烂尾楼引发停贷,商品房预售制会取消吗?

日期:07-17
预售开发商商品房预售烂尾楼购房者

来源:三联生活周刊

文|谢九

最近,越来越多的烂尾楼业主选择集体停贷,中国的房地产乃至金融体系,迎来一场不容忽视的风险。

从根源上来看,业主停贷是因为开发商资金链断裂导致楼盘烂尾,而从技术层面来看,之所以会出现楼盘烂尾,是因为商品房预售这种销售模式的存在。如果商品房都实行现房销售,就不会有业主因为收不到房而被迫停贷。在中国房地产市场发展了20多年之后,一直备受争议的商品房预售制终于掀起了一场大风暴,商品房预售制也走到了十字路口。

图|视觉中国

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商品房预售制最早起源于中国香港,1956年,香港颁布《预售楼花同意书》,以法律的形式确认了商品房预售制,主要目的是为了解决住房短缺问题。

1994年,我国大陆发布《城市商品房预售管理办法》,允许开发商“将正在建设中的房屋预先出售给承购人”,香港卖楼花的规则被正式引入内地。在中国住房市场商品化改革之初,这种做法在很大程度上提高了开发商的资金能力,为迅速解决中国的住房短缺做出了贡献。

然而,这种做法的弊端也是显而易见。在一个正常的商品市场,“一手交钱一手交货”是买卖的常态,对普通民众而言,住房是很多人一辈子最大的交易,需要倾其一辈子的财力,但是,这笔人生最大的交易,普通民众却是在还没有看到实物的情况下,就交出了几百万元的首付款和银行贷款。

《欢乐颂》剧照

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这种对买卖双方严重不对等的交易模式之所以能够实行,最重要的是基于信任。老百姓首先相信开发商会遵守承诺,会按时保质保量交房,不会卷款跑路。而更重要的是,普通民众相信,我国的监管制度会保证购房者的利益,不至于让老百姓交了钱而收不到房。

事实上,大部分老百姓对这种监管制度具体如何运行并不清楚。所以,民众对监管制度的高度信任,是商品房预售制在我国实行了将近30年的重要基础。

《安家》剧照

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但事实证明,这种信任基础并不可靠。过去20多年来,预售制已经出现过很多问题,最常见的是开发商偷工减料,交房的质量达不到承诺的标准。同时,一些烂尾现象开始零星出现,预售制最大的潜在风险开始逐渐暴露出来。

所以,从1994年引入商品房预售制之后,由于问题不断,有关取消商品房预售制的声音开始时有出现。2004年,甚至连央行都开始公开呼吁考虑取消商品房预售制。央行当年推出一份《2004年中国房地产金融报告》,报告指出,“考虑取消房屋预售制度。很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”

当年央行的建议引发了极大的社会反响,不过建设部当时很快就做出回应,表示国家近期不会取消商品房预售制度,原因在于,“从10多年的实践看,这一制度与我国国情是适应的,目前还不能取消。世界上有许多国家和地区也都有类似制度。当前,要进一步完善预售监管措施,切实加强监管,以维护当事人的合法权益。”当年央行和建设部关于商品房预售制之争,最终显然是建设部占了上风,商品房预售制也是一直延续至今。

图|视觉中国

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商品房预售制的确在世界上很多国家和地区都有实行,不过,问题的关键在于,国外很多实行预售制的国家,都对购房者的利益实施全方位保护,最大程度限制开发商随意动用购房者资金的可能性。

国外实施预售制的国家,很多都对预售条件设置了较高的门槛,工程施工达到一定条件之前不能随便预售,更重要的是,对于预售资金实行极其严格的监管。美国和英国等部分国家的商品房预售制,购房者只需要缴纳少量定金,这部分资金进入第三方监管账户。购房者交付定金之后可以申请贷款,贷款获批之后,要等到交房的时候才发放给开发商。部分亚洲国家和地区的做法是,按照工程的施工进度,分批向开发商发放贷款,很少有国家将购房者的贷款提前一次性发放给开发商。

烂尾楼引发停贷,商品房预售制会取消吗?

我国对于预售制也有相应的监管要求,比如开发商获得预售许可,需要满足一定的层高要求,或者工程进度达到一定的百分比,不同城市的具体要求不一,总体来看,一线城市要求较高,需要主体封顶才可以预售,部分二三四线城市,相比之下要求较低。对于预售制下的购房者首付款和贷款,也有相应的监管要求。

但真正的问题在于,很多监管要求只是流于表面,在实际操作上并没有执行到位,或者说有很多漏洞可乘。比如开发商的预售许可,很多楼盘都是没有满足相应条件就开始预售。预售资金也没有实行严格监管,开发商可以轻易支配使用。

烂尾楼引发停贷,商品房预售制会取消吗?

在以前房地产高景气时期,开发商挪用资金,可以很快通过其他渠道来弥补,但随着房地产繁荣不再,加之融资渠道收紧,一笔笔到期的债务又必须偿还,开发商选择挪用部分楼盘项目的资金来解决短期债务压力,而且很难再从其他渠道筹集资金补回这些项目之中,所以,在债务压力之下,一个个烂尾楼就此诞生,最终迫使大量业主选择集体停贷。

烂尾风暴之后,市场更多关注的是停贷可能会给中国银行系统带来的冲击,但其实,更大的冲击不在于银行系统。目前出现烂尾的开发商,并不是那些实力不济的小开发商,而是恒大、融创这些头部企业,如果连规模最大的企业都率先烂尾,中国民众还敢买哪家企业的期房?由此带来的影响就是,中国的新房市场将越来越缺乏买方,最终可能会陷入冰冻,今年上半年,国内的住宅销售额同比下降了31.8%,如果停贷风波继续升级,将可能对房地产市场乃至中国经济带来更大的冲击。

图|摄图网

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所以,在预售制的信任基础坍塌之后,商品房预售制已经到了不得不改的时候,这既是为了保护民众利益,也是为了拯救房地产市场和中国经济。

责任编辑:刘光博

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