原标题：李嘉诚的土地生意经
来源：中国经营报
本报记者方超张家振上海报道
在传出500亿元出售京沪项目信息近一年时间后，长江实业集团有限公司（以下简称“长实集团”，01113.HK）再度陷入甩卖项目的“漩涡”。
日前，老牌港商希慎兴业（00014.HK）公告称，其拟收购位于上海市静安区新闸路668号、688号，名为世纪盛荟广场的已竣工写字楼和商铺混合用途发展项目，而该项目的出售方则是长实集团。
长实集团方面随后表示，本次物业销售其作为地产公司的日常销售业务之一，公司目前在内地仍然拥有50多个房地产项目，分布于20多个城市，“资深顾问李嘉诚先生及主席李泽钜先生均对香港及内地充满信心”。
事实上，在此次甩卖世纪盛荟广场项目之后，长实集团在上海的项目已所剩无几，仅剩下上海真如副中心项目及古北新区项目，而其旗下的上海住宅项目高尚领域也陷入了去化“拉锯战”。例如，该项目A4地块于2019年6月14日取得预售证，但截至今年10月14日，仍有64套处于可售状态。
不仅如此，高尚领域住宅项目此前还因车位等问题遭业主集体质疑。对于该项目去化缓慢是否受车位事件影响等问题，《中国经营报》记者致函长实集团方面，但截至发稿时未获得进一步回应。
项目拿地16年仍处空置状态
在拿地长达16年后，长实集团选择将位于上海市核心地段的物业转手甩卖。
希慎兴业公告显示，目标公司现时为项目公司（该物业的注册拥有人）60%股权的间接持有人，收购事项将在该等卖方通过中介控股公司收购项目公司余下40%股权（即少数股权收购）后方可作实，“完成收购事项后，买方将直接拥有目标公司全部已发行股份”。
根据希慎兴业公告，公司将以35亿元收购世纪盛荟广场，该交易预计在2020年初完成。“这座新落成楼高24层的办公室大楼拥有约5万平方米甲级办公室空间可供立即出租，集团将该项目约1.8万平方米零售空间进行升级改造，预计在2023年中竣工。”希慎兴业方面表示。
记者梳理发现，被收购的世纪盛荟广场项目开发公司为长和达盛地产（上海）有限公司（以下简称“长和达盛”）。天眼查显示，长实集团旗下公司BERIGHT INVESTMENTS LIMITED持有长和达盛60%的股份，上海达安房地产开发有限公司与上海国盛集团地产有限公司分别持有剩余的25%和15%股份。按照长实集团持有的项目公司的股权比例，长实集团此次转让可套现21亿元。
长实集团方面曾对外强调称，出售上海项目“为长江实业作为地产公司的日常销售业务之一”，有关销售所占收入约为21亿元。
公开信息显示，长和达盛旗下的世纪盛荟广场项目前身是紧邻静安区“东八块”的西斯文里地块，2005年被长实集团旗下公司接手，但在此后长达16年的时间中，该项目建成后却并未启用。希慎兴业公告也显示：“目前处于空置状态。”
不过，对于世纪盛荟广场项目在拿地16年后仍处于空置状态的原因，长实集团方面在接受记者采访时并未给出明确回复。
在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，长实集团出售上海项目，属于调整资产组合的商业行为，这是公司在自主经营范畴内的事情，也是其基于自身情况进行判断的市场行为。
但一位上海房地产行业资深人士对记者表示，长实集团出售世纪盛荟广场，或与该项目面临较大的行业竞争压力有关。“每个商业项目都有生命周期，该项目已经到成熟期，现在还有更高档的办公楼面市，竞争压力不小。”该人士表示，对于长实集团来说，选择套现可能是最好的选择。
除此之外，长实集团在上海的住宅项目高尚领域正遭遇去化难题。上海市房地产交易中心旗下“上海网上房地产”网站显示，长实集团旗下的高尚领域A4地块，自2019年6月14日取得预售证，但截至2021年10月14日，仍然还有64套处于可售状态。
“囤地、升值逻辑”遭疑
公开信息显示，高尚领域是长实集团在上海打造的首个大型综合项目，源于长实集团2006年以底价获得的上海普陀区真如副中心启动区A3-A6地块。但该项目此后长期未动工，直到2011年才正式启动；2019年，项目在拿地13年后才传出开盘消息。
