原标题：激战青龙湖：超六千套房供应压顶谁能胜出？
青龙湖，从没有任何一个时刻，像现在这样站上了风口浪尖的舆论风口。
有着6000亩水域面积的青龙湖和1.4万余亩的青龙湖森林公园，拥有良好的生态禀赋，自然环境优美，周边区域是理想中的第二居所和改善之地。如今，随着六个限房价项目的相继入市，青龙湖成为在北京新房市场占据一定地位的热门楼市板块。但是位居西六环之外，距离市中心较远，公共交通、教育、医疗、生活配套不完善。更重要的是，受“90/70”限制，该区域限房价项目中过半是90平方米之下的中小户型。
区域发展不成熟，新建住宅产品供应剧增，产品与需求出现“错配”，青龙湖板块遭遇阵痛。
路的左侧是青龙湖，右侧是首开熙悦观湖、龙湖熙湖悦著、金地大湖风华三个项目所在地。
尴尬的西六环
青龙湖位于北京西六环外。
从西三环的六里桥出发，走莲石路、京昆线、西六环路，在王佐桥高速路口出，就进入了丰台青龙湖腹地，在不堵车的情况下，全程需要40分钟左右。如果从西六环大苑村桥高速路口出，就可以进入房山青龙湖区域。
青龙湖区域一分为二，大致以刺猬河为界，南边隶属于房山，北边隶属于丰台。
青龙湖区域因青龙湖而出名，6000亩的水域面积，相当于颐和园、玉渊潭、北海及中南海等水体水面的总和，旁边1.43万亩的青龙湖森林公园是颐和园的三倍多。山、水、植被，构成了优美宜人的环境，成为人居的最佳之地。但是青龙湖的区域发展远没有其生态环境来得有名。
众所周知，当下，随着雄安新区、通州副中心、北京第二机场的有序建设，北京整体发展方向是向东和向南。而在2022年北京冬季奥运会刺激下，北京北部的延庆区站上了发展风口。
既缺少大的政策红利，又没有地段优势，再加位于丰台、房山两个行政区的交界处，位于北京西六环外的青龙湖板块发展稍显滞后。
相比于房山青龙湖，丰台的青龙湖区域发展校对较好且配套占优。根据原“青龙湖控规”，青龙湖地区主导功能为郊野休闲区。因此，丰台的青龙湖区域引入了青龙湖国际文化会都项目，目前该项目A地块是已建成北京东方美高美国际酒店区域，为世界种子大会场馆区；此外，该区域已经落地了中央民族大学、丰台人大附学校，未来，区域内还会配建医疗、养老配套。
反观房山青龙湖，主要依靠于房山良乡、长阳等传统板块的资源支持。周边教育资源稀少。在教育资源方面，临近的学校有青龙湖小学和北京市第十三中青龙湖分校。房山区第八届人民代表大会第五次会议上信息显示，房山今年将引入北京八中房山分校、黄城根小学房山分校第三校区、北京育才学校长阳分校、首师大附属房山中学这4所优质学校。但是这些教育资源是否最终会落地，又有哪些教育资源会落地到青龙湖区域，仍是未知数。医疗资源则相对匮乏，除了青龙湖镇社区里的卫生服务中心、怪村卫生所外，就近的医院位于6公里外的良乡。
在交通方面，目前进入青龙湖区域只能依靠自驾和公交，公交站点较少，轨道交通暂时缺位。据各方消息显示,丰台河西区规划了轨电车T2，西起青龙湖地区，北至北宫森林公园，也可与14号线实现换乘。但因涉及周边地块和路网的配套等问题，开通时间还不确定。
中原地产首席分析师张大伟表示，这个区域的先天自然环境是最有可能打造成又一个孙河的，但丰台与房山都没有朝阳的财力，周围也缺少一个望京这样高收入改善需求的宝矿。
首开熙悦观湖、龙湖熙湖悦著、金地大湖风华三个项目施工现场，三项目相邻。
400亿货值
随着北京核心城区土地供应越来越少，生态环境占优的城郊成为开发商兵家必争之地，前有孙河板块，中有南海子公园板块，后有青龙湖板块。
2017-2019年，青龙湖迎来史上最大规模的住宅地块供应。来自诸葛找房数据研究中心的数据显示，2017年以来，青龙湖板块共成交地块6宗，吸引了包括万科、龙湖、首开、金地、中铁建等品牌开发商的进驻。这6宗地块总规划建筑面积87.6万平方米，均为限房价项目。
