商品房预售制在过往20余年对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。但不可否认的是，预售制度背后所潜藏的风险也确实存在。
事实上，有关住房预售制的模式是否有必要改变的讨论一直持续中，也有声音认为，取消商品房预售制，实行现房销售，会进一步加剧房企的资金压力。为此，有专业人士的建议是：不妨先调整购房款付款方式，从购房人“一次性全额”付款，变成按工程进度分期付款。
商品房预售合同纠纷不断
我国的商品房销售主要包括商品房现售和商品房预售两种模式。
商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房卖与买受人，并由买受人支付商品房价款的交易形式。商品房期房买卖即商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的商品房提前出售给买受人，由买受人支付相应定金或者房款，并约定将来将预售的商品房卖与买受人的一种交易形式。
其中，商品房预售是目前我国市场普遍认可的房屋交易形式，商品房预售制度的实施对于我国房地产市场的发展有着不可替代的推动作用。但因其预售的特殊形式及由此产生的交易标的物的不确定性，使得该交易在实践中极易产生纠纷。
按照北京盈科（杭州）律师事务所此前提供的数据，近十年我国以“商品房预售合同纠纷”为案由结案的民商事诉讼案件数量成倍增长。从2013至2017年平均涨幅达到每年170.88%，在2017年全年涉诉案件达40137件。在随后的两年间，由商品房预售带来的合同纠纷案件的数量也只增未减。2020年度全国商品房预售合同纠纷涉诉案件虽较2019年度有所下降，但案件数也达81647件。
此次“停贷风波”背后，亦是商品房预售制度下，多个取得预售许可的楼盘出现了项目停工、预售资金挪用、楼盘延期交付等情况。抱团停贷的业主们面临的处境是楼盘停工、复工遥遥无期以及沉重的房贷和月供。
该事件的发酵也引来银保监会的关注。7月14日，银保监会有关部门负责人作出回应，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。
没有预售制度就不存在“保交付”问题？
在“停贷风波”前，对于商品房预售制潜藏的风险其实早有预判。
今年两会期间，多位全国政协委员提交围绕商品房预售制度的提案。据江西省住房和城乡建设厅官方微信号消息，今年两会期间，全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡建议从完善商品房预售管理制度入手，有效防范房地产市场风险。
在卢天锡看来，商品房预售制度存在预售许可条件不明、门槛较低；预售合同的法律地位不明晰；预售资金监管存在制度短板；购房人预付款支付方式不利于保障购房人权益；房地产开发企业违规成本较低等社会反映强烈、亟待推动解决的突出问题。
和卢天锡一样关注商品房预售问题的还有全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹。据安徽网报道，关于废除商品房预售制度，实行商品房现房销售的提案，周世虹已经连续提了4年。
周世虹提到，专业机构数据显示，2021年全国有6300多万套商品房已售，但未竣工交付给购房人，有部分开发商的负债已经上千亿甚至达到万亿以上，随时都有引发债务危机的风险。
在周世虹看来，目前我国房地产开发企业大多已经完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争能力，金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式，商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。周世虹认为，如果没有预售制度，如果实行现房销售，房地产企业危机将不会涉及购房人，将不存在“保交付”等问题，更不存在社会稳定和系统性金融风险问题。
全国政协委员、南通大学校长施卫东也向全国政协十三届五次会议提交了《关于加强期房销售监管并逐步取消期房制度的提案》，施卫东建议加强期房销售监管，在银行设立专用监管账户或由住建部门成立第三方托管机构，管理期房销售定金，并按地区逐步取消期房制度。