这也让长实集团遭到囤地质疑。而更引发市场关注的是，该项目在2019年和2020年曾先后两次陷入“甩卖风波”之中。
2019年，针对公司将以估值200亿元出售上海高尚领域项目的问题，长实集团企业事务总监班唐慧慈曾回应称，公司经常有收到不同的出价建议，但有建议不代表公司接受及会出售项目；而在2020年9月，针对上述项目出售传闻，长实集团在回复记者采访时称：“吸引市场注意但并不代表其需要出售相关资产”。
尽管高尚领域项目最终并未被出售，但长实集团及李氏家族先后多次出清了旗下的沪上地产项目，总计获利数百亿元。
最为知名的出售案例，则是长实集团以200亿元出售浦东世纪汇广场项目。
将时间拉回到2004年，长实地产（此后更名为长实集团）通过公开拍卖拿下浦东陆家嘴世纪大道2-4地块，折合楼板价为1.2万元/平方米，该地块也上海唯一的四线地铁换乘大站。公开报道显示，在历经10余年建成之后，长实集团随即将项目甩卖给了中国人寿，净赚超百亿元。
除此之外，李嘉诚家族近年来也频频出售内地地产项目。例如，2013年出售了上海东方汇金中心和广州西城都荟广场，2014年出售北京盈科中心、南京国际金融中心和上海盛邦国际大厦等，2019年和2020年再度出售大连西岗山黑嘴子项目和成都南城都汇项目。
而相关统计数据显示，自2013年以来，李嘉诚家族从中国内地和香港累计套现金额超过2000亿元。其中，李氏家族抛售的内地资产，就占其抛售亚洲资产份额的近七成。
对此，李嘉诚曾回应称：“做生意有买有卖再正常不过，这些全是出于市场和经济情况而做出的决定。”
在业内人士看来，低价拿地、缓慢开发、坐等升值、最后甩卖的“囤地、升值逻辑”也让长实集团不断遭到市场非议，乃至收到地方政府部门开出的罚单。媒体公开报道显示，在广东省东莞市，莞海逸豪庭项目在拿地20多年后仍未完工，该项目曾因1938亩土地闲置95个月收到7915万元罚单。
对于因“囤地”引发的非议，长实集团曾回应本报称，所有发展项目均严格按照国家法规进行，并不存在囤地情况，“作为地产开发商，公司主要业务为房地产买卖，我们一直按计划完成发展及出售项目”。
多家港资房企加码内地投资
虽然频频甩卖上海、成都等地产项目，但在长实集团的地产销售版图中，来自内地市场的份额依然遥遥领先。
公开数据显示，在长实集团2021年上半年业绩中，其物业销售总额为147.89亿港元，同比下跌24.1%，其中，来自内地的物业销售140.36亿港元，同比增长约28%，而来自香港地区的收入仅为6.09亿港元，同比下滑90%。
土储方面，截至今年上半年末，长实集团拥有可开发土地储备约8000万平方英尺。其中，7000万平方英尺位于中国内地，占比87.5%；600万平方英尺位于香港地区，占比7.5%，而海外地区仅占比5%。
对于频频出售内地项目的原因，在业内人士看来，除了长实集团及李嘉诚家族内部的资产布局调整外，或与其对内地房地产市场的判断等因素息息相关。
有上海房地产业内人士就对记者表示，国家目前正不断加强房地产市场调控，长实集团出售世纪盛荟广场等项目或与政策环境变化有关联，“或者说是众多促进套现的因素之一”。
一位沪上房地产研究机构首席分析师也认为，长实集团近年来一直在出售相关资产，“这可能基于李嘉诚对内地房地产市场的判断，但从目前来看，我觉得他的判断还是错的，中国房地产市场依然很好”。
而在长实集团近年来频频甩卖内地项目的同时，太古地产、新世界、新鸿基、恒隆、九龙仓以及香港置地等港资地产商正持续加码上海等内地核心城市。
太古地产行政总裁兼常务董事彭国邦此前就明确表示：“我们预期未来中国GDP的增长将继续强劲于全球其他市场，我们期待的不一定必须是双位数的增长，而是长期的、可持续增长，这也给了我们继续投资的信心。”
在柏文喜看来，李嘉诚及长实集团频繁出售内地资产，是出于企业经营策略与商业环境变化、公司投资布局所需的纯商业化举动，和出于收益最大化和安全性考虑的资产组合调仓举动。
“长实集团和新世界等在内地地产业务布局中呈现出完全不同的‘一进一出’投资动作，也反映了不同公司之间对商业机会的不同判断和各家公司投资策略的不同，商业机构趋利避害是其本能行为。”柏文喜同时认为。
责任编辑：王珊珊
