原标题：上海二手房骤冷背后：“学区房”降温、“三价就低”效应显现
为了刚出生的孩子提前准备学区房，在上海浦东上班的金融白领刘佳（化名）于去年春节后买了一套约45平方米的“老破小”，总价320万元。这套房子位于上海徐汇区柳林路田林十四村，对口小学是田林四小。
根据链家APP显示，田林十四村最近一次成交是10月份，35平方米的房子成交总价为303万元，单价约8.6万元/平方米。“以35平方米一室户型为例，今年年初，一室户挂牌价基本在350万元，目前挂牌价在303万元左右。也就是说，去年下半年到今年上半年，学区房是涨价了一波的，但是自从学区房新政、‘三价就低’等新规实施以来，上海二手房降温比较明显。”刘佳如是说。
“三价就低”规则下，上海二手房成交量萎缩
事实上，上海二手房已经出现“二连跌”了。
据国家统计局数据，今年10月上海二手房销售价格环比下跌0.4%。继9月迎来今年首跌后，二手房的降温仍在持续。而上海二手房售价“二连跌”的现象上次出现时还是在2019年。
上海中原地产资深分析师卢文曦指出，上海三季度二手房的迅速降温与“三价就低”的政策相关。
今年8月9日，上海开始执行二手房申请房贷“三价就低”原则，即银行会根据合同网签价、交易中心涉税评估价、银行评估价，选择相对最低的价格来审批贷款额度。上海推出的“三价就低”，可谓是加强版的二手房指导价，直接影响着楼市成交。
“比如一套1000万元的房子，如果银行评估价700万元，就只能按照700万元来进行贷款审批，相当于首付款直接抬升到545万元。”某沪上中介人员告诉记者，“目前绝大多数的评估价相当于市场价要打到七折或者八折，即使是首套房，首付比例也从35%提升到50%以上。”
“三价就低”规则刚一实施，就直接导致了上海二手房的成交量骤减。据上海链家研究院监控数据显示，今年8月，上海全市共成交二手房1.8万套，环比下降24%，同比下降40%。9月继续延续8月的下降态势，上海全市共成交二手房1.2万套，环比下降33%，同比下降61%；成交金额378亿元，环比下降34%，同比下降66%。
而从刚刚过去的10月来看，上海全市共成交二手房1.3万套，环比增长8%，同比下降53%；成交金额422亿元，环比增长10%，同比下降57%；套均总价314万元，环比持平，同比下降9%；成交均价38812元/平方米，环比增长1%，同比下降7%。
“今年10月，上海二手房成交量依然在底部徘徊，单月仅有1.3万套左右的成交量，同比下降53%。从前10个月的累计同比来看，增速为今年以来首次降到个位数。从价格来看，也是在低位徘徊，同比增速已经连续三个月出现负增长，从累计同比增速来看，增速处于下行的态势，目前累计同比增速仅为1%。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾分析称。
二手房成交量同比骤减一半也导致了上海老中介处于“无单可开”的状态。某经营上海杨浦区学区房的沪上资深中介人员告诉新京报记者：“杨浦区二手学区房目前市场比较冷淡，看房的人也不多，房东急售的话，相比于之前来说，是有议价空间的。”
“降价的二手房多了，但降幅并不大”
李丽（化名）于2019年在杨浦区买了控江二村的学区房。李丽称，“买房两年了，几乎没怎么涨价。”据李丽介绍，以控江二村30平方米小户型为例，2019年的总价为155万元，2021年4月的成交价上涨到216万元，而到最近一次成交出现在5月，由于业主急售等原因，成交价为189万元，此后再无成交案例。
记者注意到，部分高端楼盘成交价也有所下调。据市场消息称，徐汇区滨江百汇园一套264平方米房子的挂牌价从4180万元下调800万元至3380万元。
“类似800万大幅度调价的行为是个别的，不排除博人眼球的促销行为，还是要看实际成交价格，而不是个别挂牌价格的跳水。上海二手房近半数以上的成交价是有所下调的，但是下调的幅度相比于今年的高点时约有两个点。”卢文曦表示。
值得一提的是，去年上海房价上涨最先以“学区房”带动，而今年3月16日上海发布的《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，给过火的学区房市场浇了一盆凉水，类似于控江片区、塘桥片区等学区房“老破小”率先降价，也带动上海二手房回归理性。
从二手房房价下调的区域来看，主要集中在五大新城区域。据链家数据显示，上海前10个月累计均价同比下跌的区域为金山、浦东、奉贤和嘉定，而均价同比增速最高的还是集中在核心区域，前三位为黄浦区、徐汇区和普陀区。
“今年以来，刚需型置业比较多，但是下半年以来，受到‘三价就低’和‘信贷收紧’的影响，首付比例高，部分刚需被误伤。这个政策是会长期执行的，但是，未来，评估价和市场价会进一步靠拢，首付比例会随之降低。”卢文曦补充道。
“目前来说，带看量有小幅的回升，但是从累计带看量来看，同比增速持续下行。预计到年底前，市场会保持目前平稳冷淡的状态。”杨雨蕾如是说。
新京报记者徐倩