全国政协委员、四川省工商联副主席张建明的观点是，中国房地产市场经过20多年的迅猛发展，预售制这项原意在于扶持房企的政策也到了退出历史舞台的时候，实行现房销售制度，有助于坚持住房的消费属性，抑制其资本属性过热带来的泡沫。他认为，房地产是民生问题，在中国家庭资产配置中，79%由房地产构成。房地产的健康发展，对提高人民生活的幸福感具有举足轻重的地位和作用。
据封面新闻报道，这也是张建明第三次把取消房屋预售制的相关建议带上全国两会。
从“一次性全额”，变成按工程进度分期付款
近些年来，对于是否要取消预售制这一问题也引发各方争论。《人民日报》也在2018年9月发布《取消商品房预售制，调研可先行》一文中提到：取消预售制，长期看或不可避免。
在北京盈科（杭州）律师事务所党总支书记/股权高级合伙人陈少军看来，毋庸置疑，相比房屋预售，现房销售能够实现购房者即时拿到房屋，能够有效避免楼盘烂尾或开发商跑路的情况发生。商品房预售许可制度诞生于1994年，与我国房地产市场发展息息相关，该项制度有效解决了开发商在商品房项目开发过程中面临的建设资金问题、提高了资金使用效率、加快了商品房供应力度和速度，有效缓解了历史阶段城镇居民住房不足的现状。经过将近三十年的快速发展，伴随“预售制度”，同时出现的实际交付与宣传不符、楼盘烂尾、开发商跑路等问题层出不穷。在目前存量房屡创新高的楼市大背景下，“预售制度”是否还有存续的必要，是一个客观存在的争议极大的问题；但不可否认的是，取消这项制度也会有另一层面的影响。
有声音认为，取消商品房预售制，实行现房销售，会进一步加剧房企的资金压力，难以保障其他项目顺利竣工交付。
那么，面对当前商品房预售制度突显的问题有何对策？
对此，卢天锡呼吁，逐步提高商品房预售许可门槛，建立商品房预售履约担保机制，同时调整购房款付款方式，从购房人“一次性全额”付款，变成按工程进度分期付款。
而这也是国外实行预售制度国家的普遍做法。以英国为例，英国期房的首付比例一般在10%-25%，在双方签订购买协议的21天内支付首付款，在阶段付款这一过程中，6-24个月再支付第二笔及第三笔各5%-10%的房款，至于购房的尾款，则是在交房时支付房款的余额部分。
德国长期以来也普遍实行预售房制度，并通过签署个性化的购房合同和按照工程进度分期支付购房款，以此来化解购房者和开发商之前的风险和纠纷。
具体来看，开发商在项目获得政府批准之后才可以开始销售房屋。但是买家在购买预售房之后并非像中国一样在支付完部分首付款后从银行一次性贷款支付房款，而是根据开发商的工程进度在完全交房前进行分期支付。双方在签署购房合同时，买家并不需要支付购房款，在地基动工后支付10%，主体封顶后支付30%，门窗安装或者装修开始后再陆续支付后期资金。
如果开发商因故延迟了工程进度，购房者可以和开发商谈判以推迟付款，并要求开发商给予一定的折扣等补偿措施。此外，如果开发商无法在合同规定的日期内交付房屋，买家可以根据合同要求退款或者赔偿。
和中国的期房售卖相比，中国房地产项目的预售对开发商来说可以加快其资金的收回速度。但是，预售资金管理仍存在漏洞，有些烂尾楼项目的开发商就是与建筑商、供应商利用监管空隙，通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式，提前支取预售监管资金用于非建设项目，从而导致无法交付房屋，产生了烂尾楼。
有分析人士对澎湃新闻表示，加强预售资金账户的监管不仅可以强化房企抗风险能力，达到“良币驱除劣币”的效果，更体现各地对防范“烂尾楼”重视程度加强，对于保障购房者合法权益具有积极作用。
张建明则提到，“我们也要避免欲速则不达”，要留够窗口期，建议在政策公布和正式施行之间，留足一定时间窗口（比如三年），给相关市场主体评估、调整、转型等充分准备，以确保新政的有序、稳健、高效实施。无论是实施商品房预售还是现房销售，都应该以维护良好的市场秩序为根本。特别是实行预售制度时，开发商更应该秉承诚信原则，按照合同约定及时交付房屋，应趋利避害，维护市场稳定，促进市场平稳健康发展。
