原标题：千万豪宅半天售罄，深圳房价领涨全国触发预警，央行紧急彻查
图/视觉中国
文|《财经》记者张威焦建
深圳房抵经营贷资金违规流入房市快速引起当地监管部门重视。
“中国人民银行深圳市中心支行向深圳市各商业银行下发通知，紧急要求各银行针对今年以来新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查。”
昨日（4月20日）晚间，上述消息引发金融圈、地产圈双重震荡。通知全名为《关于房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况的紧急自查通知》（以下简称“《通知》”）。
《财经》记者从接近央行深圳中支行人士了解到，昨日下午，央行深圳中支行在《通知》之外还召集辖区各银行行长开会，昨日晚间，辖区内一些商业银行则向各支行紧急发送自查通知。
四日前（4月16日），国家统计局发布的《2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，深圳二手房价涨幅时隔两年再度成为全国第一，二手房价格同比上涨9.7%。“上述数据给监管部门敲了一个警钟，此外还有一些媒体报道提示，所以紧急彻查房抵经营贷违规流入房市情况。”深圳地区一位银行人士表示。
根据上述《通知》文件，商业银行自查内容包括以下几点：截至2020年3月末银行房抵经营贷余额，2019年3月末余额，2019年12月末余额情况；贷前准入情况，对借款人名下经营实体的真实性调查情况，借款人持有被抵押房产时间情况，企业成立时间情况；贷款管理情况，重点梳理借款人（含企业或个人）自疫情发生（1月25日）以来新购房产（含住宅和商务公寓等）并以新购房产作抵押的贷款情况，以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况；贷后管理情况，借款人贷后新增房产的监测情况以及自查发现的其他可疑情况。
资料显示，“房抵贷”是指借款人以自然人名下的房产（住房、商住两用房）作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。银行人士指出，房抵经营贷则指用于经营的贷款。
据了解，房抵经营贷兴起的背景是：传统银行贷款速度缓慢，个体经营、小微企业存在贷款贵、贷款难的问题，在支持小微企业的监管政策引导下，一些银行创新了办理迅速、环节简单、手续简明的“房抵经营贷”产品，支持企业经营周转。
中原地产首席分析师张大伟曾分析指出，若房抵贷用来购房，意味着房地产市场加杠杆，由于难以测算房抵贷用于购房的比例，不知道真实的杠杆情况，亦难以真切把握其中的风险。
业内人士表示，受新冠肺炎疫情影响，小微扶持政策相继出台，一些银行贷款审批也有所放松，企业通过小微企业贷，加杠杆楼市是可以操作的。深圳地区一家银行管理层表示，具体还要看各家银行自查的结果，不过应该只是个别银行比较严重，不会是普遍现象。
深圳贝壳研究院数据显示，3月深圳全市新房网签4224套（含商业），环比增长153.8%；住宅3152套，环比增长279.8%。
央行深圳中支行披露的数据显示，3月末，深圳市人民币贷款余额59156.11亿元，同比增长16.1%，增速远远高于全国平均水平。2020年一季度，深圳市住户部门贷款增加587.55亿元，其中，短期贷款增加42.63亿元，中长期贷款增加544.93亿元。
值得注意的是，4月20日下午，深圳市中小企业服务局表示，有报道称，个别机构和个人弄虚作假，将用于购房、炒股等的贷款包装后骗取财政贴息，对此，将会同银保监部门加大对贷款贴息项目的审核力度，严防不符合贴息条件的贷款项目混入，骗取财政资金。
