原标题：中报观察|继续扩张土储美的置业能否跨过千亿门槛？
上市后即喊出千亿目标的美的置业，2019年上半年实现合约销售额472亿元，目标完成并未过半。在8月20日召开的2019年上半年业绩发布会上，美的置业相关负责人表示，全年千亿目标未变，下半年将会从供货、销售、去化等各环节“坚定推动”。
值得关注的是，在扩张土地规模的道路上，美的置业并未放缓脚步，今年一如去年般加速拿地，上半年收储近千万平方米，这也令其负债率继续处于高位。截至2019年6月30日，美的置业净负债率为 95.6%，相比2018年底下降了1.8个百分点，有待继续下降。
花200多亿，新增土储近千万平方米
相比过去三年超过95%的复合增长率、2018年56%的同比增速，今年上半年，美的置业的销售规模显然增长慢了些。8月19日晚，美的置业发布2019年上半年业绩报告，实现合约销售金额约为472亿元，较2018年同期增长约17%；合约销售面积约为452.6万平方米，较2018年同期增长约14%。
销售虽然降速，但在拿地上，美的置业保持着去年以来的高增长。上半年新增46宗地块，新增土地储备总建筑面积达966万平方米。这个数据在克而瑞统计的2019年上半年中国房企新增货值Top100榜中，能跻身新增土地建面的Top10。
966万平方米土地花了多少钱？在业绩发布会上，美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐透露，上半年土地投资花了200多亿元，相对公司规模而言还是合理的。截至2019年6月30日，美的置业共有210个物业开发项目，通过合营企业及联营公司参与39个项目，覆盖全国15个省份、2个直辖市的54个城市，拥有土地储备总建筑面积约5251万平方米，平均地价约为每平方米2677元，土地成本具有价格优势。
与此同时，美的置业优化土储结构，加大一、二线城市布局，新开拓市场包括上海、天津、杭州、武汉、惠州等城市，加大在重庆、佛山、苏州等区域中心城市的布局力度。
谈及下半年的拿地逻辑，郝恒乐表示：“下半年无论是存量的现金流，还是可用的融资资源，对美的置业来说都相对比较充分，将会选择在合适的时机拿地。”
融资成本全部资本化，从费用转化为资产
如前所述，过去几年美的置业的销售金额保持高增长，这为其稳健的营收增长奠定了基础。
2019年上半年，美的置业实现营业收入约为141.95亿元，同比增长约33%；毛利约为50.93亿元，同比增长约35%；核心净利润约为18.89亿元，同比增长约28%；股东应占每股盈利为1.49元，较2018年同期的1.47元上升约1%。
根据东方财富网统计数据显示，美的置业2019年上半年的毛利率约为35.9%，保持较高水平，净利润率约为13.3%。
分析影响美的置业净利润的“三项费用”，也均呈现同步增长。2019年上半年，美的置业销售及营销开支约为10.45亿元，较2018年同期上升34%，增幅主要由于销售规模进一步扩大，相应销售及营销开支同步增长。行政开支约为10.31亿元，较2018年同期上升52%，主要由于美的置业房地产开发业务规模持续扩大，相关员工成本、管理费等上涨。
值得关注的是，在财务费用方面，相比于不少企业的支出，美的置业录得净收益约为8207万元，在2018年更多。分析影响其财务费用的因素，2019年上半年，美的置业融资成本约为16.88亿元，全部资本化利息，2018年上半年也是如此。也就是说，资本化后，这些融资成本将从费用中扣除，转化为资产，这将间接使得净利润规模增加。不过，这些被资本化的融资成本未来几年还会陆续转为费用。
需要指出的是，利息资本化在会计准则里是一个正常规定，很多房企都会不同程度地使用。
负债率降1.8个百分点，负债结构优化
房企在做大规模的过程中，往往伴随着负债的提高，美的置业也不例外。根据业绩报告，截至2019年6月30日，美的置业的资产负债率为87.1%，相比于2018年底的86.7%有所上升，不过大部分是合约负债增加所致。
在衡量财务结构稳定性的“净负债率”指标方面，截至2019年6月30日，美的置业总现金及银行存款约为278.26亿元，总借款约为541.85亿元，净债务与权益比率为95.6%，虽然相比2018年底的97.4%下降了1.8个百分点，但还有待继续下降。
值得关注的是，美的置业在融资方面的低成本优势进一步凸显。上半年，借款总额加权平均实际利率为5.95%，其中新增借款加权平均实际利率为5.84%，较2018年12月31日下降17个基点，低于行业平均水平。
与此同时，美的置业优化债务结构。截至2019年6月30日，美的置业低成本的银行借款及债券融资的占比由今年初的62%提升至81%，成本较高的信托融资占比由今年初的24%下降至8%，一年内到期有息负债占比由今年初的34%下降至21%。
新京报记者段文平
编辑王海亮校对陆爱英
