原标题：东莞：力争三年完成“工改工”拆除整理3万亩
■镇村工业园改造提升是“拓空间”的重点。图为南城石鼓城市更新项目效果图市自然资源局供图
4月10日，市人民政府发布《关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》（下称《实施意见》），《实施意见》提出，2020年起，以低效镇村工业园改造为核心，实施“工改工”三年行动计划，力争三年完成“工改工”拆除整理30000亩，开工建设产业用房2000万平方米以上，拓展优化产业发展空间，为推动制造业高质量发展提供空间保障。
全环节降低成本
《实施意见》提出，将通过“一保五降”来对镇村工业园实施全环节降低成本。
“一保”，是保障产业空间。严格落实工业保护线管控要求，尤其不得调整为居住、商业等经营性用途。工业保护线外，严格限制小面积（用地面积150亩以下）的“工改居商”类更新单元。建立“工改工”与“工改居商”挂钩联动机制，“工改居商”类更新单元前期服务商招引、方案审批与“工改工”计划完成情况挂钩。实行更新单元“产业用地占比”底线管控。
“五降”，是降低补偿成本、降低用房贡献、降低公配负担、降低税费成本和降低融资成本。
降低补偿成本方面，鼓励以产业用房、物业置换方式补偿，合理降低拆赔比，把“工改工”拆迁补偿成本控制在合理范围。引导通过将补偿款置换为股权、基金份额、信托份额等方式，实现补偿款延时支付，减小即时支付压力，将补偿款回流项目投资，保证村（社区）取得长期的稳定收益。
降低用房贡献方面，“工改M0”项目相应减少或免于向政府无偿贡献土地和产业用房。轨道交通TOD控制范围内的“工改M0”项目（包括R0部分）不实行利益分成。
降低公配负担方面，“工改M0”集中贡献公共配套设施用地按最低2%比例、不少于3000平方米执行。“工改M0”项目配置配套型住宅（R0）产生的学位需求，可由镇街（园区）通过统筹平衡或异地配建的方式解决。
降低税费成本方面，经市政府批准的单一主体挂牌招商更新单元（项目），其不动产权益收购归宗属于政府征收（收回）房产、土地并出让的行为，按《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）》及相关税收政策办理。按“三旧”改造政策减免完善用地手续过程中的耕地占用税、耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费。
降低融资成本方面，鼓励银行机构向获得市重大项目“绿色通道卡”或市重点“工改工”项目“蓝色优服卡”的项目给予信贷支持。推动发行“工改工”专项信托计划和市城市更新“工改工”子基金，积极引入各类低成本资金。鼓励村（社区）的闲置资金投资“工改工”项目或购买相关金融产品。
全链条提高收益
《实施意见》提出，在提高低效镇村工业园收益策略上，将从鼓励提容增效、实施优惠地价、支持在建工程抵押、提高财政奖补、增加税收奖励和支持产业用房分割转让六方面，全链条提高收益。
其中，鼓励土地使用者通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。“工改M1”项目容积率应不低于2.0，并可按生产需要申请提高容积率。
国有出让土地使用权人自行改造的“工改工”项目，剩余使用年限不变、提高容积率的，免收地价款，可以补缴地价款延长土地使用年限。国有划拨工业用地补办出让按区片市场评估价的40%补缴土地出让金。
制定城市更新“工改工”项目财政补助扶持办法，每年对“工改M1”、园区整治的改造主体按规定标准给予专项财政奖补，补助费用由市、镇街按5:5分担。加大连片改造奖补力度，75亩以内最高补助1000万元；每增加75亩，封顶金额增加1000万元。“工改工”改造项目土地平整并经镇街现场勘验后拨付拆除补助，工程竣工验收后再拨付新建补助。“工改工”项目计提的轨道交通建设发展专项资金，市财政全额补助给改造主体。村（社区）集体所有厂房、村（社区）收回原出租厂房的，可按一定标准给予村（社区）租金补助。
国有土地上面积15亩、容积率3.0以上的“工改M1”高标准厂房和工业大厦项目，工业生产用房可按幢、层等为基本单元进行分割转让（现售），满足无独立用地需求的中小微制造业企业发展的空间需要，最高分割转让比例为工业生产用房总计容建筑面积的70%，单层建筑面积最少为500平方米。鼓励市属企业、镇街（园区）、村（社区）等置换或购置“工改M1”“工改M0”项目的产业用房，相应面积不计入该项目分割转让面积，不受产业用房受让主体资格限制，但二次转让应符合新型产业用地（M0）相关政策要求。
