原标题：法拍房靠不靠谱购买需要注意什么
在这个买房都要限购和摇号的年代，法拍房一下子成了很多人热衷的房产。由于法拍房的价格一般低于市场价的20%~30%，较低的价格吸引了不少人参与竞拍;还有重要的一点是，在不少城市购买法拍房不受限购政策的影响，又吸引了一些没有购房资格的人。然而小编要提醒的是，法拍房虽然优惠多多，但这里面也是门道复杂，险象环生。
什么是法拍房
当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。
竞拍过程：
1、公示：法院在网上放出法拍房相关信息，包括地址、权属、居住情况等；
2、看样：提前申请，并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样；
3、报名：缴纳押金，通常为拍卖底价的10%-20%，交了钱的人才能参与竞拍；
4、竞拍：开拍后24小时，报名者在淘宝平台公开竞拍，价高者得拿下房源；
5、交钱：拍下后押金转为房款，余款在规定时间内（通常10天）付清（可贷款）；
6、解封：从淘宝拿到法院联系方式，获得拍卖成交确认书相关文件，解封房产；
7、解押：跑房管局、档案局等部门，解押房产，出具房源是否满五唯一等证明；
8、过户：完成过户手续，登报公示，缴纳各种税费等，正式拿到房产证后收房。
押金问题
报名参加竞拍交的押金可不是笔小数目，要去到总房款的10%-20%，所以必须慎重！如果拍到手不想要，不好意思，押金不能退。（如果没拍到，押金会在24小时退回支付账号）
拍到后才发现自己没购房名额，没办法交易，这属于竞拍者自己的问题，押金不能退。
千万别想着报名围观，到时候不出价就行。只有你1个人报名的话，直接底价成交。
解决办法
查清楚自己的户口社保，保证有购房名额；考虑清楚房源的优缺点，100%确定才报名。
房贷问题
法拍房虽然不支持公积金贷款，但可以做“拍卖贷”。不过，由于时间有限，申请房贷的手续，必须在考虑参加竞拍的那一刻起就着手操办。如果因为贷款没有及时拿到，短时间内又凑不齐全款，超过规定时限，不仅买不成房，还亏了押金。
解决办法
首先，在交拍卖押金之前，先准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、工作收入证明、近1年个人银行流水、法拍房标的具体信息等资料一起发给银行负责拍卖贷款的部门。俗话说，凡事预则立不预则废，这些工作要提前做好准备。
因为是特别针对法拍房，所以放款时间会保证在法院规定的时限内。
银行会根据情况，评估能不能贷，能贷多少，给出一个判断的结果。这时候确定没问题再交押金参与竞拍。
税费问题
这个问题要小心！司法拍卖的过程中，你不会接触到原业主，而法院只会在统一的时间，组织所有报名者前往看房。也就是说，你只能知道房子本身的条件如何。但是法院不提供房子是否满五唯一等具体信息。
这涉及到的可能是一大笔税费。大写加粗提醒：司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竞得者支付！
1套200万左右的住宅，如果是不满2年非唯一，各项税费加起来最高要超过20万，这一块的成本千万不要忽略。
这里需要特别指出，如果是商办物业，税费更是个大坑。根据网上的案例，网上有人拍了套700万的商铺，最后算出来要交300万的税……
解决办法
房源是否满五唯一，需要业主本人或授权他人到房管局查询。但参加竞拍的时候，你只能知道房产证编号，没办法查到房源的买入时间和业主名字的房产情况。
不过，你可以委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百块左右。有的机构还可以代办从拍下到过户的所有手续，费用从几千到几万不等。
避坑指南：
1、实地看盘
别想当然地认为网上法院公告信息是完全正确的，具体的房屋信息以及周边的环境细节还是眼见为准。
2、确认屋内情况
事先询问清楚房屋所欠的物业费及水电费。一定要去实地查看，确认屋内是否已经腾空。有些司法拍卖的房子，会标注房东承诺，拍卖成交后三个月内搬出。这样的房子一定要注意，房子拍下来之后，法院也无法确保屋主搬出的时间。
并且在法律上，有“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，也就是说作为购房人，你要对前业主的租户继续履行租赁合同义务。为了避免将来在交接中产生麻烦，这类房建议不碰。
3、贷款确认
如果你准备按揭的，一定要问清楚，这个房源是否提供贷款。确认无误后，可以将法院公告内提及可提供贷款的银行挨个咨询。
4、核算税费
在进行网拍前，要对税费进行核算。虽说网拍是不收取任何佣金的，但买卖双方应缴的税是由受让方全额承担的。
除此之外，正常的产权完整的房子拍卖一般过户是没问题的，也不需要额外增加费用。如果是有些产证未能办理完整，你就需要多留一个心眼，问清是否还需要额外补交费用。
5、把控预算
事先可以去周边的房产中介了解市场行情，对价格预算有一个合理的把控。拍卖的时候看清楚是第几次拍卖，如果第一次拍卖，没人出价，可以静候其流拍；第二次拍卖的时候，起拍价会打个八折；如果又流拍了，第三次再打八折。
当然，如果第三次拍卖，你如果想买，就赶紧下手，否则就将被变卖，多半就直接成交了。
■综合南方都市报、南方网
