原标题：拿地销售比不得超40%？关于房企买地还有这些真相
针对房地产的监管已全面进入深水区。
7月26日，一则关于“房企拿地销售比不得超过40%”的消息不胫而走，有报道称被纳入“三道红线”试点的房企，已被监管要求买地金额不得超年度销售额的40%，统计范围包括公开市场拿地、通过收并购方式获地的支出。
对此业内一片风声鹤唳，意指房企在拿地端也被“卡住了脖子”。实际上，据第一财经记者多方确认，早在去年“三道红线”新规出台时，房企“拿地销售比不超过40%”便已被提及。
2020年8月20日，央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即“三道红线四档两观察”。
“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。自新规出台至今，“三道红线”已成为地产界人尽皆知的事情。
“两观察”则指若连续三年经营活动现金流量净额为负、拿地资金总额超过销售总额40%，房企需提供近半年购地资金来源和后续购地缴款资金安排。此前新城控股等多家房企，均在业绩会上称“拿地金额基本控制在年销售额40%左右”。
一家上市房企总裁同样确认了该信息的真实性。“之前一直就有，所谓‘两观察’即房企拿地金额不超过销售额的40%、三年内经营性现金流为正。按此前消息，绿档房企不用考虑‘两观察’。”该房企总裁对第一财经表示。
这意味着，拿地销售比不超40%过去是观察指标，需要试点房企自控及上报，此后将加入考核标准。值得注意的是，有房企人士透露称，上述拿地销售比的计算依据为权益口径，而非全口径统计数据。
据中指院统计数据，2021年上半年，50家代表企业拿地销售比均值（权益口径）降至29.3%，低于40%红线，较去年同期下降12.3个百分点，拿地强度明显下降。在三道红线和集中供地背景下，房企拿地更趋谨慎。
首批12家试点企业，拿地销售比均值为28.8%，低于40%红线，其中仅保利、华润、华侨城略高于红线。与上年同期相比，试点企业拿地销售比均值显著下降，降幅超10个百分点，该红线对试点企业整体影响较小。
单就拿地金额看，上半年行业前十名为万科、保利、建发、绿城、华润、招商、碧桂园、融创、金地、中海，其中多数为央企或国资房企。这些企业具备融资优势，且如上述房企总裁所言，若位于绿档则不用考虑“两观察”。
如果40%“红线”逐步铺开，对部分激进型房企则会有一定遏制。“此举极大地限制了房企的扩张速度，不能平衡好拿地成本与销售利润的房企将面临巨大挑战。”亿翰智库认为，短期内无疑限制了房企的扩张速度与拿地热情。
但从长期来看，可建立起房企更健康有序的发展机制。“拿地销售比40%红线可进一步约束房企投资行为，抑制土地市场非理性因素，矫正企业盲目扩张的行为，从而达到稳地价、稳房价、稳预期的目的。”中指院认为。
今年上半年，22城首批集中供地平均成交楼面价 9591元/平方米，较去年全年增长38%；平均溢价率较去年全年增长2个百分点至 15%，整体表现较为火热，与“稳地价、稳房价、稳预期”的政策初衷有所偏差。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，目前“三道红线”这一机制还存有漏洞，比如房企的债务转移、指标操作，以达到表面降负债的目的。在近期集中供地中，有些城市存在马甲抢地，通过收并购规避监管等现象。
“此次明确重点监管‘买地金额不得超年度销售额40%’，就是为了提高三道红线的监管效率，集中在杠杆力快速攀升的部分房企。”李宇嘉认为，同时为第二批集中供地创造良好的环境，预计后续集中供地热度会有所降低。
整体来看，针对房地产的监管已全面进入深水区，尤其是金融层面。
7月 22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正明确，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。
同日，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，“三道红线”是对不同档次房企的财务健康状况进行体检，帮助企业做好财务管理。一年下来，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善。
旭辉控股CEO林峰将此称为：全主体、全方位、全联动的调控，包括银行分级管控、企业三道红线、购房者按揭、地方政府举债和出让金归口，从表内到表外，从境内到境外，从贷款到商票，无死角地把所有正式和非正式通道全部堵上。
有金融界高层人士预估，如果金融政策的收紧维持到年底，可能百强地产企业会有十家以上会遇到资金困境，若有黑天鹅事件出现，可能这个比例数会更高。