在央行召开的一季度金融数据发布会上，金融市场司司长邹澜表示，2016年以来，人民银行按照党中央、国务院关于房地产市场平稳健康发展长效机制的部署要求，会同相关管理部门围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标做了一些工作，主要是抑制资金过度流入房地产，取得了比较明显的效果。
比如说2019年房地产贷款余额同比增长14.8%，增速和2018年相比低了5.2个百分点，比2016年最高点下降了10多个百分点。新增房地产贷款占各项贷款增量的比例从2016年最高的44.8%下降到2017年的41.1%，2018年是39.9%，2019年又进一步降到了34%。房地产贷款占比稳步下降，与之相对应的，小微企业、先进制造业贷款的比例在逐步上升。邹澜说，“下一步，我们将继续按照党中央、国务院总体部署和要求，围绕‘稳地价、稳房价、稳预期’目标，做好相关工作。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则指出，“资金流收紧或银行对企业资金用途严加监管，那么，深圳楼市可能会降温。没有杠杆加持，房价上涨是不可持续的。”
李宇嘉在接受《财经》记者专访时剖析了深圳高房价的成因，并认为房抵经营贷进入房市并非孤例，疫情期间的调控要避免给楼市加杠杆。
以下为专访内容
新一轮加杠杆
《财经》：从3月初开始到现在，深圳的房价在疫情期间“逆势上涨”，很多人都在分析原因。
李宇嘉：其实是有几方面的原因：
首先，从宏观角度来看：2016年以后，全国楼市开启了长达3年的高压调控，前期入场的炒房客很受伤。所以，任何政策微调，都会被解读为“救市”。就连扶持刚需的公积金政策，都不敢动。而在进入2019年之后，随着深圳接连迎来利好政策，城市开始重新估值，年底时受经济下滑压力影响调控的力度也有所减轻。多重因素作用之下，2019年年底的时候，深圳房价首次突破“6万元”，超过北京成为全国房价最贵的城市；今年一季度，则达到6.4万到6.5万元之间。
其次，我们也应该看到深圳市场的独特性。我认识的一个做五金行业的小老板，最近刚刚拿下了一套热门的房子，总价4200万。我说这是生意不打算做啦？其答曰：炒房、生意两不误。楼市好，就炒房，楼市不好，就搞实业。但这两年，这种双向流动越来越变成单向流动，越来越多的人赚一点钱就投到楼市。说好听一点叫做资产配置、退缩防守。实际折射出的是实体经济的困难。
细究这些资金，其实大部分是借贷而来。在深圳做生意的人、炒房的人，有几个特征，包括能拿银行的钱，绝不自己掏腰包；能拿银行的钱，绝不卖房还债。深圳的房子也真是“硬通货”，有房子银行绝对给融资，否则基本免谈。受疫情影响，银行的资金充裕，信用贷、经营贷、纾困贷、白衣天使贷等等产品很多，而且放贷速度快、利率低，财政有贴息。很多人认为不贷款就是傻子。有人会说这些贷款都是有用途限制的，道理是这么个道理，但有了房产抵押物，谁也不会认真管你的钱用到了哪里。
在这一系列因素推动之下，深圳近期出现了“百万喝茶费”重出江湖的新闻。近3000万起步的豪华公寓，半天售罄、三次日光，逢豪宅，“必售罄”。房子限价，需求端憋得慌，百万损失没有人会放过。所以内部人联合渠道（中介），先把房子拿下来，加喝茶费之后再一套一套往出卖。
深圳并不是孤例。我近期咨询长三角的几位朋友，一些大城市的银行也在推销贷款。近期部分楼市又火了，在一定程度上应该也是得到了杠杆支持。
《财经》：新一轮加杠杆的程度能有多深？
李宇嘉：可以用几个方面的情况去侧面反映：
首先，深圳是珠三角对外贸依赖度最高的城市，去年受到贸易冲突、企业外迁、环保攻坚、打击P2P等影响，三季度经济一度受挫。这些因素很多都还存在，又新增了疫情对贸易的冲击。经济不见好，收入不支撑，楼市先繁荣起来了，其中一定有过度加杠杆的支撑。
