原标题：分类调控变分类指导，房地产市场单纯地直接调控将减少？
新京报讯（记者 张思源）据新华社消息，12月19日至21日，中央经济工作会议在京举行。会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次中央经济工作会议，对于2018年的经济运行总结是“稳中有变、变中有忧”。该判断在此前两次中央政治局会议上已经有了类似的表述。这是房地产市场和政策调整中的一个大环境。若是中央对于经济下行压力的关注增多，那么刺激性政策和优惠性政策有望出台，所以从大的方向看，经济基本面会面临一些改善的空间，进而利好房地产。
严跃进提出，此次会议对于宏观经济提出了几个新的策略。第一、要强化逆周期调节。这体现了对于经济面临下行压力的托底导向，类似逆周期调节也符合当前部分下行的房地产市场领域。第二、提高直接融资比重。这对于部分房企的发债等有利好，尤其是包括公司债和企业债等，后续分类指导审核的节奏或加快。第三、实施就业优先政策。对于房地产市场来说，若是下行压力增加，也容易影响就业，从这个角度看，也需要稳定房地产及上中下游产业。
严跃进称，此次会议认为，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房住不炒。坚持房地产因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。对于这一点来说，总体上政策思路和过去是一致的，也体现了房地产市场调整的基调。第一、政策继续强调长效机制的建立和房住不炒的导向，说明对于房地产市场的部分违规的做法依然会查处，类似一些违背正常市场交易的，基本上还是会有管控思路。第二、政策提出“因城施策、分类指导”的概念。这里面是有点微妙的变化的，即过去提“分类调控”的多，而现在提到了“分类指导”，这实际上也说明后续中央对于地方的楼市管控或更强调“指导”的概念，这是一个较大的风向标。第三、政策提到要夯实城市政府主体责任，这实际上也说明2019年此类责任目标考核体系会加快建立，尤其是在考核方面会有不同的标准。第四、完善住房市场体系和住房保障体系。这一点表述和过去没有太多的区别，体现了住房制度继续改革的导向，也体现了住房保障依然会成为房地产管理的重要工作之一。
严跃进还特别补充表示，此次中央经济工作会议对于房地产内容的表述，出现了一些微妙的变化。第一、“分类调控”提法改为了“分类指导”，这或暗示着单纯地直接调控会减少一点，而是更多基于城市政府主体责任，来进行指导。从这个角度看，这说明房地产的管控主体不在于中央，而在于地方政府，中央扮演了指导的角色，而地方才真正扮演调控的角色，这是“因地制宜”的一个重大突破，从侧面也说明当前菏泽和广州政策调整是有理有据的。这也说明此次中央经济工作会议更加强调“调控和指导”的关系。第二、政策没有提及租赁市场的概念，这和去年的重心完全是不一样了。这和租赁市场本身已经启动、开始进入正轨发展态势有关。当然应该说，在过去一年租赁市场的鼓励性政策比较多，后续应该说不会有非常直接的刺激新政策，这需要相关租赁企业注意，即2018年租赁市场是一个政府支持型的市场，而到了2019年需要更加主动去探索市场化的模式。
新京报记者 张思源 编辑 梁缘 校对 李立军