多路径创新模式
《实施意见》提出，在创新低效镇村工业园模式上，主要通过鼓励政府收储改造、鼓励农村集体改造、鼓励历史用地企业改造、鼓励市属国企参与、鼓励人才住房筹建和鼓励定制改造进行多路径创新模式。
政府征收村（社区）旧厂房实施“工改工”的，土地出让价款扣除计提项目及镇街（园区）征地拆迁和土地平整等成本费用后，余额可部分或全部用于支持村（社区）发展，以保证村（社区）取得长期的稳定收益。
集体经济组织将集体土地转为国有土地后自行改造、村企合作（适用于“旧项目”）的“工改工”项目计收的地价款，扣除计提项目后，余额全部用于支持村（社区）发展。
原签订历史用地协议使用但未办理流转出让手续的集体土地，经农村集体民主表决同意、镇街（园区）审核后，可按最高年限直接办理集体土地流转出让手续并由受让人作为改造主体，无需通过农村集体资产平台交易，流转出让地价可参照国有建设用地使用权延长使用年限计算。
鼓励市属国有企业参与连片“工改工”。制定市属企业土地整备开发操作规范，鼓励与镇街（园区）、农村集体、城市更新基金、产业运营商合作，通过“工改居商”项目收益反哺连片“工改工”。
鼓励市、镇街（园区）安居房公司通过购买、合作开发等方式取得“工改M0”中的配套型住宅R0作为人才住房，扩大我市人才安居住房的筹集渠道。
鼓励提前联合招引开发企业、产业运营商和入驻企业，根据入驻企业工艺、流程的需求，对工业生产用房和配套用房的层高、宽度、承重等进行个性化定制建设。“工改M1”工业厂房高度一般不超过60米，层高一般按首层不高于8米、二层以上不高于6米控制，因工艺、流程的需求并提供相关论证说明，可适当放宽局部建筑的高度和层高要求。
多举措破解难题
《实施意见》提出，在破解低效镇村工业园难题上，主要从指标规模、标图入库、连片改造、园区整治、拆迁补偿和历史用地手续问题入手，多举措破解难题。
每年省“三旧”改造工作考核奖励的新增建设用地指标优先用于保障“工改工”项目和工业腾挪安置建设用地需求。各镇街（园区）腾挪的建设用地规模，优先满足“工改工”项目需求。鼓励各镇街（园区）通过跨省域购买城乡建设用地增减挂钩节余规模和指标，用于解决历史用地建设用地规模和用地指标问题。
对于园区整治项目涉及的历史违法用地、违法建筑，符合不影响国土空间规划近期实施和公共设施建设、建筑经鉴定符合安全使用要求、权属无争议、不存在权利限制情形等条件的，在缴纳违法建筑罚款后可按东莞市历史遗留产业类和公共配套类违法建筑补办不动产权手续要求完善手续。
《实施意见》还提出破解历史用地手续问题。2006年8月31日前挂靠镇街（园区）或镇属企事业单位使用的国有划拨工业、仓储用地，经镇街（园区）资产管理机构报镇街（园区）批准后，无需进行“招拍挂”，可直接补办协议出让到实际使用单位；涉及地上建筑产权的，可以一并捆绑出让。由于历史原因已批工业、仓储用地范围内未办理规划许可手续，需要按照现行新规划条件变更土地使用条件、调整土地红线和完善规划审批手续的，可径行办理，无需纳入补办不动产权试点项目台账。
全方位机制保障
《实施意见》在低效镇村工业园改造的机制保障上，将会强化市级统筹协调、强化镇街职责职权、狠抓工作督导督办、实行项目分类推进、提升行政审批效率、提高基层运作效率、完善协同执法机制、构建资源对接机制、加强宣传咨询培训、严格实行考核奖惩进行全方位机制保障。
在提升行政审批效率上，区分设立“工改工”项目一般审批程序和简易审批程序，按控制性详细规划实施的“工改工”项目实行简易审批程序，标图建库、单元划定方案、改造方案、征地方案、收地方案、收储方案、供地方案等一次受理、合并审批。
建立“容缺受理、延期后补”事项清单，严格区分关键材料和形式审查材料，对关键材料具备、形式审查材料暂缺或暂存瑕疵的，原则上予以容缺受理。
总的来说，《实施意见》全面系统地对加快镇村工业园改造工作作出了总体部署，而且在实行考核奖惩上，还明确在镇街（园区）班子年度工作考评中，突出“工改工”任务目标完成情况考核，超额完成任务的给予新增建设用地指标奖励，任务完成率低于70%的不计分。充分体现了东莞对加快镇村工业园改造的决心和态度。（首席记者李金健记者潘少婷）
