.0亿元。
在洱海边买房生活是很多人的远方，但2021年大理房地产数据明显下滑，全州商品房销售面积153.0万平方米，下降37.9%；商品房销售额124.1亿元，下降39.1%。
近期大理房价也以下跌为主，国家统计局数据显示，去年9月起，大理新房价格持续下跌至今，二手房也连续下跌9个月，6月方止跌。6月大理新房价格环比下降1%，是70城中降幅最大的5个城市之一，较去年同期已下跌6.3%、同期二手房环比上涨0.4%，但同比仍下降6%。
8月1日，大理出台26条措施纾困楼市，其中就包括支持开发商和购房人共同持有房屋产权。严跃进认为，该政策是大理促进商品房去化的创新做法，可认为是“半购半租”模式，客观上降低了购房者前期购房成本，有助于激活购房需求和当地市场。
严跃进表示，大理这一政策有别于传统意义上的共有产权房政策，是近期花式营销的一种形式。“传统的共有产权房是购房者和地方政府共有产权，而此次则是属于购房者和开发商共有产权。”严跃进说。
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，类似政策要落地还有待进一步细化，包括交易价格、交易税费、产权证上是新房还是二手房等，其认为后续进一步规定以分期付款形式，先购买50%的产权，剩余产权约定分几年付款更具操作性。
严跃进亦指出，该政策在后续执行中房企要做好房贷办理、购房款计算、剩余产权总价计算等安排，监管部门要关注此类物业交易的金融风险和违约风险。
此前，在上月举行的大湾区企业人力资源发展高峰论坛上，深圳市企业人力资源发展促进会与深圳安佳建实业发展有限公司就曾发布企业与个人的“青年人才共有房”计划，即房企与青年人才购房人共同持有定向推出的房源产权，双方可相互回购产权。
仅5日之后，推出共有房房源的朗峻107数字花园项目，就在其微信公众号上发布声明，称考虑到该计划与深圳人才房政策有不一致之处，公司计划对该计划进行搁置。
除大理新推出的共有产权政策和深圳房企发布的产权共有计划外，目前其余城市的共有产权房政策主要是购房人和政府共有产权。
中指研究院指数事业部分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示，共有产权房最初是由政府推出的解决城市刚需的购房需求的政策，对于开发商而言，最大的利好或为促进去化。
流转：封闭还是开放？
2021年7月7日举行的国新办新闻发布会上明确，共有产权房是我国住房保障体系的三大主体之一，主要面向有一定积累和能力，但买不起商品住房的购房者，使其能够花较低的价格购买共有产权房的部分产权。
2007年江苏淮安即进行了共有产权房尝试。2014年，住建部将北京、上海、深圳、成都、淮安和黄石作为全国共有产权房试点城市。
2017年住建部发文，支持北京和上海开展共有产权房试点，并在文件中明确，共有产权房以中小套型为主，主要面向符合规定条件的住房困难群体，优先供应无房家庭，并由国有机构代表政府持有政府产权份额。并要求制定共有产权房具体管理办法，建立配售定价、产权划分、使用管理和产权转让等规则。
经不完全统计，截止到目前，包括前述6个试点城市在内，已有20余个城市出台共有产权房管理办法，或发布征求意见稿，各地的共有产权房在具体管理中存在明显差异。
如在产权份额方面，宁波规定购房家庭所占产权份额原则上不低于60%，不高于80%；南京则从购房者收入出发划分首次购买的产权份额，城市低收入、中等偏下收入和其他保障对象的产权份额分别不得低于50%、70%和80%。
在使用方面，部分城市可以出租，部分城市仅支持购房家庭使用。如北京共有产权房支持出租，广东则明确不得将房屋出租或出借给除了购房人本人或配偶的直系亲属之外的他人使用。
各地在流转方面的差异也很明显，北京、上海、广州等地的共有产权房的产权流转实行封闭运行，仅支持代持机构或同样具有共有产权房购房资格的人购买，房屋性质仍为共有产权房；而杭州、宁波、南京等地则支持开放交易，即在满足持有约定年限条件之后，支持购房人增购剩余产权和上市交易，杭州和宁波规定房屋性质可转为商品住房。
各地市场情况存在差异，因而对共有产权房的规定也各异。严跃进指出，推出共有产权房政策的城市和形式越来越多，也表明这一模式得到政府和市场的认可，未来或有更多城市推出相关政策，也期待共有产权房配套政策更加完善。
