原标题：中报观察|万科半年归母净利润超百亿新业务贡献小
8月20日，万科公布2019年上半年业绩报告。报告显示，上半年万科实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长29.8%。
8月21日，万科在深圳举行了2019年中期业绩发布会，万科总裁兼首席执行官祝九胜、执行副总裁兼首席运营官张旭、执行副总裁兼财务负责人王文金、副总裁、董事会秘书朱旭出席，对拿地、万村计划、融资等热点问题一一作了回应。
不再疯狂买买买？
去年，万科一边喊出“活下去”，一边开启“买买买”，四处拿地与布局。
今年上半年，万科审慎投资，共获取新项目54个，总规划建筑面积1372.8万平方米，权益规划建筑面积941.8万平方米，占总规划建筑面积的比例为68.6%，权益地价总额约649.8亿元。按建筑面积计算，82%的新增项目位于一、二线城市；按权益投资金额计算，88.4%位于一、二线城市。
而2018年上半年，万科获取新项目高达117个，总规划建筑面积2049.1万平方米，权益规划建筑面积1143.9万平方米，权益地价总额约578.2亿元，均价为5054元/平方米。按建筑面积计算，90.8%的新增项目为合作项目。
相比之下，万科今年上半年的拿地规模与投资明显下降。
对于拿地安排，张旭表示：“没有固定的拿地计划，收了多少钱回来，才能拿多少地。拿地策略集中在核心都市圈，比如长三角、珠三角、大湾区等，将集中在有人口流入、有基础设施、有产业基础的地方。”
截至2019年6月30日，万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约15340.2万平方米，其中在建项目总建筑面积约9867.6万平方米，权益建筑面积约5869.2万平方米；规划中项目总建筑面积约5472.6万平方米，按万科权益计算的建筑面积约3423.5万平方米。
新业务营收之谜
万科上半年的全部营业收入中，分业务来看，来自主营业务中的房地产业务约为1329.9亿元，同比增加31.95%，占比约为95.5%；物业服务约为52.8亿元，同比增加27.05%；其他业务的营业收入约为10.5亿元，同比减少11.3%。
对于其他业务的构成，王文金在发布会现场两次表示，指的是万科向联营公司收取的品牌管理费、运营支持费等，并不是新业务。“管理费、运营支持费等本身具有一定的波动性，时高时低，是一个短期的波动，我们也不会把它作为一个有效的考量范围。”
对于已经列入核心业务的租赁住宅业务以及物流、冰雪度假等拓展业务，如今的营收如何？事实上，在万科2019年上半年的业绩报告中并未分项披露，只是对规模等进行了介绍。
王文金表示，新业务管理面积增长，出租率显著增加，比如长租公寓增加了2万多间，产办面积增加了100多万平方米，物流面积增加了50多万平方米，总的管理量是增加的，上半年的出租收入、服务收入也是显著增加的，但这些收入都统计在主营业务收入里，没有分项披露，原因是没有达到信息披露标准，即占公司主营业务收入或主营业务利润的10%以上。
在营业收入取得增长的同时，万科上半年归属母公司的净利润也首次超过百亿，达到118.4亿元，同比增长29.8%；每股基本盈利1.06元，同比增长28.8%；全面摊薄的净资产收益率为7.35%，较2018年同期增加0.59个百分点。
值得关注的是，在成本一栏，万科财务费用达到32.27亿元，同比增长38.38%，在“三项费用”中增速最高。对此，王文金分析有两个原因，一是上半年将一些短债转换为长债，融资成本稍微上升；二是今年上半年的承债总量也比去年上半年高一点。此外，今年万科启用租赁会计准则，把使用权资产贴现，产生了一部分财务费用，这部分费用增加了5亿元左右。
王文金还指出，万科的有息负债下降至2253亿元，较今年初减少350亿元左右，在控制净负债的情况下降低了有息负债总量。“万科现在在发债、调整各项债务结构方面非常努力，资金成本的水平在行业内也是非常低的。”
“万村计划”会坚持做下去
2019年以来，万科在深圳城中村推行的城市改造行动“万村计划”遭遇多重困难，先是暂停签约新房源，后是万科长租公寓事业部总经理薛峰上任不足两个月即离职。对于薛峰的离职，万科曾对外表示：“在业务发展过程中存在正常的人事变动和实际困难，是必须要面对的功课。”
对于万村计划推动受阻，祝九胜回应称，万科开展万村计划的初心是改善城中村居民和租户的居住条件，计划开展后既获得一些成效，也遇上了一些难题，比如项目主体复杂、历史问题较多，导致项目在报批报建阶段遇到困难，比如“握手楼”如何解决消防问题。“我们本着实事求是的态度，尊重原有业主、村民的利益，反复协商。从已运营的2.4万间来看，年轻租户的反应还是不错的。”
“我们会牢记开展万村计划的初心，克服困难，尊重各利益群体的诉求，做好平衡，长期、坚持做下去。”祝九胜如是说。
作为核心业务，万科租赁住宅业务虽然受到万村计划影响，但今年上半年仍新开业101个项目，总计2.06万间。截至6月30日，万科租赁住宅业务已覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市，开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。
新京报记者段文平
编辑王海亮校对贾宁图片来源万科提供
