原标题：跑马圈地后的租赁市场：需求分化加剧，租金上涨势能减弱
本报记者张晓玲王帆深圳报道
毕业季来临，但重点城市的住房租金并未如往年应声大涨。
租金放缓甚至不再上涨，背后是各类长租公寓机构和资本的跑马圈地告一段落，比如万科的“万村计划”已经暂停扩张，多家房企和机构开始致力于已有物业的运营。
从需求端来看，租赁市场出现了更加多元化的需求特征，这也传导至供给端，在最常见的青年公寓产品线之外，市场也开始出现家庭公寓、蓝领公寓、养老公寓以及其他高端公寓。
当前，长租公寓机构和资本在寻找平衡点以及盈利模式。要长期发展租赁业务，金融手段、资产证券化必不可少，市场仍期待相关政策能有重大突破。
一线城市租金平稳
过去两年充满争议的租金上涨现象，今年不复出现。
以3月为样本来看，贝壳找房近日发布的《有young青年租房指南》显示，北京、上海、深圳一线城市的房租均有所增长，其中，北京涨幅最低，基本与2018年3月持平。以成都、杭州、重庆等为代表的新一线城市，3月房租均出现了下降。进入4、5月，北京、深圳等城市的租金保持稳定。
租赁市场变动最明显的是北京。贝壳研究院指出，租赁市场的成交节奏确实在放缓，2019年4月房源7日内出租率为21%，同比下降18个百分点，环比下降3个百分点，租赁市场的成交难度明显增加。
房源成交难度的增加在于供应量的增长，1-4月租赁月均新增挂牌量同比增长16.6%，前期买卖市场的平稳向下，一定程度上促使部分业主转向租赁市场，同时长租公寓给市场提供了较大的供应增量，带来供需关系改变。
供需关系的改变，也直接影响了租金预期。4月，北京链家租赁房源共发生12224次调价，其中83%为下调报价，同比增加 19个百分点，且下调报价的占比在近半年呈现趋势性的增加。
贝壳研究院指出，2019年北京租赁市场的成交节奏明显放缓，由此带来1-4月租赁市场的量增价稳。
一组可以关联的数据是，在疏解人口的背景下，北京已经连续两年常住人口净流出，2018年，常住人口减少了16.5万人，同比下降了0.8%。
但2018年，深圳的常住人口增长了49.83万，并且连续几年人口持续快速流入，不过，深圳的租赁市场也与北京有类似之处。
深圳合美居地产创始人赖沸新向21世纪经济报道记者介绍，他所在的龙岗坂田片区，除了学位房，其他房源租金都比较平稳。
深圳中原地产的数据显示，今年3月，深圳的租金小幅上升，但幅度不大；4月租赁市场需求下滑，节后的租房高峰期已过，租金出现小幅下滑。步入5月，市场需求预计保持平稳，租金也将维持稳定。
个体的经历或许更能反映“需求下滑”。深圳一位白领租客向21世纪经济报道记者表示，今年春节后把福田中心区的房子退租，空置了大概两个月，房东降了点房租才顺利又租出去。
这位租客分析，前两年大量的长租公寓“抢房”，拉了一波房租，也抬高了业主预期。但现在长租公寓的收房需求下降，市场供应量也已经上去了，租金很难再持续高位。
数据似乎也说明了这一点。克而瑞发布的《2019年租赁住宅行业白皮书》显示，截至2018年底，TOP30房企中已有2/3开始布局租赁市场；房企中大规模布局长租的万科，以及代理公司世联行旗下的红璞，在分别吸纳了10万间以上的房源后，均暂停了房源扩张计划，转而对已有房源进行精细化运营。
与此同时，集体租赁住房项目陆续推出，2018年全国新增近450万方的自持性租赁地块入市；金融机构与互联网巨头的相继入市，也为租赁市场注入了新的活力。
需求分化寻找盈利点
回想去年，政策红利之下，催生了资本助推下的长租公寓乱象：公寓爆仓、部分城市租金大涨、“甲醛房”、“租金贷”等问题频发。
而今租金平稳，租赁市场回归真实的运营，首先要关注的就是市场的需求在分化。
贝壳研究院分析北京的租赁市场，从租客行为来看，2019年租赁市场呈现出明显的“租得小”、“租得远”、群体“年轻化”特征。
深圳房地产中介行业前研究总监徐枫也向21世纪经济报道记者分析，随着房价的上涨，房屋租金会调整，但住房租金存在“天花板”，个人或家庭的月租金一般不超过月收入的一半。
以深圳为例，深圳出现了很多“换租”现象，即租房人群从福田、南山等较中心的地段搬到租金相对较低的宝安、龙岗等地，热点区域向外转移。
易居企业集团CEO丁祖昱表示，租赁是一个同时被高估和低估的行业，一方面，市场容量被大大高估；另一方面，供应结构不合理，低端需求被低估。
此外，随着一线城市置业门槛的加大，家庭式租赁的需求也在增加。以深圳为例，中原地产的数据显示，今年4月，3房户型租赁占比最高，达到34.9%，此外，4房以上的户型占比也达到12.6%。
机构也大多推出了组合型的长租公寓产品线。以万科为例，2014年布局长租公寓以来，万科已经形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服务式公寓三类产品，为不同阶段客户提供长期租住解决方案。龙湖冠寓则把客户分成八大类，青年专才、外籍留华、创客SOHO等，它并非以价格高低划分产品系列，而是通过服务和产品的创新匹配不同客群的需求，进而规划长租产品，如基础地理位置，公共空间、装修设计等。
在满足各类需求的基础上，各家平台都在深入探索盈利模式。“靠资本补贴、分割房屋多出房源等方式，都不是长久之计。”北京一位长租公寓负责人表示。
万科、龙湖等房企人士认为，未来长租公寓能够盈利的前提，首先是运营水平，包括出租率、租金涨幅的稳定以及租赁社区和商业的一体化等。
此外，租赁的资产证券化也是助力，但仍需持续深入。21世纪经济报道记者注意到，在此前两年租赁类REITs、租赁ABS的基础上，今年又有新的变化。3月13日，国内首单合作型长租公寓储架REITs——“平安不动产朗诗租赁住房REITs”发行，首期规模为10.68亿元。
接近监管部门的人士透露，公募REITs年内可能将推出。该人士预计，基建类和长租公寓类资产作为标的公募REITs，将可能率先获批。
