原标题：一线城市100平方米做成四居“刚改”楼盘为销量拼了
面对去年结转的库存和今年新增的旺盛供应，新年伊始，各大楼盘也是拼了。众多限房价项目在发挥价格优势之余，开始专注市场需求。尤其是在一线城市，近100平方米的四居出现了，不能不说是在市场竞争激励下，产品发展的一大跨步。
MINI四居变成“一步到位”新标准
太小或者功能不足的空间难以承载家的幸福。三居室曾经被很多置业专家说成是一步到位，理由是：在“房票”稀缺的时代，买房就要一步到位。而四居室则被认为是豪宅的标配、轻奢的象征。
而今，随着“二孩时代”来临，三代、六人组合的家庭越来越多，四居开始成为一步到位的新标准。如果没有一步到位的财力，不断改善的刚需们就不会停下追赶楼市的脚步。
来自贝壳研究院的调研结果显示，目前，北京改善型换房成交占比大约为61%，首次置业群体占比为29%，改善型换房为市场成交主力。
面积不求大，功能一定要完备。这是很多改善型换房人对家的要求。
然而，一线城市面对高企的房价，要一步到位谈何容易？
因为洞察到市场的这一需求，位于在户型设计上一直精益求精的深圳，住宅均价约为46500元/平方米的龙光玖龙台，推出102平方米和105平方米两大主力户型，其通过优化公摊率，提升得房率，打造四房两厅两卫的全生命周期大空间。这一户型的总价约为500万元左右。
值得一提的是，以户型“大气”著称的北京，在新的市场需求下也催生这种MINI四居。春节前，样板间刚刚开放的大兴金茂悦推出了全周期的成长型户型，104平方米四居可以同时满足儿童成长、适老需求的设计，通过空间灵动的设计，形成社交化的生活方式。大兴金茂悦均价约37000元/平方米，核算下来，总价也不过400万元。
贝壳研究院的数据显示，2018年，从交易占主导的二手房套总价分布看，总价700万以下物业成交占比保持在80%以上。因此，无论是刚需，还是刚改，低总价、高使用率仍是大多数购房者的需求。
全家庭户型有望成为新趋势
MINI四居的好处还在于空间的灵活变换，若是两口之家，可将多出来的房间打造为书房、休闲室、健身室；若是三代同堂，则可安放父母的惬意晚年；而二胎家庭，可以打造成两个儿童房。由此，这样的四居被认为是全家庭户型。
目前，市场上出现的MINI四居都是四居两厅两卫，功能齐全，主卧中采用套房结构，容纳独立内嵌式卫生间，这样可以保障主人生活的私密性。
事实上，自新一轮宏观调控以来，在北京市场，高使用率的户型结构已成为新特征。比如，禧瑞天著89平方米三居、和悦华锦90平米三居、中海云熙的88平方米三居。但是100平方米的四居并不多见。
对此，有业内人士分析认为，也许是受“70/90”政策限制，70%的户型为90平方米以下中小户型的影响，以往100平方米的四居产品在楼盘中的比例并不高，四居以上的户型大多在130平方米以上，最小也要120平方米左右。
此外，上述业内人士认为，高低配规划一直是北京楼盘普遍采用的方式，而四居往往被划入高配的行列。作为高端产品的四居，如果按100平方米的标准来设计，又会太局促。
如今，随着四居刚改需求的增加，昔日的轻奢户型开始离购房者越来越近了。
“目前，为了避免同质化竞争，从产品上形成竞争力已经成为很多项目的共识。”易居研究院智库中心研究总监严跃这样认为。
尤其是随着二孩家庭的增多，这一产品有望成为市场的一个新趋势。尤其是在北京五环以外区域的项目，因为缺乏区域竞争优势，则力求在产品户型上吸引更多的购房者。
这种新兴的逆天MINI四居到底什么样？我们不妨在从北向南的一线城市搜罗一下，开开眼界。
长幼分区 高效串联
项目：北京大兴金茂悦
面积：104平方米
户型：四居两厅两卫
点评：这是针对二孩时代及全家庭需求，做出的全龄规划设计。主卧套房设计、南侧儿童房、北侧老人房及多功能房，满足了全家庭不同代际的居室功能需求。四区独立的设计理念主次卧分区，长幼分区，减少不同生活习惯的干扰。
十字核心动线规划，高效串联户内各居室功能。餐客一体，处于轴线中心位置。老人房位于整体最静谧区域，尺度宽阔，可容纳双床布置，减少老人睡眠相互干扰。不足之处是卫生间没有做到干湿分离。
会客、家务、休息三线分离
项目：深圳龙光玖龙台
面积：102平方米
户型：四居两厅两卫
点评：该户型会客线、家务线、休息线三线分离。客厅、餐厅采用竖厅的设计，连成一体，又独立分区，卧室、书房与会客空间有效分隔，且厨房紧邻入户门，炒菜上菜一气呵成，动静之间互不打扰。在家中可以有孩子的嬉戏，也可以慢享静谧。
大开间客厅连接景观阳台，凭栏远眺。厨房的外接阳台，拓展了明厨的空间视野，也让居家生活多了一些收纳空间。不足之处是餐厅空间过于局促。
新京报记者 袁秀丽 编辑 武新 校对 吴兴发
