房贷环境改善是催化剂。
春江水暖鸭先知，最近房产中介又行动了起来，徘徊在各小区附近，上海的房地产市场也逐渐恢复活跃。这背后，离不开房贷环境改善的催化。
第一财经记者日前从多位国有大行和股份行房贷经理处了解到，今年以来，上海房贷市场有所放宽，二手房房贷放款再提速，部分银行审批加放款时长甚至缩短到了10天以内。多数人的直观感受是，和去年下半年相比，房贷发放速度的确更快了。
与此同时，随着1月LPR（贷款市场报价利率）下调，上海的房贷利率也有调整。目前，第一财经记者了解到，上海多家银行首套房和二套房房贷利率由此前的5%和5.7%，分别下降为4.95%和5.65%。
事实上，不只上海房贷市场，近期，多个城市的房贷政策出现松动，具体举措包括首付比例下降、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等。在业内人士看来，因城施策下，各地根据房地产市场运行情况灵活调整政策，部分不合理或不合时宜的政策均有望得到优化。不过，房地产调控政策仍坚持连续性和稳定性，“稳”依旧是主基调。
审批和放款提速
与年初相比，上海二手房贷款发放速度进一步加快。当时，记者在走访时了解到，多家银行的审批周期大概是2周左右，放款周期则为1个月或1个半月，而当前不管是审批速度，还是放款速度，均在加快。
“如果购房者征信、收入等材料都符合要求，目前审批基本上是一周左右，然后过完户隔两三天就能放款。”邮储银行某支行房贷经理对记者说道，而在今年年初，该行的审批时间约为2周，放款大约是1个月到1个半月。
与此同时，国有大行中，中国银行、交通银行、建设银行的审批和放款周期也有缩短。中国银行某支行房贷经理向记者称，当前该行房贷额度相对充足，如果是二手房，审批是1周左右，然后在双证（房产证和抵押证）办好后，放款仅需要2~3天；如果是新房，考虑到抵押证办理得比较快，整个放款周期还会更快。
“现在二手房和新房放款速度差不多，以前二手房比较慢，但现在放款速度也加快了。”建设银行某支行房贷经理对记者说道，目前该行审批时间为3周左右，放款时间则是2~3周。
相比之下，交通银行的放款周期相对较长，交通银行某支行房贷经理称，该行审批时间1个半月左右，在收到双证后，放款时间约为1个月，审批+放款大概在2到3个月。
股份行中，记者了解到，数家股份行的按揭贷款发放也已提速。比如，招商银行某支行房贷经理称，该行当前审批周期是1到2周，过完户最快隔1天放款，相比年初审批需要2周以及放款需要一个月有了明显提速；光大银行某支行房贷经理也表示，该行审批时间约为1个月，若相关资料齐全，放款大约是2到3周。
不过，值得一提的是，走访中，多个房贷经理提到了房产中介的问题。比如，有的银行倾向通过合作的房产中介来放贷款，比较少做“手拉手”的业务。所谓“手拉手”，即买卖双方不通过中介交易网上签订合同。“这主要是考虑到风险问题，有可能存在虚假按揭贷款。”一位房贷经理向记者说道。
但整体而言，不少房贷经理、房产中介的共识在于，房贷发放速度整体较之前加快。银行按揭贷款市场的放松，一方面与政策端吹暖风有关；另一方面也受银行房贷发放节奏影响，通常来说，在一季度，银行按揭贷款额度相对宽松。
房贷利率同步下调
除了房贷发放周期缩短，第一财经记者在走访中了解到，上海多家银行的房贷利率也跟随最近一期LPR变动进行了调整，这是自2021年7月以来的首次调整。
2021年7月24日，上海地区部分银行上调了房贷利率，首套房房贷利率由此前的4.65%上浮至5%，即当时的LPR+35BP，二套房房利率由5.25%上浮至5.7%，即当时的LPR+105BP。
今年1月20日，2022年首期LPR报价出炉：1年期LPR为3.7%，较上期下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较上期下降5个基点。其中，5年期以上LPR与房贷利率息息相关，在此调整下，上海地区部分银行首套房和二套房房贷利率由此前的5%和5.7%分别下降为4.95%和5.65%，进一步为购房者减负。
以100万元、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在上海地区，利率调整前，首套房房贷利率为5%（LPR+35BP），此时月供额为5368.22元；而此次利率调整之后，首套房房贷利率为4.95%，此时月供额为5337.7元。如此计算，月供额减少了约30.5元，一年约减少366元。
不过，要注意的是，这一优惠并非所有贷款人均可享受。在实际执行情况中，不同银行可能会根据贷款人的资质、当时外部环境等对加点基数做出不同调整。在部分银行下调房贷利率的同时，不排除有的银行上调相应的加点基数，以保证房贷利率不变。
除了上海，其他地区房贷利率近期也有所调整。比如，此前四大国有银行同步下调广州地区房贷利率，其中，首套房利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房利率则从LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）；另外，杭州地区部分银行也下调了房贷利率，其中，首套房从5.65%降至5.6%，二套房从5.85%降至5.7%。
有分析称，对于购房者来说，房贷利率成本进一步下调，将进一步激活合理住房消费需求，活跃交易行情。供给端和消费端的活跃，将促进房地产行业景气度的提升，助力房地产业朝更稳的方向发展。
“稳”仍是主基调
与此同时，近来多个城市的房贷政策出现松绑，具体举措包括首付比例下降、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等。
据不完全统计，近两个多月，房贷（公积金或商业按揭）首付（首套或二套）比例下降的达到1省12市，分别为安徽、泰安、株洲、自贡、菏泽、驻马店、佛山、北海、南宁、赣州、合肥、重庆、晋中；商业贷款首付比例下调城市为重庆、江西赣州、河南驻马店；公积金贷款首付比例下调的城市或省份为泰安、安徽、株洲、自贡、菏泽、佛山、北海、南宁、合肥、晋中等。
另据中原地产研究院统计，2022年以来，全国房地产调控政策密集，累积房地产调控政策次数超过80次，其中超40城发布了稳定楼市的政策。
最新一则消息是，3月1日，郑州市人民政府办公厅网站发布关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知，明确降低个人住房消费负担，引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。推进信贷支持协作，对支持开发贷、降低个人按揭贷款利率的金融机构，在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持。
可以看到，因城施策下，各地正根据房地产市场运行情况灵活调整政策。中指研究院相关人士分析称，部分不合理或不合时宜的政策均有望得到优化，特别是针对刚需和改善性住房需求过于严格的限制政策。但值得注意的是，调控政策仍坚持连续性和稳定性，“稳”是主基调。
住建部近日也定调了2022年楼市，称将保持调控政策的连续性和稳定性；增强调控政策的协调性和精准性；坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险；此外，持续整治和规范房地产市场秩序。
责任编辑：宋文豪