其次，自今年2月下旬以来，随着疫情蔓延逐渐受控，深圳的楼市也稳定住了，各方渲染下，深圳的购房者行动起来了。1-3月，深圳二手房成交量累计同比增长了65%。更重要的是价格涨得不得了：2月份，深圳二手住房挂牌价达到了史无前例的7.27万元/平米，同比增长了18%，成交价也创下了历史新高。还有一个很重要的指标是新增客源量，3月份为7.4万人，也创下近几个月的新高。这就意味着不仅挂牌的人多，买家也多了。
整体来说，近期深圳楼市繁荣：一是银行的资金多，二是纾困政策的扶持被引导到了其他领域。但这种现象也并非全无可取之处。有房子的小老板们通过拿房子抵押，获得的是“经营贷”，各级政府都给予贴息，实际的贷款利率都比较低。在疫情冲击产业链、供应链，现金流几乎断掉的时候，这些小老板们的压力很大，本来是要卖房子的，现在可以用来还贷款、发工资，还能拿来买房，房地产稳住了，中小微也纾困了，可谓一举两得。
调控逻辑之变
《财经》：随着一系列现象的出现，对于深圳房价的总体解读也出现了分化。对于如何调控，各方的判断也不太一样。
李宇嘉：深圳相关部门对于房价的解读信息确实是跟市场的感受不太一样。一个数据官方公布的3月份二手房均价6.4万元（这应该是官方首次公布二手房的成交均价），还有一个数据是二手房价格环比上涨1.6%（全国第一）。相关部门说涨幅不大，意思是还没到需要收紧的地步。
4月16日，深圳发布了新的楼市政策，总基调还是给行业纾困，缓解疫情的影响，增加商品住房供应。比如“降低预售门槛”、“延期缴纳土地出让价款”，“促进城市更新提速”。上涨、加杠杆、炒作，这些是大家都知道的。之所以没有加码调控，还在扶持市场。一是确实办法不多，二是深圳楼市调控的逻辑确实是发生变化了。
《财经》：如何理解这种逻辑变化？
李宇嘉：应该权衡当下和未来。短期来看，实际上去年第三季度深圳经济出现“失速”之后，第四季度经济是如何拉动起来的背后原因，就蕴含了这种变化。今年疫情对外向型经济体的深圳影响只会大不会小，在这个时候收紧调控把需求端打压下去，几乎是不可能的。在不稳定期，一部分资金不往楼市走，其实也不愿意进入实体经济领域。部分中小微企业主很多手上都有房子，用房子做抵押拿到银行资金，才有下一步的可能。
长期来看，深圳的地位从去年提升之后，作为大湾区的核心，已经是“国之重托、民之众望”。不仅要“跑得快”，还要补上过去的各种“亏欠”、要“负重前行”带动周边的几个城市。深圳花钱的地方太多了，不仅要补上公共服务的短板，科技创新也要再上台阶。问题是钱从哪里来？深圳还是只有政策，其他的自谋出路。
复杂之处在于：2015年到2017年是近二十年间深圳的“高光时刻”，金融、互联网、高科技等产业都是蓬勃发展，财政充盈。但由于一系列原因影响，这些红利不再像以往那么多了。不管大家认可与否，要解决“钱从何来”的问题，地产真的是一个重要的渠道。就像当初深圳建设特区时香港一位富豪说的那样：深圳有土地，怎么会没有钱？
对比美国硅谷等高科技城市，没有一个不是高房价，深圳总体房价的上涨应该是大概率事件。从尝试让深圳实行土地财政开始，监管对深圳房价应该说一直比较宽容，现在深圳“二次”升级，这种宽容度应该会更高。所以能看得见的是：从去年底开始，深圳的卖地政策就发生了改变，在“双竞双限”下配建好人才房、控制好人才房和普通住房价格，其他的价格就放开了，也干脆不再公布了，因为这个价格已经没有什么意义了。近期深圳出让的地块都是人才房地块，前海要卖宅地，依旧是“双竞双限”，普通商品住房限价10.7万，大家想买。而开发商能自由定价的那30%，价格会更贵，就是用这一块来给限价的房子买单。如此一来，人才因为有住房保障所以会源源不断地涌入，愿意为城市的未来发展“投票”的投资者也接受高房价。
《财经》：在这种既不能过分打压又不能任由加杠杆的情况下，调控的方向和度如何掌握？
