原标题：2019年合肥买房图鉴：震荡背后，刚需客和投资客博弈进行时
本报记者唐唯珂合肥报道
“去年10月，从房产中介朋友圈得知楼盘最新价格和销售情况之后，立刻从公司出发，假都没来得及请，就直奔滨湖新区去抢房了。”在合肥某互联网公司工作的90后购房者张力（化名）对21世纪经济报道记者回忆起他的2019买房故事。
张力说道：“关注合肥楼市已经4年多，一直在等有钱、有合适的机会入手。最终购入滨湖新区某楼盘。这个小区被限价，但是此前一直需要高首付抢房，去年11月出现了松动，可以正常三成购买，不少刚需客上车，均价15100元/平方米。该小区早期的二手房均价稳定在1.8万元/平方米以上，所以11月抢房较为火爆。”
在张力看来，合肥楼市的震荡对整体购房环境影响轻微，反倒是给刚需正常首付上车的限价盘开了个口子，不过机会稍纵即逝，仅仅几周后限价盘便恢复了高首付。
事实上，合肥楼市早已引起各方关注。“万国置地·胡润全球房价指数2018”显示，2018年，合肥以18%的涨幅位居全球房价年度涨幅前三。而此前2017年的此榜单，合肥更是以48.4%的涨幅位居全球第一。
震荡中的房价
作为安徽省会的合肥，2016年暴涨之前的房价都趋于平稳。在邻近城市南京2008年房价每平方米过万的时候，合肥房价还在3000-5000元/平方米之间徘徊，直到2015年合肥房价才突破万元。而到2018年，房价破两万显得不再稀奇。
这股水涨船高中打头阵的就是合肥滨湖板块，尽管距离老城区有一定距离，但凭借省府搬迁，教育资源倾斜和交通区位提升等众多因素，成为炒房客和刚需客都着重关注的板块。此前合肥房价最为热门的政务新区板块也持续高扬，并且出现单价超过三万的“高端盘”。
张力说道，自己其实是在高新区上班，最终选中滨湖新区的房子是看中其他优势，“对比之下高新区较高收入的年轻人居多，改善盘也非常紧俏，关注的几个改善型楼盘，140平米的洋房总价都去到270万。看房中感受到合肥地区的改善型住宅需求还是十分旺盛，部分出现大面积单价更高的情况。”
滨湖板块成为拉升合肥房价飞涨的主力。2015年开始“炒房团”就进入，均价在8000元/平方米左右即迅速入手。
此后，滨湖板块没有新房出售，房源基本上都控制在这帮“炒房团”手里，之后刺激刚需客户，高价挂出。滨湖板块迅速站上一万五的高位，最高峰时，滨湖房价炒到2.2万-2.3万元/平方米。
暴涨之后限购出台。2016年10月2日晚，合肥市政府紧急召开新闻发布会，宣布10条调控措施，主要包括：合肥市将加大居住用地供应力度；市区范围内开展限购；暂停异地公积金贷款；加强商品住房销售明码标价备案管理等。
随后合肥房价很快转入下降趋势，直到2017年上半年。2017年春节，滨湖某楼盘开盘价为1.1万元/平方米，与高峰时周边楼盘2.2万-2.3万元/平方米的价格相比降幅显著。但调整期过后，2018年，滨湖的房价仍出现了小幅上涨的局面。
张力对记者说道：“2017-2018年滨湖板块的涨幅其实并不算多，甚至跟不上平均涨幅，反倒是高新区后来居上，2018年涨幅很大。不断看房中的2018年，接触到的以改善和投资为主目的的买房客不少，总价在260万左右的优质改善盘很抢手。高首付的限价盘同样如此，而总价150万左右的刚需新盘则较少。我是2017年从北京回合肥工作的，那时候心里预算是用210万的总价购买到140方左右的改善型楼盘，现在感觉260万才能够拿下。”
但震荡在2018年依然出现，就在2018年9月，位于北四里河主打高端豪宅的合肥院子，对比峰值的2.2万元/平方米，出现降价达到7000元/平方米的大幅跳水，降价之后直至2019年仍有少量户型滞销，目前加推的别墅户型也仅1.8万元/平方米起。
对此，记者了解到的购房者认为，该楼盘出现大幅降价的原因主要在于豪宅定位和泰禾地产开发商需要更快速回款。没有商业、没有名校成为弱点。就其本身豪宅定位来看，长三角最大董铺湖湿地公园腹地的地理位置，有水有景，是豪宅的必备，但反观商业和学区，似乎并不满足广义上人们对豪宅配置的定义。
与投资客的博弈
同样于2018年在新开通的地铁沿线购入刚需结婚新房的90后王琪（化名）对记者说道：“从5月购入婚房到2019年2月大概涨了5000元/平方米，当时买房决定特别快，买的时候那栋只有三个楼层可以选择了。现在看来首付三成之后，每月5400元的月供尽管有一些压力，但还是很满意以一万四单价购入的105平刚需精装房。看房过程中感受到2018年除了刚需客的购入，还是有大量投资客存在，但对比前几年的疯狂要好很多，一是好的楼盘早被一抢而空，二是房价在极速攀升后，2018年下半年突然进入停滞阶段，很多投资者也开始观望。”
对于购房后的生活王琪直言：“不敢生孩子，电器的钱都是父母出的，如果生孩子可能也是老人出钱养。”
同样在2018年购入刚需房的徐进（化名）对记者说道：“实际购房时间其实是2017年年底，但是因为银行贷款没有额度的问题，一直拖到2018年下半年才放款。”据记者了解，合肥地区首套房的纯商贷利率一直维持在上浮20%的高位，但2018年年底开始额度紧张得以缓解，放款速度也大幅提升。楼市资金的水龙头收紧的信号仍在，但年底有一定松动。
但看似出现了价格震荡的部分楼盘事实上并非真的对刚需客友好。
“合肥院子事件之后，合肥的二手房确实稍冷，出现一定的议价空间，之前则普遍处于僵持阶段。但笋盘被秒仍是常态。”张力向记者说道，“固镇路跟四里河交口的某楼盘尽管对比周边二手房2.2万的单价，降至1.9万，但要求必须全款。不过因为仍有3000元/平方米的利润空间，实际仍是一房难抢，全款的都得托关系。”
在这场刚需客和投资客的博弈之中，全款扫货的投资客仍不在少数。王琪对记者说道：“滨湖省府板块的某楼盘尽管要求全款，但仍不乏大量购房者涌入。”
2018年的合肥买房客中，有全款购入的投资者，也不乏伺机寻找合适机会上车的刚需客。张力对21世纪经济报道记者直言：“总结一下2018年就是，你看上的房子越来越贵，越来越不好买；看不上的涨不动，也跌不下去。即将到来的2019年仍有可能迎来一波小高潮。”