如今，已有四个项目公布案名，分别为万科翡翠西湖、首开熙悦观湖、龙湖熙湖悦著、金地大湖风华。除了万科翡翠西湖于2018年10月1日率先开盘外，其他三个项目也预计近期开盘。
6个项目87万平方米，在张大伟看来，“大约能提供6000套以上房源，对于青龙湖的房地产市场来说是灾难级的。
除了已经成交的土地外，未来青龙湖去还会陆续出让住宅用地。此前，北京市规划和国土资源管理委员会日前分别公布了青龙湖国际文化会都核心区B块地、C块地的规划。北京市规土委丰台分局相关负责人表示，B、C地块原规划中的部分产业用地将调整为居住用地，主要为落实新版北京城市总体规划关于职住平衡、完善公共服务设施及减量发展等要求，解决中央民族大学职住平衡等问题。2019年2月2日，万科与国开东方联合体在丰台青龙湖区域再下一城，以43亿元的总价摘得丰台区青龙湖国际会都核心区C地块。
张大伟测算，青龙湖叠加存量100万平方米，合计货值大约400亿元，按照过去区域一年20亿左右的年去化速度，大约要卖20年。
更重要的是，版块内限房价项目集中供应，产品同质化严重，使得北京限房价项目整体去化一般。中原地产统计数据显示，北京限房价项目的实际销售比例只有40%左右。
尴尬的“错配”？
如上文所述，有着6000亩水域面积的青龙湖和1.4万余亩的青龙湖森林公园，拥有良好的生态禀赋，自然环境优美，周边区域是理想中的第二居所和改善之地。
但是受制于“7090”政策，部分限房价项目住宅产品中的70%需要打造90平方米以下的中小户型。诸如首开熙悦观湖推出的89平方米三居洋房产品，龙湖熙湖悦著打造的73-83平方米的两居、三居产品，金地大湖风华89平方米的三居产品等等。
刚需购房者对于位置、交通、价格较为敏感。房山青龙湖限房价项目销售均价多在37245元/平方米，最高单价不超39107元/平方米；丰台限房价项目销售均价在41000元/平方米，最高不超44403元/平方米。特别是多个产品竞争加剧下，不少项目都推出价格优惠、精装赠送，对于购房者来说，青龙湖限房价项目具有价格优势。
但是位置、交通、配套却较为“致命”。如上文所说，位居北京西六环之外，轨道交通缺位。小何告诉记者，看中了龙湖熙湖悦著73平方米的两居，顶层送露台，户型非常好，但是就是距离太远，上班非常不方便。
张大伟表示，这个区域距离北京核心区大概在35公里左右，这是什么概念？相当于深圳核心区到香港了。这个位置做改善产品会有一定的需求，但供应了一堆“90/70”小户型产品，这会加剧区域市场的惨烈程度。
具体到上述几个项目，万科翡翠西湖位居北京城六区之一的丰台，相比另外几个位于房山的限房价项目来说，占据行政区位优势，更重要的是，项目附近丰台人大附学校、中央民族大学落地，传闻中的T2轻轨终点站在青龙湖公园附近，以及“首开”优势，抢先收揽了一份客群。
相比之下，首开熙悦观湖、龙湖熙湖悦著、金地大湖风华、中铁建限房价项目位于房山的青龙湖，板块内交通、教育、医疗、生活配套不完善。由于基础设施等硬件设备的不完善，这也倒逼了开发商从产品层面“竞技”，通过精装、园林等提升产品力。
张大伟表示，严格来说，区域内多个项目的产品力不错，秒杀其他限房价项目供应集中的区域。“但核心还是引入真正优质的教育，如果区域内能真落地西城或者海淀几个货真价实的中小学，那么按照目前的市场价格还是有意义的。没有地铁，开发商必须舍得花钱永久开通地铁接驳车。此外，开发商必须先做配套，先完善商业，否则购房者只能一直哭了。”
新京报记者段文平编辑袁秀丽摄影段文平校对柳宝庆
