原标题：北京二三环俩“限竞房”明星盘转“共有产权房”，背后原因何在？
1月13日晚间，随着北京市住房和城乡建设委员会（简称“北京市住建委”）发布的一则公告，北京两个“压箱底”的明星楼盘——海淀区北二环至三环的学院里、东城区南二环边的永定府终于传来新消息，开盘在望。而同样令人关注的是，这两个项目从限竞房调整为政府持有产权份额的“共有产权”商品房，不论是购买资格还是限售条件都发生了显著变化。
在此次转变后，学院里、永定府这两个明星楼盘将会面向哪些群体销售？未来再次销售会受到哪些限制？更关键的是，北京市住建委为什么会对这两个项目做出调整？又将产生哪些影响？
学院里、永定府从限竞房转为政府持有产权份额的“共有产权”商品房。图片来源/IC photo
具有共有产权房购买资格者优先购买
北京市住房和城乡建设委员会于1月13日在官网发布《关于明确海淀区学院里、东城区永佑嘉园销售管理事项的公告》（简称“《公告》”）。《公告》提出，将海淀区学院里、东城区永佑嘉园（即“永定府”）两个项目调整为政府持有产权份额的商品住房项目，政府产权份额代持机构由属地区政府指定，产权份额及定价将于日后公布。
对于公众最关心的如何购房问题，《公告》规定，学院里和永定府将采取公证摇号方式销售，公开登记（不少于5个自然日）、公开摇号、公开选房，由具备资质的公证机构全程公证。按优先级别一次性公证摇号确定各级别购房人选房顺序后，按顺序选房销售，全部摇号人数未超房源数量或选房后房源仍有剩余的，由企业公开销售。
根据《公告》，购房人群将按以下优先级排位：具备北京市共有产权购房资格的家庭优先购买，具备北京市购房资格的无房居民家庭次优先购买；如有剩余，符合北京市限购条件的家庭可递补购买。
若要具备上述的北京市共有产权购房资格，具体来说，应该符合两项条件，一是申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁；二是申请家庭应符合北京市住房限购条件，且家庭成员在北京市均无住房。
而“具备北京市购房资格的无房居民家庭次优先购买”则意味着，30岁之下的单身人士，只要具备北京市购房资格，也可以购买上述两个项目。
此外，在后续转让环节，《公告》还明确，对于上述两个项目，购房人自取得不动产登记证之日起5年内，不得以任何形式转让（继承除外）房屋或房屋产权份额。但不同于政策性的共有产权房所要求的“满限售期限后只能将房屋转售予同样具备共有产权房资格的购房者，且政府保留原有产权比例”，上述两个项目再售时为商品房属性，并且转让的是100%产权。在交易时，政府持有产权份额一并转让，并按市场价格计算政府持有产权份额转让价款，由属地区政府代持机构收取；转让房屋的税费由首次购房人或其继承人与政府代持机构按各自产权份额分别承担。
拿地数年未入市，“转共有产权房”传言已久
本应作为第一批限竞房项目入市的学院里、永定府，自2017年项目用地出让后便几近“销声匿迹”。2017年，华润+招商+碧桂园联合体、天恒集团分别先后拿下位于北京二环边和三环内、一南一北两个项目。地段的稀缺性和周边的成熟配套，让两个项目“未卖先火”，备受期待。
据业内人士透露，因为北京中轴线申遗等原因，两个项目的规划建设被按下“暂停键”。到了2021年，“集中供地”等一系列围绕“房住不炒”的政策出台，房地产市场环境早已不同以往。2022年伊始，“压箱底”的学院里、永定府终于传出消息，将以“全新”面貌出现在市场。
其实，上述两个项目“转为共有产权房”并非没有来由。2017年至今，随着时间推移，三环内的地块价值越发凸显，当时出让土地时所规定的限价已与如今市场价形成倒挂。
根据当时的土地出让文件，学院里项目用地的商品住房销售均价不超过约8.5万元/平方米，且最高销售单价不得超过约8.96万元/平方米；永定府项目用地的商品住房销售均价则不超过约8.9万元/平方米，且最高销售单价不得超过约9.35万元/平方米。而据某中介平台信息显示，学院里周边二手房的销售均价基本在10万元/平方米上下浮动；而永定府项目周边的新盘天坛府指导价也达到了12.2万元/平方米。
根据2018年北京市住建委发布的《关于加强限房价项目销售管理的通知》，若限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价（简称“销售限价”）与相关机构对其的市场评估价的比值不高于85%，则由北京市保障性住房建设投资中心收购转化为共有产权住房。
由此看来，上述两个项目“转为共有产权商品房”也显得并不意外。
业内：共有产权房改革将会继续推进
对于将两个多年前的限竞房项目调整为共有产权商品房这一举动，合硕机构首席分析师郭毅认为，此举符合当下房住不炒的基本原则，并且能够更加倾斜北京无房家庭的实际生活需要，“这样的调整非常合理。”
此外，政府接下来所要公布的政府持有产权份额对于项目价值而言也十分关键。郭毅表示，项目在调整成共有产权之后，要看实际价格和价值是不是能够很好地匹配，“关键是要看政府公布的购房人持有产权份额和政府持有产权份额，中间是怎样的关系。”郭毅建议，对购房者来说，还是要结合定价和产权比例，再去合理地选择适合的房子。
从宏观角度来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进评价认为，这一调整充分体现了北京当前共有产权住房政策收紧的导向，也有助于促进一些热点楼盘销售的稳定。而且，通过共有产权住房的属性变更，也有助于促进购房者更加理性看待此类住房。此外，严跃进还表示，该举动说明，当前共有产权住房改革会继续推进，同时也会进一步增加共有产权住房的房源供应。
新京报记者饶舒玮
责任编辑：张玉