李宇嘉：当下深圳的楼市调控首选项，还是供给侧放量应对需求。所以在4月16日深圳发布的《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》中，政策焦点就是增加供应，特别是通过城市更新（其目前供应了深圳90%的新增住房用地）增加供应。以供应对冲需求，其实也符合疫情时期的政策导向，既能稳定投资，还能激发消费需求，并借助地产的“强关联性”，促进上下游复工复产，打通任督二脉。
其次，就是打压投资炒作、作奸犯科者。对于资金违规进入楼市，对于违规加杠杆、对于过度炒作，无论是开发商也好、中介也好、银行也好、自媒体也好，监管一定会来的。
《财经》：4月20号，深圳相关部门发布了摸排经营贷流入楼市的通知。
李宇嘉：解析这个通知，能看出几点：其一，杠杆是近期深圳部分地区房价上涨的罪魁祸首。深圳的有钱人是有，但肯定没有那么多。即使是按照6.4万的均价计算，80平方米的房子也要500多万，首付（加税费）最少也要200万。现在是动辄上千万的购买力，无非是拿银行的钱来玩儿；其二，有房子做抵押，银行能一劳永逸，所以就不太关注贷款的实际投向。渠道是什么、规模有多大，想要摸清楚要一笔一笔来摸查，这就是监管的现状和难题；其三，只要把杠杆控制住了，深圳的楼市稳定不成问题。但涨上来的部分是不是要跌回去？这些都是麻烦之处。
豪宅税放开的信号
《财经》：调控出手之后，深圳楼市下一步的趋势如何判断？
李宇嘉：正如我刚才说的，经营贷入市，当下看是好事情，但未来就很难讲。随着资金流入房地产市场，相当于给市场发出了两个信号：其一，银行认为房价还会涨，不然不会放出贷款；其次，地产继续扮演金融加速器的角色。尤其是对于大都市核心圈的核心地段的物业，各方形成其是安全资产的认知之后，肯定会导致一系列的问题。
《财经》：问题在哪里？
李宇嘉：深圳房价已超过京沪，成为全国房价最高的地方。有网友说，“这就是深圳，没有一处房产是自住的，皆为投资品。”而既然是投资品，买的就不是当下，而是未来和预期。
但预期也不可能无限膨胀：随着新经济红利期消逝，整体经济的下行压力也较大。不管是高收入人群还是普通人，深圳居民（包括全国认可深圳楼市的投资者）的支付能力肯定不可能像之前几轮房价上涨的时候那么强了。再往上走，收入和资产不支撑是大概率事件。
近期开盘的一个豪宅项目，区区138套公寓楼也要分三次，其实已经在一定程度上说明问题了：每次只推十几套、几十套；每次都把中介渠道用全，渠道费给到3个点（一套房最低的佣金就是60万）；为了准备3月7日的第一次推盘，各方渠道从2019年底就开始蓄客，自媒体大力配合宣传，各方真是费了老大的劲儿。
实际上，去年11月的时候深圳基本废除“豪宅税”，已经是一个标志性的事件：现在买一套房子，若未来没有明显的收益预期，考虑到时间成本、按揭成本、机会成本（买房的钱可以拿去理财）等，已经并不是太划算了。该买的都买了，剩下的是买不起的。前一波富豪都已变成有产者了，谁来为豪宅接盘？这就是为什么深圳废除豪宅税的原因：楼市只有降低交易成本，存量房才有流转起来的希望，才能为新房“自我加杠杆”。按照原来的标准，深圳挂牌二手房中，40%是豪宅；存量房中，60%是豪宅。彻底废掉豪宅总价标准，60%的房子都不是豪宅了。这样，贯通“二手房-新房”的“换房”链条就可以循环起来了。一次“换房”，至少带动2套房交易，甚至是3-4套的循环。只要换房加快了，新房交易就被激活了。
整体来看：深圳的楼市暂时晴朗，不代表就可以把“房住不炒”置于脑后。借助地产适度上涨实现区域开发、湾区互联互通，并没有违背“房住不炒”。但如果没有加杠杆的扶持，房价的继续上涨也是小概率事件，大家都要小心。各方都不要再继续过分鼓吹深圳所谓的“有钱任性”、“需求任性”等说法了，这是害人害己。
责任编辑：杨杰
