原标题：探盘|石景山新网红禧悦学府，面宽进深现“黄金比例”
“十一”黄金周人气十足的不止热门旅游景点，京西石景山、西五环边，毗邻地铁6号线西黄村站的禧悦学府接待中心，同样人来人往、热闹非常，样板间里更是人头攒动。
新京报记者探访发现，禧悦学府凭借邻近地铁、精装交付、得房率高、户型多样等优势，虽预计10月底到11月才开盘，却已早早攒足人气，跻身“新网红”楼盘。尤其是主打的89平方米B1户型，三室两卫、全明格局、南北通透，颇受购房客关注。由于身处京西，禧悦学府不仅吸引了石景山的购房人群，也引得海淀购房客前来一探究竟。
“十一”黄金周，京西石景山毗邻地铁6号线西黄村站的禧悦学府接待中心，热闹程度不亚于旅游景点。新京报记者武新摄
交通：地铁房，距6号线西黄村站300米
禧悦学府位于北京西五环边、永引桥西南侧，是首创+新城控股今年1月在石景山西黄村拿下的地块。走出地铁6号线西黄村站，经田村路，进入八大处路，就能到达禧悦学府接待中心。项目地块在接待中心往东约1公里，目前尚为荒芜的工地状态。
从地理位置看，禧悦学府虽身在西五环外，但邻近田村路、永引渠南路，距离西五环约350米，驾车出行称得上方便。从公共交通看，步行到地铁6号线西黄村站约300米，属地铁房；附近还有981、336、389、941快车等多条公交线路，通往四季青桥、大峪、八大处、公主坟等地。
“十一”期间，新京报记者以购房人身份来到禧悦学府接待中心，看房人熙熙攘攘，几套样板间几乎没有空闲的时候，一直人来人往。看房人中，有许多年轻夫妻，他们更喜欢75平方米和89平方米的小户型；也有全家三代一起出动的，老人、年轻父母带着孩子一起来看房，更多是为了改善。
据禧悦学府的销售人员介绍，禧悦学府共有15幢楼、1100多套房源，推出75平方米至135平方米多种户型。排卡验资需备50万元，从7月19日开始到10月2日，排卡数量已到2000多号，超过了房源总数。
“预计10月底到11月开盘，具体日期要看预售证下来的时间。开盘后采取摇号选房，摇号是随机的。新房预计2022年上半年交付。”销售人员介绍。
禧悦学府主打教育优势。“之所以楼盘名中带有‘学府’两字，是因为禧悦学府紧邻北大附中石景山学校（新址），预计2020年底完工。”销售人员说。从商业配套看，禧悦学府附近有物美等便利超市，步行可达；距离阜石路的当代商城约1.5公里，距离石景山路的万达广场约3.5公里，需驾车前往。
户型：四居面宽进深比接近1:1，小三居次卧局促
禧悦学府推出了四种户型：75平方米两居、89平方米三居、120平方米四居、135平方米四居，全部精装交付。
在89平方米和135平方米的样板间里，记者看到，两种户型皆南北通透、格局方正。以135平方米四居为例，南向整体面宽达10.7米，与11.5米的进深实现近乎1:1的“黄金比例”。销售人员介绍，135平方米四居的客厅面宽约4米，全明设计；在主卧、次卧、儿童房的基础上还设计了书房；主卫、客卫均干湿分离。
禧悦学府135平方米四居户型，面宽与进深实现近乎1:1的“黄金比例”。新京报记者武新摄
89平方米小三居是禧悦学府的“明星”户型，房源量最多，共有4种可选户型。其中，89平方米B2户型的南向整体面宽9.4米，进深8.6米。“大面宽、短进深的设计，和市场上大部分限竞房产品相比具有优势。”销售人员介绍。值得一提的是，这个户型南向有3个大飘窗，采光很好。
但89平方米小三居也存在不足——次卧较小。按户型图估算，89平方米的B1、B2、B3、B4户型的次卧面积分别约为8.4平方米、9平方米、9.2平方米、8.5平方米。“这么小的次卧，只能放下一张小床、一张桌子，大衣柜基本装不下，放个小衣柜也很局促。”一名看房客摇头可惜。
至于得房率，销售人员表示，120平方米、135平方米两种户型的得房率约为80%，89平方米、75平方米两种户型的得房率稍低，约为75%。不过，89平方米的部分户型、75平方米户型均赠送设备平台，一定程度上提高了得房率。记者注意到，设备平台没有完全封上，使用起来会有些不便。
价格：与同区域二手房未形成价格倒挂
在限价因素下，禧悦学府销售均价不超过62766元/平方米，且最高销售单价不得超过65904元/平方米。相较石景山的五里坨“三兄弟”、长安云锦等限竞房，禧悦学府售价高出不少。“贵”的底气在于，禧悦学府是石景山距离地铁最近的限竞房。
从总价看，禧悦学府不同户型的总价在460万元/套到890万元/套不等。据销售人员估算，135平方米四居总价约为850万元至890万元，120平方米四居总价约为750万元至790万元，89平方米三居总价约为540万元至586万元，75平方米两居总价约为460万元至494万元。一名女士一边参观样板间一边盘算“小九九”，“得卖了海淀的老房子，才能够得上这个89平方米的新房。”
“根据面积、朝向的不同，不同户型价格会略有浮动。现在还没有取得预售证，各个房源的具体价格尚未确定。”禧悦学府的销售人员说。
北京中原、链家网统计数据显示，禧悦学府周边二手房的均价大多低于禧悦学府，未形成二手房价格倒挂。比如，雍景天成二手房均价约5.1万元/平方米，雍景四季二手房均价约5.6万元/平方米，黄南苑二手房均价约4.7万元/平方米。
去年到今年，石景山楼市“你方唱罢我登场”。合硕机构首席分析师郭毅表示，从去年开始，沉寂多年的石景山楼市迎来大量新增供应。纯商品房中海寰宇天下夺得2018年北京新房销冠，此后五里坨三个限竞房上市，初期去化并不理想，之后随着教育资源落地、交通规划利好，销售开始提速。今年，中海寰宇天下三期热销，加上长安云锦限竞房入市，以及即将开盘的禧悦学府限竞房，石景山多个新房项目同期销售，市场竞争激烈程度明显提高。
郭毅向购房人建议，与纯商品房不同，限竞房在5年后才能上市交易，但限竞房相对有价格优势。在同一个区域，选择纯商品房还是限竞房，购房人需结合自身实际需求，仔细思量决定。
新京报记者武新摄影武新
编辑王海亮校对王心
