原标题：聚焦长租公寓爆雷｜告别野蛮成长，中小机构需提前备冬？
继乐伽、君创等长租公寓发生爆雷后，南京又一家长租公寓陷入危机。近日，有媒体报道称，南京有邻友居商业管理有限公司（以下简称“有邻友居”）因资金链断裂难以为继。
业内人士认为，长租公寓爆雷，是前几年企业盲目进入和加杠杆扩张的必然结果。明年在政策层面上，将迎来更为严厉的监管。民营企业，特别是中小二房东和机构，要提前做好过冬准备。
曝光：
有邻友居经营异常
据天眼查信息显示，有邻友居成立于2018年12月26日，注册资本为100万元，法定代表人为鲁星星，经营范围包括商业管理、自有房屋租赁、保洁服务、家政服务、房产经纪。
新京报记者注意到，有邻友居与乐伽公寓、君创公寓都采用了“高进低出”的模式来运营，比如，承诺给房东的租金大约是2200元/月，但收取租客的租金只有2000元/月左右，中间有一定的价格差。
值得一提的是，11月26日，南京市住房保障和房产局通过官方微信公众号曝光了第二批7家违法违规租赁中介机构。被曝光的企业中，就包括了南京有邻友居商业管理有限公司。
曝光事项在于，2019年11月8日，该企业因通过登记的住所或者经营场所无法联系，被南京市玄武区市场监督管理局列入经营异常名录；未按规定办理经纪机构备案手续；在从事房屋租赁经营活动时，工商营业执照中的经营范围未包含“住房租赁经营”等相关范围；拖欠房东租金；国家企业信用信息公示系统显示该公司于2019年08月16日变更法人，原法定代表人是刘辉，现法定代表人是鲁星星。
据新京报记者不完全统计，截至目前，全国爆仓的公寓品牌超过40家，其中大多数是因为经营不善导致资金链断裂。贝壳找房高级副总裁李文杰指出了行业一大现状：2016年-2018年，政策红利不断释放，但由于行业较低的进入门槛，各类企业集中进军长租公寓市场。2017年-2018年，一线城市长租公寓新开门店比率高达35%。
“经过前两年的运营和试错，企业盲目进入和规模扩张所带来的问题逐渐爆发，部分企业无法按时支付房东租金、拖欠供应商欠款等兑付出现困难。这一现象也可以说是前几年企业盲目进入和加杠杆扩张的必然结果。”李文杰说。
整治：
长租公寓或迎来更为严厉的监管
在此背景下，房东东公寓学院创始人全雳指出，野蛮成长的长租行业，即将迎来一场真正的“大考”。
近日，住建部部长王蒙徽在《中国纪检监察报》撰文直指住房租赁中介行业乱象，文中指出，在专项整治期间，全国共排查住房租赁中介机构8万多家，查处存在不规范行为的住房租赁中介机构1万余家，通报违法违规案例8000余起，有效遏制住房租赁中介行业乱象，净化住房租赁市场环境。接下来，还将成立专班负责专项整治，加强市场监管和制度建设。
“通过该文字，由此我们能够看出，国家对于住房租赁市场的重视以及净化市场的决心。”全雳表示。
今年5月，据新京报报道，《国务院2019年立法工作计划》近日印发，其中就包括制定城镇住房保障条例、住房租赁条例等方面。
不仅如此，全国各个城市陆续开展整顿治理住房租赁中介机构乱象专项行动。今年11月，中央纪委国家监委公布第三批专项整治漠视侵害群众利益问题工作成果。其中包括，整治住房租赁中介机构乱象，纠正和查处发布虚假房源信息、违规收费、恶意克扣押金租金、威胁恐吓承租人等问题，坚决取缔一批“黑中介”。
据悉，北京、上海、广州、成都、西安等40个重点城市共排查住房租赁中介机构2.94万家，查处违法违规住房租赁中介机构2816家，通报曝光违法违规典型案例1117起；全国共排查住房租赁中介机构5.77万家，查处违法违规住房租赁中介机构5617家，通报曝光违法违规典型案例3442起。各地曝光的案件中，游离在监管之外，采取威胁、恐吓等手段驱逐承租人，恶意克扣押金租金的2021起；发布虚假房源信息诱骗群众租房的469起。
在此背景下，全雳指出，相信到2020年，将在政策层面上对整个住房租赁行业进行更为严厉的监管。对于民营企业，特别是中小二房东和机构，要提前做好过冬准备。
趋势：
行业逐渐呈现集中分化的发展态势
那么，这是否意味着长租公寓行业将进入并购高发期？
在李文杰看来，长租公寓运营地域性明显，大企业拓展区域市场时会倾向收购当地已运营成熟的公寓。一些运营不善的公寓企业也在寻求大企业接盘，行业逐渐呈现集中分化的发展态势。收并购事件的发生，不仅是行业集中度提升的表现，也是行业进入特定阶段的必然现象。
长租公寓一旦需要并购其他机构，在李文杰看来，应依据自身实力进行合理评估，做好风险评估，包括分析标的企业是否符合自身发展战略，衡量自身资金实力和运营能力，判断是否可以收购，以及规划好收购后如何兼并运营。同时，企业应做好自身现金流测算和合理预估被收购企业的经营收益，以免影响企业的正常现金流转。
此外，李文杰强调，对标的项目应进行详细的尽调。由于一般公寓企业处于创业期，财务管理和公司治理不规范，财务和法律方面需要委托专业机构进行审核，尤其关联公司及关联交易、债权债务关系、经营房产的法律合同核实等内容，避免因前期审核不足，而引起债权、债务等后发问题。
不过，在巴乐兔联合创始人高萌看来，最近一年，并购案例虽已发生了多起，但这个效应会逐渐消失，取而代之是整个市场格局稳定下来，形成少数头部大机构，和大量长尾中小机构并存的局面。
高萌解释道，由于大部分中小机构能生存下来依赖的是务实经营，其存在证明其提供了市场价值，并在新型互联网平台的市场化运营机制下，提升其服务能力和弥补运营短板，因此，这类机构应该会长期独立经营，并不具备被规模化机构收购的条件。
宅猫找房创始人杨晓松亦表示，目前行业对并购各大公司都持慎重态度，原因在于，市场上一些小的长租公寓企业财务数据造假、服务质量不标准等问题越来越严重，市场上能真正存在并购价值的企业并不多。
基于此，杨晓松认为，目前市场上的长租公寓品牌，尤其是一些地方长租公寓企业，需要放弃被并购的梦想，自己把业务做好才是根本，“市场空间很大，地方长租公寓品牌还没有形成垄断优势，从而让大品牌去通过并购实现地方城市经营。因此，长租公寓大规模并购时代还没有到来。”
新京报记者张晓兰
编辑武新校对李世辉
