原标题：疫情期间出现租房纠纷，法官建议协商不成先交租金再起诉
从今天起，北京陆续进入复工状态，从各地返京工作者们将渐次抵达，他们在疫情之中所租住、使用的房屋，也有可能因实际居住或者经营困境，在租金减免等问题上与房东产生冲突。今天下午，北京二中院根据2003年及之后一段时间内的类似纠纷，作出了相关的研究，对房屋租赁合同履行的影响以及审判工作思路进行研判，以妥善办理涉“疫”房屋租赁合同纠纷。
在疫情防控期间，租户对于自己所租赁房屋的使用和收益，均受到一定的限制，房屋租赁合同也因此成为受疫情影响较大的合同类型。在民用类型的合同中，因春节假期和疫情防控需要，部分承租人因被感染、被隔离或者交通控制无法按时返京，在一定时期内无法继续使用租赁房屋。商用类型中，承租人无法对租赁标的进行正常的使用和收益，生产经营受到较大影响。比如餐厅、宾馆无法正常营业或被要求限期停业，电影院、KTV、商场等消费娱乐场所客流下降、收入减少等。
二中院研判后认为，此次疫情可能会导致不少房屋租赁合同纠纷。如，出租人起诉要求解除房屋租赁合同，并要求承租人承担违约责任的；承租人不能继续使用租赁房屋，或者因疫情防控，导致经营损失，继续履行合同成本过高，起诉要求提前终止房屋租赁合同；租户要求减免租金等等。
根据《合同法》的相关规定，一方当事人因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。法官表示，从司法角度，法院还是更愿意促进合同继续履行，建议合同当事人及时进行沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期，尽量通过私力救济的方式，从源头上减少纠纷产生。如果协商不成，建议承租人先行交纳租金，防止因己方违约而承担不必要的违约责任。然后再通过起诉的方式要求变更合同，减免租金。
“不管是要解除合同，还是要求减免租金，提出要求的这一方都得自己举证。”法官说，在此次疫情期间，相关证据包括政府针对疫情发布的相关政策，采取的具体措施等；承租人因疫情防控被隔离、入院治疗的证据；承租人因疫情防控导致停产、停业以及经营收入骤减的相关证据。如果双方当事人在疫情防控期间存在协商沟通的，应保留相关往来函件、邮件、聊天记录等，必要时可以先去公证。
法官表示，当事人如果提起诉讼，一定要先想清楚，自己的要求到底是什么，是变更还是解除合同。如果这个没弄清楚，很可能将承担不利后果。比如，在疫情仅是对承租人的经营收益产生不利影响，但并不必然导致合同目的不能实现的情况下，承租人要求解除合同的主张很难得到法院支持。此时，承租人基于情势变更或公平原则要求法院减免租金的请求更为现实和合理。
根据此前的经验，疫情结束之后，关于“减免租金”的诉讼很可能较多。按照公平原则，在进入审判环节后，法官将在双方当事人之间合理分配风险。具体来说，需考虑承租人的性质、租用房屋的目的、以及疫情对租赁合同履行产生的影响进行综合判断，进而决定是全部免除、部分免除，还是不予免除。在此类纠纷中，法官必然要确保对双方的公平，如果全部免除租金，实际上是让出租人承担疫情带来的全部风险，反而不公平，因此，在分配风险及责任时，应考虑影响合同履行的各方因素以及合同当事人的地位，适当向承租人倾斜，但不可过于偏向，导致损害出租人的合法权益。
